多交易、有收益的房地产能否用成本法估价？
§5-1 成本法的概述
四、注意事项 1、要注意区分实际成本和客观成本
房地产的价格大多取决于其效用，而不是花费的成本 投入成本多，并不一定其价值就高
2、要结合市场供求分析来确定评估价格 市场供大于求 ——价格应向下调整
以正常成本评估的价格往往偏高 市场供小于求 ——价格应向上调整
基数为土地取得费用 计息期通常为整个开发期
2、土地开发费用和管理费用的利息
基数为土地开发费用和管理费 通常视为均匀投入
例5-1
总投资为550万元，开发期为1年， 投资在1年内均匀投入，同期银行贷款 年利率为8%，求利息。
0
1
0.5
I=550[(1+8%)0.5－1]=21.58（万元）
例5-2
总投资为400万元，开发期2年，第一年 均匀投入总投资的65%，第二年均匀投入35%， 同期银行贷款年利率8%，求利息。
土地价格V=土地征用等费用A+土地开发成本B+利息C+利润D+税费E+土地增值收益F
A 100000 150.0 666.67
B 250000000 250 1000000
C A 1 3%4 1 B 30% 1 3%3 1 B 70%1 3%1 31.0
D A B10% 40 E V 6.5% 0.065V F A B C D10% 47.1
新开发土地总价V总=取得该荒地的价格A+土地开发成本和管理费B +投资利息C+销售税费D+开发利润E
A=1.2亿元
B=2.5亿元
C=A[（1+6%）3-1]+B[（1+6%）1.5-1]=0.46亿元
D= V总×5.5%=0.055 V总 E=（A+B）×15%=0.56亿
元 V总=1.2+2.5+0.46+0.055 V总+0.56
V ABCDEF V 150.0 250 31.0 40 0.065V 47.1
V 554.1
三、新开发区宗地价格评估
新开发区土地平均单价
新开发区土地总价 可转让土地面积
可转让土地面积 =开发区土地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率
开发完成后的可转让土
地面积的比率
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
开发完成后的可转让土 地面积 开发区用地总面积
（六）开发利润
1、开发利润=销售收入-土地取得成本-开发成本 -管理费用-投资利息-销售税费
2、开发利润是正常条件下的平均利润 3、计算开发利润应以对应的利润率乘以对应的基数
开发利润=（土地取得成本+开发成本）×直接成本利润率 开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用）×投资利润率 开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息
第五章
成本法
§5-1 成本法的概述
一、成本法的概念
积算价格=重新购建成本—折旧
房地产价格 =土地取得成本 +建筑物建造成本 +管理费用 +投资利息 +销售税费 +开发利润
二、理论依据
生产费用价值论
§5-1 成本法的概述
三、成本法的适用范围
1、无交易、无收益的房地产估价 2、特殊目的房地产估价 3、特殊建造的房地产 4、狭小市场上的房地产 5、市场比较法中的修正计算
以正常成本评估的价格往往偏低
§5-1 成本法的概述
五、成本法估价的步骤 搜集资料 估算重新购建价格 估算折旧 求取积算价格
§5-2 新开发土地的成本法估价
一、计算公式
新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本 +管理费用+投资利息+销售税费 +开发利润+土地增值收益
二、新开发土地价格的构成
50% 30% 20%
0
1
2
3
I = 600×50%×[(1+8%)3－1]+600×30%×[(1+8%)2－1] +600×20%×[(1+8%)1－1]
=117.47
（五）销售税费
1、销售费用
广告宣传、销售代理费
2、销售税金及附加
营业税、城市维护建设税和教育附加
3、其他销售税费
应由卖方负担的交易手续费等
（一）取得待开发土地的成本 （二）土地开发成本 （三）管理费用 （四）投资利息
土地取得成本、开发成本和管理费用，无论它们的 来源是借贷资金，还是自有资金，都应计算利息
I=P[(1+i)n－1]
I——利息额 P——资金额 i——利率 n——计息期 ：从投入到开发期结束
（四）投资利息
1、土地取得费用的利息计息
100 %
新开发区某宗土地单价 =新开发区土地平均单价×区位、用途等修正系数
例5-5
某成片荒地面积为2平方公里，取得该荒地的价格为1.2亿元。将其开发 成可转让形态熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元。开发期为3年，贷款年 利率为6%，取得该荒地的价格在开发期初一次性投入；开发成本和管理费用 在开发期内均匀投入。销售税费为可转让熟地价格的5.5%；开发利润为土地 取得价格、土地开发成本和管理费之和的15%。开发完成后可转让土地面积 的比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。
65%
35%
0 0.5 1 1.5 2
I =400×65%×[(1+8%)1.5－1]+400×35%×[(1+8%)0.5－1] =37.31（万元）
例5-3
总投资为600万元，开发期3年，在第 一年年初投入总投资的50%，第二年年初投 入30%，第三年年初投入剩余的20%，同期 银行贷款年利率为8%,求利息。
V总= 4.99亿元
V单
V总 可转让土地面积
499000000 415.8元 / 平方米 2000000 60%
§5-3 新建房地产的成本法估 价
一、计算公式
新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本 +管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
+销售费用）×成本利润率 开发利润= 开发完成后的房地产价值×销售利润率
（七）土地增值收益
土地增值收益=（土地取得成本+开发成本+管理费用 +投资利息+利润）×土地增值收益率
例5-4
某土地征地、安置、拆迁及青苗补偿等费用为每亩10万元，土 地开发成本为每平方公里2.5亿元。土地开发周期为2年，土地 征用等费用10万元/亩，在开发期初投入；土地开发费用第1年 均匀投入30%，其余在第2年内均匀投入。年贷款利率为6%，按 半年计息。当地土地开发投资的回报率一般为征地等费用及开 发成本之和的10%，转让税费约为土地转让价的6.5%，土地增值 收益为10%。试评估该土地的单价。