房地产企业融资新方式
来源：zhanglawyer :日期：2009-01-19
房地产公司是一个资金密集型产业，开发过程中需要大量的资金，由于目前国家的宏观调控，第一方面是对房地产资金的收紧：一是自有资金要达到35%，二是项目具备四证才能发放贷款，三是开发商在封顶后才能预售，第二方面是对房地产市场的宏观调控，使房地产行业前途迷茫，拐点论出现，购房者观望情绪严重，房屋销售量下降。

所以房地产企业周转出现困难，对资金的需求更加强烈。

在这种情况下，拥有土地的开发商将持有的土地尽快进行开发，加快资金周转，是避免房地产市场风险的一种有效途径，要尽快进行开发，就需要有更多的资金进行投入。

但目前中国房地产企业的资金来源并不充分，银行贷款在国家调
控政策下日益收紧，信托也下降，上市要求严格、路途漫长。

在这种情况下，房地产企业进行私募融资，以快捷的方式获得资金是一种比较好的办法。

关于私募融资的有关问题。

一、私募融资的资金来源对象：
1、是国内的信托投资基金，但信托投资基金需要信托公司或基金公司发行基金，按信托法的规定自然人投资者不得50超过人，机构投资者不受限制，使自然人投资募集的资金额度受到限制。

如果是机构投资者，就没有必要再投入信托投资基金间接投资，完全可以直
接进行投资，当然机构投资者规模较小，或者对房地产行业没有经验，
或投资范围有政策性限制的除外。

2、国内的机构投资者，基金、风险投资，私募基金，有实力的
个人等。

上述各方投资以下简称投资者。

二、私募融资的投资形式：
（一）、债权融资，即投资者以借贷形式将资金投入房地产企业，进行房地产开发，收取利息，这样投资者不承担经营风险。

但法律上的障碍是，国家政策不允许企业之间进行资金拆借，只有自然人向企业贷款是合法的，但一方面自然人经济实力有限，另一方面，企业吸收自然人投资，有时国家认为是非法集资，有可能出现法律风险，但不确定一定会被认为是非法集资。

（二）、股权融资，即投资者以股权增资形式将资金投入房地产开发企业房地产开发。

持有房地产公司股权，按股权分红形式取得投资收益。

与债权融资相比，股权投资没有政策上的风险，是按公司法进行运作，而不是按合同法、贷款通则等金融法律，所以不存在违反金融管理法规而导致违法。

另外，股权融资的好处是，不支付利息，投资者与公司共同承担
经营风险，如果投资出现亏损，不存在还本付息的压力。

股权融资的另一个好处是，可以降低公司的资产负债率，使公司再融资更容易。

而债权融资会增加公司的资产负债率。

股权投资的缺点是，公司的股权被稀释，公司的管理权可能旁落。

由于没有财务杠杆，出现亏损时风险不会放大，但当公司的收益较高时，要把收益分配给投资者，不能取得较高的收益。

投资者的收益不能在税前扣除，增加企业的税收负担。

而债权融资的利息支出可以在税前扣除，有税收上的利益。

股权投资的投资人按公司法的规定有限公司不能超过50人的股东，股份有限公司不能超过200的股东。

股权融资的几个问题：按新的公司公司法股权融资可以采取更灵
活的方式，对旧公司法有几个方面的改变。

1、股权融资的管理权失落问题。

按旧公司法，有限公司一股一票，按股权比例行使表决权，按2006年1月1日实施的新公司法，股东的表决权可以在公司章程中自主约定，所以在房地产公司吸收投资时，可以由原股东与投资者进行约定，投资者对一般事项可以无表决权，对特别重大的事项可以有一票否决权。

保证公司的原股东或管理者的管理权不会因引进投资者或战略投资人而失去管理权。

2、分红权的问题
按旧公司法，有限公司的分红按持股比例进行分配，等股等权。

按2006年1月1日的新公司法，公司的分红可以由公司章程约定，不必再按持股比例分配。

这就可以与股东的表决权问题联系起来，即股东可以
对公司的管理无表决权，相应的增加无表决权股东的分红权，即形成优先股的设置。

3、优先股东的收益分配变化问题
前面已经提出，公司股东的分红可以不按持股比例，优先股可以享有更多的分红权。

同时，优先股还可以按公司的不同的收益水平享有不同的收益权，通过股权收益权的设置，保证投资者的回报，当然, 公司没有收益的情况下，哪种股东都没有收益，毕竟股东还是要在一定程度上承担经营风险，但可以通过公司的股权和收益和设置，将公司的风险在不同种类的股东间进行划分。

还有一种情况，就是在公司没有收益或亏损的情况下，投资者利益的保证，这时可以设置回购制度，按约定的价格由原股东收购投资者的股权，保证公司没有风险。

当然也可以约定投资者承担风险的范围，总之，收益要与风险相联系。

4、投资者的退出问题
投资者的退出问题与投资者收益的取得和风险的负担是相联系的。

在公司经营收益较好的情况下，投资者可以通过溢价向原股东出售股份，取得收益，这种收益虽然很有借贷利息的意味，但在法律上是股权溢价，是合法的收入。

当然，投资者也可以向其他人出售股权获得收益，但作为房地产企业来说，周期性比较明显，一个周期做完，企业的现金收入到位，股权对应的就是帐户上的现金，没有必要出售股权了。

在公司经营收益不好的情况下，投资者可以按事先约定的价格向原股东出售股权，获得相当于利息的溢价或承担一定的亏损，具体的安排
就看承担的风险和各方的约定。

当然，作为私募股权投资，应该约定的条款还有：投资者的知情权（对企业经营管理、财务的监察监督），防止股权被摊薄，按同等比例出售股权，优先的股权出售等条款，但我想最核心的就是以上四方面的谈判和约定。

（三）以合伙形式进行房地产开发私募投资者投资房地产企业，除了债权投资、股权投资外，在新的合伙企业法修正后，还可以以合伙的方式进行房地产投资。

新修订的《合伙企业法》允许合伙人以土地使用权出资，对于手中握有土地但融资乏力、资金不足的房地产企业来说，利用土地使用权出资，吸引资金雄厚的财务投资者担任有限合伙人，组建有限合伙制企业，是一种成本较低的直接融资方式。

以合伙方式开发房地产：
1、可以设立合伙制房地产企业，房地产管理法没有规定合伙制的企业不能进行房地产开发。

2、合伙企业的出资不必办理过户手续，合伙人可以以土地使用权出资，不必象设立有限公司那样，办理过户手续，一方面节省过户税费，一方面必改变已经取得的房地产开发手续，在房地产开发程序上可以节俭一些。

3 、合伙房地产企业，设立有限合伙合伙人的规模不超过50 人，至少一人为无限合伙人。

这样原来的房地产企业就可以成为承担无限责任的合伙人，对房地产开发承担无限责任，加大房地产开发企业的风险
与责任，督促房地产开发企业尽心尽力完成经营目标，最大程度
地发挥房地产开发企业的经营能力，另外也使没有房地产开发能力的投资者承担有限的责任。

4、以合伙形式开发房地产，按合伙法的规定，合伙各方各自负担自己的所得税，企业没有所得税，避免了双重征税。

但应该注意的是，如果合伙各方是企业，按企业所得税法25% 纳税，如果合伙方的自然人，则应按九级累进税率交纳所得税，最高比例为45% 。

合伙开发中融资方需要和投资者，商定合同中双方的权利和义务，主要包括出资额和分成比例两部分。

举例来说， A 公司与财务投资者B 商定成立有限合伙制的项目企业C,A公司以土地出资作价1 亿元作为企业C的普通合伙人，财务投资者B以货币出资4亿元成为企业C的有限合伙人。

合同约定A与B按照1 : 1的比例进行利润分配。

如果项目成功，获得 5 亿元利润， A 公司和财务投资者 B 将分别获得2.5亿元的利润分配，A公司收益率达到250 %，杠杆率达 2.5倍；财务投资者B的收益率为62.5 %。

若项目失败，亏损1亿元，则A公司承担全部债务，财务投资者B收回全部投资。

若亏损超过1 亿元， A 公司将承担 1 亿元债务，其余部分再由财务投资者 B 承担。

在有限合伙制下，普通合伙人对外代表合伙企业，负责日常经营
决策，同时对企业债务承担无限责任。

有限合伙人则只按约定比例分享收益，对企业债务承担有限责任。

从而有效解决了财务投资人同经营者之间风险和利益目标不一致的问题。