防城区主要在售楼 盘位置图
2.港口西湾滨海区市场分析
西湾滨海区目前29个项目在售，主要分布在桃花湾广场周边以及北部湾大道沿海一带,竞争较为激烈。西湾滨海区域内大规模项目配套 丰富完善，以学校、会所、商业街及园林为主，规划合理，而中小项目配套缺乏，仅有商业街和地下停车场配套。临近沿海或桃花湾 广场有景观支撑的项目，价格在3800-4600元/㎡，个别附带精装的项目价格高达5300元/㎡。在售无海景项目或推出无海景单位的价 格则在3300-3700元/㎡左右。分销商销售区域内项目的销售价格比实际价格高于400-600元/平米左右。 西湾滨海区主要在售项目29个，以中大规模为主，内部配套较完善。在售主力户型： 80-89㎡2房/2+1、110-139㎡3房/3+1房。在 售主要价格： 3800-4600元/㎡。后续供应量约321万㎡。
KEYWORDS
港口区目前67个楼盘在售，主要分为两 个区域：西湾滨海区以及行政中心区， 西湾滨海区目前29个项目在售。
02
港口 目27个（包含尾 盘），是未来重点发展区域，竞争十分 激烈，主要集中在金花茶大道周边及沿 海一带，该区域楼盘距离本项目较近。
1.防城区市场分析
防城港楼市市场分析报告
广西北部湾桂商房地产开发有限公司
DESIGNED BY WEI JUNDI
总体市场研究
1.房地产开发投资 2.土地市场供求关系 3.住宅市场供求关系
1.房地产开发投资
2007年至2011年，防城港房地产市场随着各项发展利好不断汇入，迎来了增长调整时期，其70%以上的高速增长率远高于同一时期内广西 全区增幅，即使2011年回落至47%的增速，但增幅仍位于全区第二，这个阶段防城港住房需求供应量激增。 2012年防城港房地产市场受到国家多项房控政策和市场需求的双重影响下，投资放缓，增速同比下降3.5%，首次出现房地产投资负增长， 市场进入调整期。 2013年至2014年房地产市场受供大于求影响，投资增速持续负增长，其中2014降幅收窄。
泰和园项目
1
建设单位概况
广西桂商房地产开发有限公司下属全资分公司广西北部湾桂商房地产开发有限公 司（成立于 2011 年 11 月，注册资本 2000 万元人民币）
2
建设规模与建设内容
项目总用地面积139,890.37平方米(约210亩)，总建筑面积约44.9万平方米，项 目容积率4.07, 总投资额约12亿元；该项目分A、B两个区进行开发建设，其中A 区为防城区公务员团购小区，属于定向开发项目；B区为面向市场开发建设的商 住小区。
3
建设工期
根据本项目的建设规模、投资金额和合作框架协议等要求，项目计划建设期为60 个月，其中工程建设前期为5个月，工程建设期为52个月，项目竣工验收3个月。
4
项目地址
防城港市防城区城南开发区。
防城区市场
01
防城区目前21个项目在售，主要分布在金花茶大道沿路周 边及高铁站附近,区域竞争较为激烈，对本项目会形成一 定压力。
1.防城区市场分析 2.港口区市场分析 3.中心区市场分析
防城港（广西壮族自治区下辖市）
1
防城港市防城区
防城区，地处中国南疆北部湾畔，地处防城港市中心位置，北通南宁，南至防城 港，东接钦州，西南达中越边关东兴，与越南山水相连，海岸线长130多公里， 有200多公里边境线，峒中等4个乡镇与越南接壤。
2012年至2014年，防城港全市土地划拨登记呈现逐年下降的情况，2015年上半年又有所回升，主要是政府工矿用地的登记量 占较大比例，商住用地登记量仍然呈下滑态势
2012至2015.9月防城港土地登记面积
25000 21926 20000
15000 13245 亩 10000 8463
5000
4866
龙光·阳光海岸
恒大·御景湾
西湾滨海区主要在 售楼盘位置示意图
2.港口行政中心区市场分析
新行政中心区内在售项目27个（包含尾盘），是未来重点发展区域，竞争十分激烈，主要集中在金花茶大道周边及沿海一带，该区域 楼盘距离本项目较近。区域内多以中大规模项目为主，物业类型丰富，可满足自住及投资需求，居住舒适度较高，大多数项目内部配 套较为完善。小规模项目则规划为公寓、写字楼、酒店等多种物业组合，配套相对较少。区域内住宅价格在3700-4300元/㎡之间， 少量规模较大拥有海景资源的项目则在4400-4800元/㎡，为港口区价格最高的区域。分销商销售区域内项目的销售价格比实际价格 高500-600元/平米左右。 新行政中心区主要在售项目共27个，以中大规模为主，内部配套较丰富完善。在售主力户型： 89-99㎡2房/2+1房、100-139㎡3 房/3+1房。在售主要价格： 3700-4300元/㎡。后续供应量约328万㎡ 另外公车片区．鱼坪坝区和常山新区有11个项目（尾盘）在售。
35
30 25.8
25
20
增幅（%
15
10
5
数据来源：防城港市统计局
2.土地市场供求分析
2014年防城港国有土地使用权招拍挂公开出让土地总面积达4866亩，其中住宅用地面积成交1151亩，占比为28%， 批发零售用地仅223.44亩，占比为5%，工业用地1922亩，独显鳌头，政府重视打造“工业强市”发展策略，土地位置 主要集中在港口区企沙工业园区及东湾东部吹填区区域。 2013年防城港土地成交面积为13245亩，2014年土地成交同比下滑明显，招拍挂公开出让土地数量成交量比上年有 所下降。主要受全国楼市遇冷影响，开发商拿地更趋谨慎和理性。
2010
市场火热程度逐渐升温
2014
投资逐年下降 增速放缓.
总体而言，2012年至今，防城港楼市投资逐年放缓下降，市场为负增长态势。 而2014年防城港四个县区中，房地产投资额以港口区最高，完成40.17亿元，其次为防城区完成25.8亿元，同比增长 18.9%，增速相对较平稳，其他各县区均出现不同程度的下滑趋势，增速放缓。
防城港市2007-2014房地产投资
160 120.00% 103.00% 133.9 78.00%
140
120 100 80 60 40 20 0
129.77
100.00%
80.00% 98.99 60.00% 40.00% 20.00% 房地产开发投资完成额(亿元） 增长率
74.10%
76.40%
16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 12250
2013-2015年1-3月防城港各县区商品房销售情况
13985
防城区 港口区 东兴市
3506 2763 2041 2025 713
3383
2000 0
430 2015
2013
2014
2014年商品房成交价格中，港口区略微增长，防城区及东兴市价格 均略微下滑； 2014年防城区成交均价为3001元/平方米，略微下降2.6%； 2015年1-3月防城区成交均价为3004元/平方米，房价与去年同期 基本持平
0 2012 2013 2014 2015 数据来源：防城港国土资源局
3.住宅市场供求关系
2014年防城港市商品房总成交19517套，同比增多2463套，同比增长 14.44%；总体成交均价为3531元/平方米，成交均价与2013年基本持平；商 品房成交量呈同比小幅增长趋势，增幅速度明显放缓 2015年上半年，我国房地产市场逐步回暖，特别是二季度以来成交增长 显著。在整体宏观环境压力仍存的背景下，中央定调稳定住房消费，多轮金融 信贷政策发力，改善市场环境，促进需求入市。2015上半年防城港楼市的成 交量达到了8852套（含东兴市、防城区、港口区，不含上思县），同比去年 上半年成交的9629套减少了777套，同比减少了8.07%；成交均价同比小幅度 下跌，约为3481元/平方米，同比下降50元/平方米。（数据来源：防城港房 地产网）
防城港各县区2014房地产开发投资情况
45 40 40.17 18.90% 20.00% 10.00% 0.00% 22.34 -16.90% -21.80% -10.00% -20.00% -30.00% -38.80% 0.96 0 港口区 防城区 上思县 东兴市 -50.00% -40.00% 房地产开发投资额(亿元） 30.00%
2013年-2014年防城港商品房销售，防城区与港口区均小幅增长； 2014年防城区商品房销售累计3506套，同比增多1465套，同比增长58.21%； 主要原因为水岸 豪园、长岛·800里上城、宝龙·大儒尊府等楼盘就采取了“低价入市，走量为先”的策略，大量 集中签约。 2015年第一季度防城区商品房销售 总成交713套，同比下降33%。
荣顾·购物公园
中央商务区CBD
桂海·塞纳庄园
行政中心区主要在 售楼盘位置示意图
泰和园项目
优势：项目位于防城老城区与行政中心区交界地带，是 连接新老城市的枢纽，紧邻防城港北站，交通便利 劣势：暂时缺少相关配套
西湾滨海区
优势：西湾滨海区域内大规模项目配套丰富完善，以学 校、会所、商业街及园林为主，规划合理 劣势：人口稀少，中小项目配套缺乏，区域竞争非常激 烈
4
防城港市
上思县
上思县位于广西壮族自治区南部，十万大山北麓，介于东经107°33′～108°16′， 北纬21°44′～22°22′之间。东与钦州市交界，南邻防城各族自治县，西与宁明县 接壤，北与扶绥县毗邻， 东北与邕宁县相连。 县境东西长约68.1公里，南北宽 约49.5公里，总面积2816平方公里，占全自治区总面积的1.2%。
90.55 47.90% 89.26
51.33 29.22 16.41 -3.50% -23.70%
0.00% -10.90% -20.00% -40.00%
2007
2008
2009