5.3 房地产证券化融资
5.3.1 房地产证券化融资概述 1.概念
房地产证券化融资，是指通过房地产债券、股票等证券的发行和流 通来融通房地产开发资金的有关金融活动,主要有房地产股票融资和房 地产债券融资两种形式。
2. 房地产证券化融资的优越性
3. 房地产证券化融资的方式 股票市场融资 债券市场融资
债券发行 商业贷款
项目融资
权益融资
上市发行股票 非公开转让股权
直接融资租赁
金融租赁
经营租赁 售后回租
5.1 房地产开发项目融资概述
5.1.2 房地产开发项目融资的方式
2. 按照资金渠道划分
项目融资
直接融资：是指房地产开发企业与拥有暂时闲置资金的单位 （包括企业、机构和个人）相互之间直接进行协议融资，或 者在金融市场上后者购买前者发行的有价证券，将货币资金 提供给房地产开发企业使用，从而完成资金融通的过程。
5.1 房地产开发项目融资概述
5.1.4 房地产项目融资的原则
1.适度性原则 是指资金的筹集一定要适应房地产经济活动的实际需要，无论融资
规模还是融资时机、期限、方式，都要适度。 2. 效益性原则
是指在制定融资方案、进行融资决策时，应当从融资成本、经济效 益和风险来判断方案的可行性。
5.2 房地产开发银行信贷融资
3. 公司债券公募发行的条件
5.4 房地产信托融资
5.4.1 房地产信托概述 1.概念 （1）信托：是指委托人基于对受托人(信托公司)的信任,将其合法拥有 的财产委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以受托人自己的名义,为 受益人的利益或者特定的目的,进行管理或者处分的行为。
（2 ）房地产信托
房地产信托
按照上述公式计算,凡综合风险度超过60%的,即为高风险贷款,对高风险 贷款,银行一般不予发放贷款。
5.2 房地产开发银行信贷融资
例如： 某开发企业申请贷款6000万元,该企业的信用等级为AA级,以商品房作抵 押,期限2年,项目风险等级为BBB级, 代入式(5-2)得: 贷款综合风险度=50%×50%×120%×50%=15%, 银行可以发放贷款。
地产开发和土地储备。
5.2 房地产开发银行信贷融资
5.2.2 房地产开发贷款
1. 概念 房地产开发贷款，是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售
或出租等用途的房地产项目的贷款。房地产开发贷款主要用于支付房地 产开发项目建设阶段的人工、材料、设备、管理费和其他相关成本支出。 2. 申请条件
3. 风险管理
保证/抵押/质押
5.2 房地产开发银行信贷融资
5.2.4 金融机构对房地产开发项目贷款的审查
4. 房地产贷款综合评价 房地产借款综合评价的主要工作是计算借款综合风险度。 某笔贷款的综合风险度=某笔某贷笔款贷风款险额额×100%
=信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数 某笔贷款风险额=某笔贷款额×信用等级系数×贷款方式系数×
第5章 房地产开发项目融资 学习目标：
(1)掌握房地产项目融资的概念和主要融资方式 (2)熟悉房地产开发类贷款的分类 (3)理解金融机构对房地产项目贷款的风险管理和综合评价方法 (4)掌握房地产企业证券化融资的方式 (5)了解房地产投资信托资金的分类与特征 (6)理解房地产项目融资方案
5.1 房地产开发项目融资概述
5.1.3 房地产项目融资的特点
1. 融资规模大 2018年,全国房地产开发企业本年实际到位资金165963亿元,比上年
增长6.4%,增速比上年回落1.8%。其中,开发企业自筹资金55831亿元,占比 33.64%;定金及预收款55418亿元,占比33.39%;国内贷款24005亿元,占比 14.46%;个人按揭贷款23706亿元,占比15.32%;利用外资108亿元,占比7%;其 他到位资金6895亿元,占比4.15%。 2. 偿还期长 3. 资金缺乏流动性 4. 房地产证券化
5.2.4 金融机构对房地产开发项目贷款的审查
1. 企业资信等级 企业资信评价：一般情况下, 划分为AAA、AA、A、BBB、BB和B
级。通常情况下,BBB级及以上资信等级的企业才能获得银行贷款。 2. 贷款项目评估
金融机构对项目的审查包括:①项目基本情况,包括“四证”落实情 况、权益资金占总投资比率、资金落实情况、地理与交通位置、基础设 施落实情况、项目品质等;②市场分析结果,包括市场定位、供需形势分 析、竞争形势分析、市场营销能力、认购或预售/预租能力等;③财务评 价指标,包括内部收益率、销售利润率、贷款偿还期、敏感性评价等。 3. 贷款担保方式评价
间接融资：是指拥有闲置资金的企业或个人，通过存款，购 买银行、信托、保险等金融机构发行的有价证券，将其暂时 闲置的资金提供给这些金融中介机构，然后再由这些金融中 介机构以贷款方式或通过购买金融机构为房地产企业发行的 有价证券，把资金提供给房地产开发企业使用，从而实现资 金融通的过程。
5.1 房地产开发项目融资概述
4 .发行流程
5.5 房地产项目融资方案
5.5.1 融资组织形式选择
1.既有项目法人融资——依托现有法人进行的融资活动 （1）不组建新的项目法人，由既有项目法人统一组织融资活动并承担 融资责任和风险 （2）拟建项目在既有项目法人资产和信用基础上进行,形成增量资产 （3）从既有项目法人的财务整体状况考察融资后的偿债能力
思考讨论
现代房地产业的融资体现了房地产业与银行机构、 非银行金融机构以及资本市场的紧密关系。
那么,房地产开发项目融资方式有哪些?金融机构在衡 量是否提供房地产开发项目融资时,通常需要考虑哪些问 题?房地产开发贷款有哪些具体类型?房地产证券化融资 有哪些融资渠道?房地产信托融资有哪些类型?制定房地 产项目融资方案时,都包括哪些工作?
房地产开发与经营
第5章 房地产开发项目融资
李德智 博士 / 教授 / 博士生导师 东南大学土木工程学院建设与房地产系
1 学习目标
目录
CONTENTS
2 5.1 房地产开发项目融资概述 5.2 房地产开发银行信贷融资
5.3 房地产证券化融资
5.4 房地产信托融资
5.5 房地产项目托融资方案
思考与练习题
5.2 房地产开发银行信贷融资
5.2.3 土地储备贷款
1. 概念 土地储备贷款，是指银行等金融机构向借款人发放的用于土地收购、
储备和一级开发的贷款。 2. 申请条件
金融机构在提供土地储备贷款时，要求借款人满足以下条件： 主体合法/担保贷款/行政许可/资本金要求/贷款限额
3. 风险管理
5.2 房地产开发银行信贷融资
2 .新建项目法人融资——新建项目法人进行的融资活动 （1）项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成 （2）新设项目法人承担相应的融资责任和风险 （3）从项目投产后的经济效益来考察融资后的偿债能力
5.5 房地产项目融资方案
5.5.2 资金来源选择 常用的融资渠道包括:自有资金、信贷资金、预售或预租收入、证
3)贷款期限系数的取值规则是:中短期贷款期限在半年以内的为100%,期 限在半年以上不满1年的为120%;中长期贷款期限在1年以上不满3年的为120%; 期限在3年以上不满5年的为130%,期限在5年以上的为140%。
4)项目风险等级系数的确定:先按照项目建设条件、市场和产品分析以及 财务评价的结果,将项目划分成AAA、AA、A和BBB四个风险等级,其对应的风 险系数分别为80%、70%、60%和50%。
房地产财产信托，是指房地产物业的所有人作为委托者将该房地产委托给信托公 司,由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益,信托公司再对该信托房 地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营,使投资者获取溢价或管理收益。
房地产资金信托，是指委托人基于对信托公司的信任,将自己合法拥有的资金委托 给信托公司,由信托公司按委托人的意愿以自己的名义,为了受益人的利益或特定 目的,将资金投向房地产业并进行管理和处分以获取收益,并将收益支付给受益人 的行为。
5.2.1 房地产开发类贷款
1.概念 房地产开发企业通过银行信贷获得的贷款主要用于房地产开发项目,
此类贷款称为房地产开发类贷款。房地产开发类贷款是指与房地产的开 发、经营、消费活动有关的贷款，主要包括房地产开发贷款、土地储备 贷款等。
2. 用途分类 房地产开发企业在获得房地产开发类贷款后,贷款资金主要用于房
3.房地产信托融资条件
1)房地产开发公司, 具有相应的房地产开发资质 2) 具备良好的房地产开发经验 3) 信誉良好 4) 具备完善、真实的连续3年或自成立以来的财务报表 5)融资项目盈利能力强,未来流动性良好,融资后财务安全系数较高
5.4 房地产信托融资
5.4.2 房地产投资信托基金 1.概念 （1）房地产投资信托基金(REITs)，是指通过制订信托投资计划,信托公 司与投资者(委托人)签订信托投资合同,通过发行信托受益凭证或股票等 方式受托投资者的资金,用于房地产投资或房地产抵押贷款投资,并委托 或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。
5.1 房地产开发项目融资概述
5.1.1 房地产开发项目融资及其意义
1. 房地产开发项目融资的概念 是指房地产投资者为了确保房地产开发项目或投资经营项目 活动能够顺利开展而进行的融通资金的活动。
2.房地产开发项目融资的意义
5.1 房地产开发项目融资概述
5.1.2 房地产开发项目融资的方式
1. 按照资金权益划分 债务融资
券市场资金、非银行金融机构(信托投资公司、投资基金公司、风险投 资公司、保险公司、租赁公司等)的资金、承包商带资承包和合作开发、 其他机构和个人的资金等。
5.5.3 资本金筹措 1.新设项目法人资本金
包括：政府政策性资金、国家授权投资机构入股的资金、国内外企 业入股的资金、社会团体和个人入股的资金。 2 .既有项目法人资本金