项目定位－接待酒店首层
• 作为定点接待酒店，每天 接待超过500人次住宿及 就餐 • 首层接待大厅作为学员及 教练员每天签到功能 • 公共就餐区每天提供自助 餐 • 以优良的环境，良好的服 务，完善的配套，逐步取 代原有的考试接待中心。
项目定位－餐饮娱乐配套
项目定位－客房装修标准
标准客房
高标客房
•
项目计划总投资23000万元，项目资金来源于新世纪公司自筹和部分银行贷款。公司由2009年9月
前期准备工作开始，已筹得资金11000万元，其中已投入资金10250万元，包括购买地块5000万元 及支付工程款项5250万元。要项目整体开发完毕，项目资金缺口约为12000万元。该缺口主要是支 付一期部分工程款及将要建设二期所需的建安成本。
项目投资可研报告
报告框架
第一部分：项目概况…………………………………….……………………………………………. 第二部分：项目定位及规划方案 ……………………………….……………………….…………………………… 第三部分：项目开发及销售计划 ……………………………….……………………….…………………………… 第四部分：投资收益分析…………………………………….……………………………………………. 第五部分：融资及还款计划 ………………………………… . ……………………… . ……………………………
合兴山水城
2011年
34802平方米
86-170㎡
3500元/平方 米
总共900户
阳鸣豪庭
售磬
5202.56平方 米
70-140㎡
2800元/平方 米
总共302户
君悦华庭
2012年
70-139㎡
3400元/平方 米
总共278户
尚德名居
阳城镇阳山 大道133号
2011-11-1
10800平方米
余110-120㎡
项目定位－酒店式公寓
• •
酒店式公寓为本项目二期主打产品； 鉴于本项目地处阳山这个旅游资源丰富的大氧吧，是旅游、度假、休闲的理想所在， 我们以拎包入住的概念打造45—60平米的一房两厅及两房两厅小户型公寓，聘请知名 酒店管理公司共同打造总价在20万左右的酒店式公寓。
项目定位－酒店式公寓装修

阳山碧桂园
碧桂园房地 产开发有限 公司
阳城镇东社 区阳山大道 389号
2009-9月
1000亩
100-120㎡洋 房240-270㎡ 别墅
当期1400户
盛景名居
阳山景盛房 地产开发有 限公司
阳山景盛房 地产开发有 限公司
阳山县 阳 大道北148号
2012年
约4500平方 米
110㎡三房为 主
约3500元/平 方米
拎包入住，精装交房 与知名酒店管理公司合作


6种装修风格工客户菜单式选择
部分带租约发售，投资信心保证 配套商业聘请专业招商公司，保证项 目生命力。
第三部分
市场概况及销售计划
阳山房地产概况
项目名称 开发商 项目地址 开盘时间 项目占地面 积 户型面积 均价 供货量 4600元/平方 米（洋房） 5000元/平方 米（别墅）
发式销售的高峰。
销售计划： 2014年上半年，推出临街商铺；
2014年九月，利用金九银十的销售旺季清除临街商铺尾货及推出产权式酒店（驾校接待 酒店
300间酒店客房都面向市场推出）； 2015年1月，推出4栋酒店式公寓进行销售；
2015年上半年，加推剩余公寓；
2016年前，完成全部公寓及商业销售；
总共160户
宜居一号
阳山县 阳山 大道北150号
2012年
115-293㎡
3400元/平方 米
总共280户
海逸华庭
三泰房地产 发展有限公 司
阳山三恒房 地产发展有 限公司
阳山县城南 大道西383号
2009年
16万平方米
85-165㎡
3800元/平方 米
约2000户
海逸时代花 园
阳山县 城商 业大道188号
本项目已经于阳山县委县政府及交委达成了协议，本项目一期已经落成的酒店 以及中餐馆等作为长途考试学员及教练员指定接待酒店，按市场价格结算租金。
项目定位－产品定位
鉴于本项目目标客户来源明确, 因此产品线应较丰富
产品类型 体量 良好的住宿环境 接待酒店+餐饮娱 乐配套 15000平方米 +7949平方米 良好的客房服务 餐饮、娱乐、沐足等配套完善 需求特征 敏感点 产品品质 价格 物业服务
第一部分 项目概况
项目所在区域－简述
区域概况
阳山县位于广东省清远市中部，南岭山脉南麓，连江中游，西汉高祖时臵 阳山县，迄今已有2200多年的历史。阳山县山青水秀，资源丰富，自然生 态条件优越，森林资源丰富，是“中国反季节蔬菜之乡”，享誉港澳、东南 亚；旅游资源独具特色，是广东省旅游强县，主要风景名胜有广东第一峰、 神笔山、北山古寺、连江风景带和南岭国家森林公园等。
58422平方米
70-141㎡
3200元/㎡
接上表
项目名称 开发商 阳山县合兴 房地产开发 有限责任公 司 阳山澳兴房 地产开发有 限公司 阳山县合兴 房地产开发 有限责任公 司 阳山县尚德 房地产发展 有限公司 清远市朝南 房地产开发 有限公司 项目地址 开盘时间 项目占地面 积 户型面积 均价 供货量 阳山城北贤 令大道东 （县一小旁） 阳山县 县城 商业大道163 号 城工业大道 168号（新法 院对面）
2800元/平方 米
不足200户
御景新城
阳山县 连江 大道93号
37400平方米
余120-130㎡
3600元/平方 米
500多户
阳山房地产市场-结论
阳山在碧桂园没有进入前，因土地原因导致市场有效供应量较少，项目的品质
和价格区间差别不大。
阳山以普通住宅集群为主，以改善型客户为主力客群；区域平均价格集中在 3200—3500元/平米，随着房地产上涨的大环境，价格还有一定上涨空间。
区域规模
全县总面积3418平方公里，截至 2012年，全县辖12个镇1个瑶族乡， 总人口54.3万人。
区域定位
矿产之乡 四驱之城 旅游胜地 能源基地
阳山—房地产逐渐成熟的价值洼地
项目总体情况
项目所在：清远市阳山县城东，比
邻碧桂园 项目规模：占地70.7亩，占地面积 合共 47168 平方米，总建筑面积
阳山购房多为地缘性升级客户和刚性需求(如婚房) 客群，主力户型以舒适型两
居为主。 碧桂园为阳山房地产龙头，以其成熟的开发模式引领市场，其精装修洋房均价 4600元/平方是本项目的风向标。
销售策略及计划
销售策略：
本项目比邻碧桂园，在销售策略上本项目将采取错位营销的方式推进。
本项目是商业、酒店、餐饮、娱乐及酒店式公寓的综合项目。户型以45—60平方为主打，错开 了与碧桂园的直接竞争，且小户型填补了碧桂园的空白，因此碧桂园每一次促销都将是本项目爆
五、还款计划
• 本项目融资8000—12000万元，用款周期为两年；采取第一年付息，第二年 还本付息的方式； • 项目在取得贷款后，其中的800万用以支付一期工程所剩余的工程款，700万 用于支付一期物业取得产权证余款，其余款项用于支付二期工程前期规划费 用及项目启动资金； • （备注）： 1、工程建设已与施工单位达成全带资协议，二期的公寓项目封顶才需要支付工 程费； 2、本项目一期已达到销售条件，在2014年预计销售回款8000—12000万元（详 见融资计划所述） • 本项目，整个项目的收益总额为13700万元（详见投资分析表），属于优质 项目，完全有能力偿还贷款。且新世纪投资有限公司为保证项目操作成功， 减低风险，特从广州聘请专业的房地产策划公司、销售团队、招商团队、酒 店管理公司来共同操作项目。
合理足够的功能：面积、户室比
酒店式公寓 70445平方米 良好的物业服务 高品质、价格吸引的产品 便捷的交通 商业 4092平方米 物业保值 满足整个项目配套
产品品质
物业服务 价格 交通 价格 配套
本项目总体量接近10万平方米，分两期开发，一二期互为补充
项目定位－产品规划
• 接待酒店面积15000平方米； • 接待酒店按4星级标准装修； • 接待酒店首层为接待大厅及公 共就餐区； • 配套大型中餐厅、ktv、沐足等 餐饮休闲功能全方位为入住客 户服务； • 按平均35平米/间的标准设置房 250间标准客房。按照50平方米 /间的的标准设置50间高标客房； • 酒店式公寓满足投资、旅游度 假需求。
•
由于项目一期基本建设完毕，且临街商业部分已经取得产权。因此临街商业在2014年上半年开始回
收资金。临街商业销售均价15000元/平方，全部售罄将回款6138万元。驾校接待酒店已经封顶，达 到取得预售证条件，在9月份以产权式酒店的形式推向市场，体量300套，均价20万元/套，预计回 款6000万元。因此本次项目融资金额在8000—12000万元即可滚动开发完毕整个项目。
第四部分
投资收益分析
四、投资分析表
接上表
接上表
接上表
接上表
第五部分
项目融资及还款计划
五、融资计划
• （暂定名）项目，占地总面积约47168平方米，总建筑面积97485.5平方米，分两期开发，其中一 期已基本建设完毕，目前已经取得房地产证的有商铺4092M2；正在办理房地产证的有中餐厅、夜 总会合共7949M2，产权证可在3月底取得；15000M2的驾校接待酒店已经封顶；项目的市政管道、 市政道路已经建好。二期酒店式公寓在规划调整阶段，资金到位即可动工。
项目整体规划
第二部分
项目定位及规划方案
项目定位－背景
阳山作为驾驶员考试长途科目最早的指定地点之一，每天接待的考试学员在