-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%-10000
10000
2000030000400002007200820092010201120122013201420152016
亿元
新增个人按揭贷款占房地产销售额比重(右)
宏观观察 2017年第3期(总第174期)
财政部发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》
首套房144平方米以上房屋契税由3%降至1.5%;二套房契税由3%降至1%(90平米以下)等
2016-02-29 人民银行决定,自2016年3月1日起,下调人民币存款准备金率0.5个百分点
这是2016年第一次也是唯一的一次降准。
2016-03-25
一、2016年我国房地产市场运行回顾
2016年初以来,我国楼市快速升温,商品房销量、房价涨幅等多项指标均创历史新高。总的来看,房地产市场发展呈现以下特点:
一是房地产销售快速增长,房地产开发投资止跌回升。2016年,房地产销售面积为15.7亿平方米,销售额为11.7万亿元,均为历史最大值。同期,房地产开发投资10.26万亿元,同比增长6.9%,比2015年上升5.9个百分点。
资料来源:Numbeo ,作者计算
第四,造成经济运行“脱实向虚”,产业空心化风险加大。由于房地产等行业的利润率显著高于工业企业,产业资本出现“脱实向虚”的倾向,一些家电、服装等制造业企业纷纷进入房地产业,如有“小家电之王”之称的苏泊尔、服装巨头雅戈尔等制造业龙头,放弃数十年打拼的主业,专攻地产投资。与此同时,大量上市企业也纷纷通过各种手段进入房地产或其它金融领域,其收入更多依赖于金融投资等非主营业务收入。数据表明,企业经营活动净收益占利润总额平均值由2005年最高点的98%下降至2015年的80.7%(图6)。
“平稳回落,分化发展”
——2016年房地产市场运行回顾及2017年展望
2016年,我国房地产市场快速升温,多项指标创历史新高。房价过高、涨幅过大已成为中国经济转型发展不可承受之痛。2016年底召开的中央经济工作会议提出,要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产发展长效机制。高库存和高房价并存、结构性过剩和局部性短缺并存是当前我国房地产调控面临的主要矛盾,根源在于经济发展有过度依赖于房地产业倾向,且对房地产投机行为约束不够。在房地产调控从严背景下,“平稳回落,分化发展”是2017年楼市运行主基调。
图3:100个大中城市土地成交情况
资料来源:Wind,中国银行国际金融研究所
表1:2016年我国房地产调控政策的演变
时间
政策
主要内容
2016-02-02
央行、银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》 居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点 2016-02-29
图6:全部A 股上市非金融企业经营活动净收益/利润总额
资料来源:Wind ,作者分析处理
三、2017年房地产市场前瞻:平稳回落,分化发展
2017年,中国房地产市场的发展环境更加复杂。一方面,房地产调控趋严,加大行业下行压力;另一方面,在实体经济复苏乏力、民间投资进行实业投资意愿不强的
97.0 98.0 98.0 95.1 90.0 91.6 90.3 90.3 89.9 87.6 84.1 83.9 80.7
图1:2016年不同城市房价环比涨幅
资料来源:中国银行国际金融研究所
(2)
(1)0
12342012-11
2013-11
2014-11
2015-11
2016-11
%
一线城市:环比二线城市:环比三线城市:环比
2017年第3期(总第174期)
二是房价涨幅创历史新高,房价过快上涨势头从一线向部分二线、特大城市周边三线城市蔓延。2016年12月末,商品房销售均价为7476元/平方米,为2010年以来历史最大涨幅。一线城市在2016年3月份出现单月最大环比涨幅(2.95%),二线城市在2016年9月份出现单月最大环比涨幅(2.65%)(图1)。分城市看,部分二线和三线城市房价涨幅甚至超过一线城市,以房价单月环比涨幅最大的9月份为例,无锡、郑州、杭州、济南、福州环比涨幅居前5位,快于北京、上海等一线城市。
图5:全球前十大房价收入比城市
资料来源:Numbeo,作者计算
第三,加大资产价格泡沫风险,未来回调压力加大。当前,部分一线城市房价已高过纽约、日本等发达国家的中心城市,未来回调压力较大。2016年,我国房价收入比约为7.5,高于世界银行认为的合理房价收入比4-6倍。根据Numbeo数据库,最新全球房价收入比的十大城市里面,中国内地的北上广深占据了四席,其中,深圳的房价收入比约为38,高居全球首位。与此同时,我国房屋的抵押贷款收入比为201.81%,而美国、日本仅分别为23.69%和72.89%,表明我国居民房地产贷款负担较重,未来一旦出现违约,相关贷款的流动性风险较大(表2)。但是,从居民对房地产贷款的偿付能力看(即个人按揭贷款与居民储蓄余额之比),2016年末,我国居民储蓄余额为59.2万亿元,个人住房贷款占储蓄余额比重为28.4%,小于日本的约65.3%,更远低于美国居民约7.6倍。从这个意义上看,尽管2016年我国居民杠杆增加较快,但整体看仍有较大偿付能力。
2017年第3期(总第174期) 表2:2016年中、美、日房地产相关指标比较
指标
中国 美国 日本 房价收入比
24.74 3.28 12.67 房屋抵押贷款收入比
201.81% 23.69% 72.89% 个人抵押贷款/居民储蓄余额之比 28.4% 65.3% 7.56
备注:美国和日本数据为2015年值
“平稳回落,分化发展”——2016年房地产市场运行回顾及2017年展望*
2016年,我国房地产市场快速升温,多项指标创历史新高。房价过高、涨幅过大已成为中国经济转型发展不可承受之痛。2016年底召开的中央经济工作会议提出,要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产发展长效机制。高库存和高房价并存、结构性过剩和局部性短缺并存是当前我国房地产调控面临的主要矛盾,根源在于经济发展有过度依赖于房地产业倾向,且对房地产投机行为约束不够。在房地产调控从严背景下,“平稳回落,分化发展”是2017年楼市运行主基调。
Ω
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作者:李佩珈中国银行国际金融研究所电话:010 - 6659 4312
签发人:陈卫东
审稿:宗良周景彤
联系人:梁婧
电话:010-6659 4097
*对外公开
**全辖传阅
***内参材料
2017年1月26日2017年第3期(总第174期)
图2:居民个人按揭贷款增长情况
资料来源:Wind,中国银行国际金融研究所
四是地王频现,地价屡创新高。房地产市场的销售火爆带动开发商拿地热情高涨。2016年,楼面均价和溢价率远高于历史平均。以100个大中城市土地成交情况为例,12月底,成交楼面均价和土地溢价率分别为4395元/平方米和59%,均为历史最高(图3)。
国际金融研究所
宏观观察 2017年第3期(总第174期)
三是居民杠杆快速攀升,借钱买房成为重要方式之一。2016年的个人按揭贷款余额约为16.8万亿元,当年新增约3.7万亿元,占2016年房地产销售金额约36%。相比之下,2015年这一比值则为28.6%,表明借钱买房成为居民购房的重要方式(图2)。与此同时,我国居民部门负债率(居民负债/GDP ,居民负债主要指个人按揭和消费贷款等)已从2005年的17.1%猛增至2016年三季度的约49.7%,与美国(80.7%)、日本(62.7%)的差距日益缩小。
北京市等22个省市出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》 限贷、限购为主要手段
2016-12-14
中央经济工作会议
促进房地产市场平稳健康发展,加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制
资料来源:作者整理
五是房地产调控由年初的“趋松”走向“从严”。2016年2月2日,央行、银监会共同发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》,将首付款比率调整至20%。在此背景下,深圳、上海等一线城市快速升温,3月底以来,这些城市房地产调
上海、深圳等发布楼市新政,分别提高二套房首付比例至5成和4成,延长社保缴费年限等 分别提高二套房首付比例至5成和4成,延长社保缴费年限等
2016-06-01
国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干建见》 培育租赁市场供应主体、鼓励住宅租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、加强住房租赁监管 2016-09-30
102030405060700
1000
20003000400050002008
2012
2016
%
元/㎡
楼面均价(左)溢价率(右)
2017年第3期(总第174期)
控政策开始趋严,但房价过涨上涨势头却依然蔓延至其它城市,国庆期间新的一轮调控纷至沓来,全国共有22个重点城市出台了“限购、限贷”为主要手段的调控政策(表1)。这些城市既包括北京、上海等一线城市,也包括天津、厦门等二线城市,还包括佛山、东莞、惠州等三线城市。12月底召开的中央政治局会议上,提出了要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制,表明我国房地产调控政策已全面转严。
图4:房地产业对经济增长贡献率
资料来源:中国银行国际金融研究所
第二,推高企业生产成本,降低企业全球竞争力。近年,我国房地产价格快速上涨,不仅速度快而且涨幅价约为7500元/平方米,比2005年上涨了2.4倍。同期,美国、日本、韩国的商品房价格仅分别上涨了约21%、23.9%和24.9%。目前中国无论是商业用地还是工业用地或者是写字楼租金等,都要高于印尼等发展中国家,我国的低成本优势不断下降。