XX公司云南分公司不动产投资分析报告一、宏观分析（一）人口状况昆明市人口发展呈现总量平稳增长、城镇化水平持续发展的良好态势。

截至2015年末，昆明市全市人口721万人，常住人口629万，人口密度294.76人/平方公里，市区常住人口320万。

在城镇建设规模不断扩大和城镇经济快速增长的双重作用下，昆明市城区人口聚集能力增强，农村人口不断向城市和周边城镇转移，城镇化进程稳步推进。

（二）经济发展近十年来，昆明市GDP保持较快增长，平均增速达到11.37%，远远超过9.43%的国家GDP平均增速。

2015年，昆明市实现地区生产总值4000亿元，同比增长8%；其中：第一产业增加值增长6%，第二产业增加值增长7.5%，第三产业增加值增长9%。

一般公共预算收入完成458.9亿元、增长4.1%。

（三）战略地位昆明市位于云南省中部偏东北，云贵高原中部，是云南省省会；是全省政治、经济、文化、交通、旅游中心，也是我国西南地区最重要的城市之一；它面向东南亚、南亚，是我国通往东南亚、南亚次大陆的重要枢纽。

昆明共辖6个区、7个县、代管安宁一市，另管辖3个国家级开发区（昆明高新技术产业开发区、昆明经济技术开发区、昆明滇池国家旅游度假区）。

（四）产业发展2015年全市地区生产总值增长8.5%；规模以上固定资产投资2938亿元，增长10%；社会消费品零售总额1937亿元，增长8%；一般公共预算收入458.9亿元，增长4.1%。

（五）交通条件昆明是我国面向东南亚、南亚乃至中东、南欧、非洲的前沿和门户，具有“东连黔桂通沿海、北经川渝进中原、南下越老达泰柬、西接缅甸连印巴”的独特区位优势；昆明地处“9+2”泛珠三角区域经济合作圈、“10+1”中国—东盟自由贸易区经济圈和大湄公河次区域经济合作圈的交汇点，地缘优势显著。

根据国务院《关于把云南建设成为我国面向西南开放的桥头堡的决定》，省委省政府提出的“两强一堡”发展战略，昆明市委市政府做出的把昆明建设成为云南绿色经济强省的龙头、民族文化强省的枢纽、中国面向西南开放的重要桥头堡城市的战略部署，昆明正在努力建设成为中国面向西南开放的区域性国际城市。

二、昆明商业写字楼市场概况昆明商业写字楼起步早、发展慢，根据昆明市房地产开发协会统计调查显示，昆明市内的高层、小高层建筑中，建设于上世纪六十年代的有4幢，七十年代的有10幢，八十年代的有50幢，而建于九十年代以后的高层建筑则超过了660幢。

在这些高楼大厦中，写字楼占了较大份额，总建筑面积超过40万平方米。

近年来，星都国际总部基地、顺城双塔、万达双塔、东方首座、同德昆明广场、南亚之门……这些已建和待建项目的亮相，开始填补昆明写字楼市场高档产品的缺口。

站在新老交替的分水岭，第三代写字楼产品的崛起可谓来势汹汹；城市综合体配建的5A甲级、6E级智能写字楼、CBD范围内规划的超高层写字楼、以及新城区出现的商务花园写字楼，配合着城市经济发展的需求，商务楼宇建设驶入快车道。

三、楼盘信息简介（一）滇池时代1、项目地址滇池时代，位于滇池路384号，滇池路与福景路交叉口（南亚风情第壹城对面）建筑面积约25万平方米，项目占据地铁5号线（地勘规划中）出入站口，是昆明最重要的商务、旅游、会议、餐饮、娱乐的集中区域。

2、项目概况项目开发商为云南旭东房地产经营开发有限公司，项目位于昆明市西山区滇池路384号（南亚风情第壹城正对面），总用地面积为2万平米，项目类型为高端商务办公楼及商业综合体。

总建筑面积约12万平方米。

项目总层高22层，层高为4m。

将与南亚风情第壹城相呼应，成为昆明南市区核心商业商务中心。

具体参数见下表：地址滇池路与福景路交叉口产权40年，已办理完交通地铁5号线（地勘规划中）建筑面积209147㎡标准层面积1600㎡电梯共8部，其中客梯6部、货梯2部广告发布位置楼顶停车位1200个项目整体实景外立面照片，该项目使用270°全玻璃幕墙立面。

项目高层周边实景照片，该项目紧邻昆明市南市区成熟商业区：南亚风情第壹城。

3、项目优势（1）项目位于云南省级政治中心：省委、人大、政协等30余省级行政机构聚集区，占尽政务资源；（2）项目地处南市区金融聚集区：保监局、银监局、国开行、广发银行省分行、平安银行省分行等。

（3）楼宇拥有精装大堂、明亮电梯间、270°办公景观；（4）楼宇配置顶级德国蒂森克虏伯商务电梯；（5）如购买三层（不含）以上即可获得写字楼冠名权，极具品牌昭示性与广告效应；（6）坐拥地铁“怡心桥站”，5号线无缝对接，交通便利；（7）属于南市区地标建筑，核心商业商务区，高端住宅区；4、项目报价（二）莲花池畔项目1、项目地址项目处于主城区一环边，昆明中央智力区位置，紧邻学府路，距交通枢纽——小菜园立交300米，周边公交线路多达20余条、轻轨4号线（规划）距项目地150米，可实现昆明东南西北中直达。

被学府路和龙泉路两条城市干道环绕。

2、项目概况云南金鼎盛地产旗下的莲花池畔项目位于昆明市学府路与教场东路沿侧，周边大、中学校云集，紧邻著名的“一二一”电子数码商圈，地处昆明中央智力区的核心区位。

是一个集立体休闲体验式商业、餐饮购物、商务办公、酒店式公寓、住宅于一体的城市综合体。

地址昆明市学府路与教场东路交叉口产权40年(已办理完毕)交通公交线路多达20余条轻轨4号线(规划)建筑面积538991.69㎡层高 3.5m-3.7m电梯4部（三菱电梯）广告发布位置楼顶停车位3348个（1）居住人口：本项目所在的莲花街道办事处是昆明市最大的街道居住社区，常住人口超过１３万人。

（2）高校林立：本区域是昆明市历史悠久的教育基地，教育及学校的集中板块。

周边拥有６所大学，５所中专，省内最具影响力的小学、初中、高中均位于本区域周边。

（3）配套设施：本项目是昆明历史悠久的大型社区，周边教育、医疗、生活服务配套极其完善。

（4）人文环境：莲花池公园与项目仅一路之隔。

（5）消费结构：区域内，常住人口多以政府公职人员、部队及高校师生为主，该群体收入稳定，消费力强。

（6）创业孵化：区域周边中小企业众多，是昆明最为著名的创业园区，其中囊括金鼎科技产业园、金鼎创意产业园，同时大学生创业孵化基地也较为集中。

4、项目劣势（1）项目区域内没有成熟的商圈作为商业持续发展基础。

（2）项目主要为学区房，目前地铁4号线尚未开工，周边道路“一二一大街”、“学府路”在早高峰和晚高峰时段拥堵异常。

（3）该项目主要销售的是住宅小区，办公楼仅有两栋，若作为办公职场，人流导向及商业环境较为有限。

（4）项目紧邻教场西路农贸市场，可较好的服务于周边住户；但与写字楼环境相背离。

栋号物业类型规格总面积（㎡）平均单价（元/㎡）总价（元）1栋写字楼9、10、19、20、21、22层4242.4813800585462242栋写字楼（南塔）14、15、16、18层3184.281100035027080写字楼（北塔）7-11层3104.711290040050759合计10531.47133624063（三）银燕中心1、项目地址项目位于虹山东路与学府路交叉口，昆明市五华区学府路苏家塘片区，该片区不仅属于昆明主城传统意义上的核心区，同时该片区也是昆明乃至云南中央智力区。

另外根据昆明55个片区规划，该片区为城市核心区的组成部分，是以居住为主，集商务服务、文教体卫为一体的城市综合功能区。

北面为荷叶山公园、东靠莲花池、西望金鼎山；毗邻翠湖公园、莲花池公园、圆通山公园等，这里既享有浓郁的书香历史文化氛围、又享受城市繁华便利，属昆明市稀缺宜居地段。

2、项目概况银燕中心云南浙联地产有限公司开发建设，写字楼共计24层。

单层面积779.01㎡，具体参数见下表：3、项目优势（1）绝佳地段位置、昆明重点规划及稀缺投资区域。

该片区为城市核心区的组成部分，是以居住为主，集商务服务、文教体卫为一体的城市综合功能区。

（2）交通便利，通达性佳；双线地铁口，升值潜力无限，项目区域的交通也是非常便利的，地处城中心交通咽喉，无与伦比便捷地带，囊括学府路、建设路、虹山东路、一二一大街等多条城市主、次干道，形成了密集、便捷的交通网络。

(3)双核领域，首府级中央生活圈、世界级生活品质本项目区域周边配套非常完善，小西门商圈、昆明最繁华、最传统的三市街商圈、青年路商圈、商业业态丰富，富有传统特色，集中了昆明最高端的会所和餐饮的翠湖商圈。

4、项目报价（四）云南广电国际传媒中心1、项目地址该项目位于昆明市西山区西园路与大观路交汇处，是昆明西市区门户枢纽地带。

作为昆明的门户中心和城市副中心的规划定位，大观河片区拥有的地利之便和较高的人气。

2、项目概况云南广电国际传媒中心是云南广电地产开发有限公司开发，云南广电地产是云南省委宣传部下属的四大文产集团之一的广电网络集团控股子公司，具体参数见下表：交付时间2015年11月交通公交写字楼层数19层标准层面积1620㎡售价12600元/平方米电梯4部层高 3.4米停车位地下车位1300个3、项目优势（1）五部一线品牌电梯（日立）——作为考量写字楼品质的重要指标之一的电梯，我们的配比大于一般写字楼400平左右一部的标准，梯速>1.75米/秒，极大地提升了办公的快捷性和舒适度。

（2）百兆云宽带直接入户——在现代商务空间的打造中，办公网络的高速与否是商务效率的重要指标，百兆云宽带的接入，让你彻底告别一个文件发一个下午而被客户投诉日子。

(3)“三网融合”示范写字楼——电信网，电视网，互联网“三网融合”是国际“五年计划”中着力推行的政策，也是现代网络信息化发展的必然趋势，云南广电传媒中心，将成为西南首席“三网融合”示范单位。

(4)充足的车位配比——地下约1300席车位，并设置了部分立体智能泊车系统，停车不再烦恼，24小时保安巡逻，360度视频监控，全力保障车辆安全。

(5)自身配套价值——项目自身配备4万平米城市高品质商业，为便捷的商务生活保驾护航。

（6）物业管理——物业管理单位将选取一级以上物业管理资质的企业，提供最优质的服务。

贵司如入驻可享8.5折优惠。

（7）广电网络集团员工近万人，总资产近80亿元，网点遍布全省各乡镇，如成功购买楼盘可与其合作推广公司相关产品4、项目报价目前昆明写字楼开发体量巨大，但真正位于一环且已经成型的却不多见，如顺城双塔，昆明广场，俊发中心等二环内高档写字楼的单价均在18000以上，投资压力巨大，放眼整个昆明一环区域，广电传媒中心可算得上中心区写字楼性价比较高的产品。

写字楼目前公司对外销售均价为12600元/㎡，如购买面积较大，公司会按照购买面积给予合理优惠。

四、投资价值分析（滇池时代项目）（一）价值分析地理位置：滇池时代中心位于池路384号，滇池路与福景路交叉口，虽然不在传统的昆明市中心，但其周边为云南省级政治中心，众多省政府机关位于项目周边，且项目对面即是昆明市一个成熟的商业聚集区南亚风情第壹城，确有明显地理位置优势。