广东金融学院期末考试试题（A）2007 —2008 学年第 1 学期考试科目：资产评估(闭卷120 分钟)系别________ 班级________ 学号_________ 姓名_________一、单项选择题（共１０分，每题１分）1、（A）我国建立了注册资产评估师制度。
A、1995年5月B、1991年11月C、1993年12月D、1995年3月2、不是资产评估的功能有（ D ）。
A、管理的功能B评价及评值功能C、公证的功能 D 资产交易价格功能3、以产权变动为目的的有（ B ）。
A、资产抵押B、企业兼并C、财产纳税D、财产担保4、运用市场法时选择三个以上参照物的目的是（ C ）。
A、使参照物具有可比性B、便于计算C、排除个别交易的偶然性D、避免张冠李戴5、采用收益法评估资产时，各指标存在的关系是（ A ）。
A、资本化越高，收益现值越低B、资本化率越高，收益现值越高C、资产未来收益期对收益现值无影响D、本金化率和收益现值无关6某宗土地2 000平方米，土地单价为1 000元/平方米，国家规定的容积率为4，则楼面地价为（ A ）。
A、250元/平方米B、1 000元/平方米C、500元/平方米D、4 000元/平方米7、政府办公楼适合于（ D ）评估。
A、市场法B、剩余法C 收益法D、成本法8、在影响商品房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是（ C ）。
A、交通通达程度B、城市规划限制C、区域的繁华程度D、公共公用配套设施状况9、、计算机器设备的重置成本时，不应计入的费用是（ A ）。
Ａ、维修费用B、购置费用Ｃ、安装费用D、调试费用10、狭义的资产评估报告书是（ A ）。
Ａ、资产评估报告书B、一种工作制度C、法律责任文书D、公证性报告二、判断题（共１０分，每题１分）1、资产评估通常是在资产产权发生变动之前，由专门的人员对资产的价值进行估价和判断。
（√）•2、公开市场是指充分发达与完善的市场条件，买主和卖主的地位是平等的。
（√）•公开市场条件；信息透明、交易自愿、竞争公平3、同一资产在不同假设条件下，评估结果应趋于一致。
（x ）4、资本化率就是指资本还原率。
（√）资本化率又称还原化率、收益率5、采用成本法进行资产评估时，其实体性贬值与会计上的折旧是一样的。
（X 名义，实际）采用成本法进行资产评估时,其实体性贬值与会计学上的折旧( B 不一样)6、收益法适合于有收益的房地产价格评估，如商场、写字楼等。
（√）收益法适合于有收益的房地产评估，如商场、写字楼、公寓、学校、公园等。
收益法一般适用于有收益的房地产的评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府、学校、公园等公用、公益性房屋的评估大多不适用。
7、土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用和依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。
（√）8、地价一般是土地使用权的价格。
（√）9、机器设备的功能性贬值包括两个方面：一是超额投资成本造成的功能性贬值；二是超额运营成本造成的功能性贬值。
（√）10、各种机器设备原始成本的费用构成都是相同的。
（×）三、多项选择题（共２０分，每题２分）1、计算机器设备的重置成本时，应计入的费用是（ABD ）。
A、购建费用B、维修费用C、安装费用D、运杂费2、在下列无形资产中，可确指的无形资产是（ABC）。
A、土地使用权B、商标权C、专利权D、商誉3、属于“三通一平”内容的有（ACD）。
A、道路通B、通信线路C、水通D、电通4、房地产评估的原则有（AB）Ａ、最有效使用原则Ｂ、合法性原则Ｃ、贡献原则Ｄ、预期原则5、资产评估报告的基本要素有（ABCD ）。
A、评估范围与对象B、评估基准日C、评估假设与限制条件D、评估方法6、机器设备评估的基本步骤有（ABCD ）。
A、评估准备B、现场勘察C、计算评估值与撰写评估报告D、确定设备的估价数据与参数7、基准地价是由政府制定的城镇国有土地的基本标准价格。
由如下部分组成：（ACD ）A、土地出让金工B、销售费用C、基础设施配套费D、土地开发及其他费用8、进行区域因素修正的主要内容有（ABC ）。
A、交通状况B、环境质量C、繁华程度D、建筑物结构区域因素修正的内容主要应包括：繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素。
9、选择可供比较的交易实例作为参照物，一般应注意以下几点（AC ）。
Ａ、与待估房地产属于同一交易类型Ｂ、与待估房地产的估价日期超过半年Ｃ、参照物的交易属于正常交易Ｄ、与待估房地产的区域特征明显（1）参照物所处区域与评估对象所处的区域相同，或是土地级别相同；（2）参照物的用途应与评估对象的用途相同；（3）参照物的建筑结构应与评估对象的建筑结构相同；（4）建筑物的规模应与评估对象的规模相当；（5）参照物的权利性质应与评估对象的权利性质相同；（6）参照物实体特征应与评估对象相接近；（7）参照物的交易类型应与评估目的相吻合；（8) 参照物的交易日期应与评估基准日接近；（9）参照物的交易价格应是正常交易价格，或可修正为正常交易价格；（10）参照物应选择多个，一般为三个以上。
10、资产评估业务约定书的基本内容包括（AC）。
A、评估目的B、评估假设C、评估基准日D、评估计划(一)评估机构和委托方的名称、住所;(二)评估目的;(三)评估对象和评估范围;(四)评估基准日;(五)评估报告使用者;(六)评估报告提交期限和方式;(七)评估服务费总额、支付时间和方式;(八)评估机构和委托方的其他权利和义务;(九)违约责任和争议解决;(十)签约时间。
4、计算题（共60分） 1、某企业2000指数法的物价指数是150%。
（5分） 被评估资产重置成本2、对某厂的一个锅炉进行评估。
该锅炉正常运转需5名操作人员，每名操作人员年工资及福利费为10000元，锅炉的年耗电量为10万千瓦时，目前相同能力的新式锅炉只需3个人操作，年耗电量为6万千瓦时，电价为2元/千瓦时，被评估锅炉的尚可使用年限为5年，所得税率为33%，适用的折现率为10%。
根据上述资料，计算被评锅炉的功能性贬值是多少？（5分）（（5-3）*10000+（100000-60000）*2）*（1-33%）*（P/A,10%，5）=3、一台机器设备的重置成本是150万元，已使用2年，其经济寿命10年，估计可修复费用为20万元。
用修复费用法计算机器设备的实体性贬值。
（5分）不可修复部分的重置成本=150-20=130万元不可修复费用=130* 2/10 =26万元实体性贬值额=20+26=46万元实体性贬值率=46/150=4、有一宗七通一平的待开发建设用地，土地面积为5000平方米，建筑容积率为3，拟开发建设写字楼。
建筑费为2 000元/平方米，专业费为建筑费的10%。
该写字楼建成后即出售，预计售价为4 000元/平方米，销售费用为楼价的5%，销售税费为楼价的6%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为20%。
试估算该宗土地目前的总地价和单位地价。
（10分） 设总地价为X建筑面积=5000*3=15000平方米售价=15000*4 000=6000万元建筑费=2 000*4 000=800万元专业费=800万元*10%=80万元销售费用=6000万元*5%=300万元税费=6000万元*6%=360万元利息=（X+800万元+80万元）*6%=利润=（X+800万元+80万元）*20%=总地价=6000万元-800万元-80万元-300万元-360万元-（X+800万元+80万元）*6%-（X+800万元+80万元）*20%=5、有一宗地产，目前的纯收益为50万元，资本化率为5%，若（1）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加一万元；（2）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%，试分别评估两种情况下的地产收益价格。
（5分）（1）等年值A=（50/(1+5%) + 51/(1+5%)²）/ 1/(1+5%) + 1/(1+5%)²=（万元）P=A/5% + 1/(5%)²=1409.754（万元）（2）等年值A=（50/(1+5%) + 50*（1+1%）/(1+5%)²）/ 1/(1+5%) + 1/(1+5%)²=50.2438（万元）P=A /（5% -1%)=1256.095（万元）6、一宗待估土地，面积为800平方米，评估资料见附表：用市场法评估该土地的市场参照物B的剩余使用年限为20年,评估物及其他参照物的剩余使用年限均为25年。
（折现率10%）（5分）p91解：A修正后的单价=2000* （100/101 ）×（101/100）×（100/100）×（100/101）=1980（元/m²）B修正后的单价=1800* （100/100 ）×（102/100）×（100/101）×（100/100）×(1－1/(1+10%)25)/ (1－1/(1+10%)20)=1927（元/m²）C修正后的单价=1900* （100/102 ）×（100/100）×（100/101）×（100/100）=1844（元/m²）D修正后的单价=2200* （100/99）×（101/100）×（100/102）×（100/102）=2157（元/m ²）土地评估单价=（A+B+C+D）/4=1977（元/m²）土地评估总价=1977*800=1581600（元）7、设备重置成本50000元，总使用年限10年，已使用2年，求该设备的贬值率、成新率和贬值额。
（5分）贬值率=2/10=20%成新率=1-20%=80%贬值额=50000*20%=1000元8、预计土地未来3年的收益额分别为10、12、15万元，从第四年起，以后各年的收益额固定为18万元，确定的折现率和资本化率为10%。
要求：（1）评估永续经营条件下的评估额；（2）评估20年的收益价值。
（10分）（1）P=[10/(1+10%) + 12/(1+10%)2 + 15/(1+10%)3]+ 18/10% * 1/(1+10%)3=（2）P=[10/(1+10%) + 12/(1+10%)2 + 15/(1+10%)3]+ 18/10% *(1+10%)3*[1-1/（1+10%）17]=9、甲企业以重置成本100万的新技术向乙企业投资，乙企业拟投入合营的资产重置成本8000万元，甲企业无形资产成本利润率为200%，乙企业拟投入合营的资产原利润率为50%。