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6）
其他方面（外立面维护设备或设施设置、设备及设备房标 识建议）
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2 建立工程部管理制度及操作程序
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3 与发展商联系并落实工程图纸交接事宜
4
接管验收工作的开展(发展商先完成与承建商竣工验收工 作)
联同客户服务部与发展商工程部及承建商对公共设施、公 5 共区域及单元内部进行初检工作，提交遗漏工程整改报告
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二次装修监管工作的安排（装修违规巡查、防火防盗、出 入证、出入车辆演练、出入物品管理演练等）
备注
交楼日期若有变动,服务中心将视实际情况调整该工 作计划时间
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3） 各种装修许可证、工作证的发放
4） 各类通知的公布
13 对租户的宣传 1） 物业管理相关法规及基本常识 2） 消防安全知识 3） 灭火自救和救人的基本技能知识 4） 报警知识和紧急疏散逃生知识
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6 跟进并反馈遗漏工程的执漏工作进度
7
对物业整体工程进行复检工作，提交复检报告：如仍有遗 漏工程，继续跟进拾漏工作
8 落实交楼日协助验楼的各工程人员分工编排
9 核对公共区域及单元水、电表，完成错表整改工作
10
落实交收楼现场及周边（包括临时停车场地）的水电供应 及照明安排工作
**项目 物业管理前期及开业前的筹备工作计划表(初稿)
序号
工作内容
拟 订
5月
6月
7月
8月
工作进度
10日 20日 30日 10日 20日 30日 10日 20日 31日 10日 20日 30日 10日 20日 31日 10日 20日 30日 10日 20日 31日 10日 20日 30日 10日 20日 31日 10日 20日 31日 10日 20日 30日 10日 20日 31日
12 完善管理及办公条件 1） 管理用房之安排及布局装修 2） 员工宿舍之落实安排及布置 3） 准备管理用物资装备
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13 配合上海高力总公司推进CTS管理软件上线调试及使用
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二、 财务部 1 财务工作制度(初稿和确认稿)
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2 电脑操作及管理 1） 财务软件上线 2） 财务软件操作培训
11 落实物业配套设施交付具体时间 1） 有线电视（开通时间、申请由客户向有线电视公司申请）
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2） 电话（市政联系、开通时间、申请）
3） 信箱（规格、位置、通邮时间、投递方式）
4） 停车场（车场设施/设备安装、车管所联系、单位划分）
5）
落实电梯、弱电、给排水、空调、消防、供配电、园林等 的接管验收时间
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2）
电梯（电梯的选型、通风、运力、安全监控、装潢等提建 议）
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3）
弱电系统（智能化系统功能、安防、BAS系统、停车场管 理、电梯桥厢、监控中心配置等建议
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4）
给排水系统（绿化水源预留、对给水设备选型、电梯井排 水、设置相关计量水表等提建议）
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5）
空调系统（空调负荷、供冷分配、公共区域空调配置、中 央空调循环水处理、空调系统计量建议）
（用镜框镶起来） E 落实交楼期间接待处与交楼处各人员工作编排及演练 5） 准备便民服务资料 A 无偿服务项目 B 有偿服务项目 6） 制作成展示牌 A 《收楼流程》 B 《验楼指引》 C 《缴费指引》
12 交楼后初期跟进事项（对业主）
1） 验收问题及其它投诉问题跟进及回复
2）
二次装修监管方案之制定(<装修指南>)及工作的安排与演 练
12 交楼初期跟进事项（对业主） 1） 二次装修报批、工程监管 2） 二次装修巡查以及违章处理 3） 协助对遗漏工程的拾遗工作跟进 4） 二次装修验收工作(包括消防,空调验收等)
13 机电设备的维修管理 1） 设备的基础资料管理 2） 设备的运行管理 3） 设备的维修管理 4） 设备能源和安全管理五Biblioteka 安防管理部 1 协助配合租赁工作
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12） 全体基层员工培训及考核
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13） 办理用工手续，落实员工劳动合同
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14）
依照上海高力总公司制服款式确定员工制服样式及订做、 配置标准事宜
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2 制定中心内外部文件档案编号及格式
3 各项人事行政管理制度之制定及讨论审批
4 管理制度文件 1） 确实各类制度文件的内容(初稿与确认稿) 2） 与印刷单位联系印刷表单并报价 3） 完成各类文件及常用操作表格的印刷
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5） 安全防范知识 6） 紧急事件处理知识 7） 环保绿化知识
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四、 工程部 1 工程前期介入
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1）
电力系统（电力分配、外墙、园林照明、车库照明、楼梯 照明、设置电表、设备控制等提建议）
5 根据合约条款与发展商、租赁部协定交楼具体事宜
6 与租赁部联系并落实交接租户资料事宜
7 协助确定各类区域标识及证件式样
对相关物品选样制作（包括交楼当日各类指示牌、公共地 1） 方垃圾桶、租户证、停车证、工作证式样、租户纪念品
等）
A 确定标识内容及摆放位置
B 各类标识内容式样之选定、报价及订做
2）
标识管理(包括楼层指示标识,道路指示标识,门牌,该三项 由发展商提供)
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3 财务人员财务操作技能基础培训
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4 收费前准备
1）
确定收费方式（若POS可联系银行办理代收管理费等业 务）
2） 使用财务软件输入租户资料
3）
使用财务软件输入收费项目（管理费、二次装修费用、各 类证件押金、工本费等）及金额等资料
4） 准备各式财务表格及票据
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5 付款通知书及追收欠款通知的设计使用
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6 交楼后初期跟进事项（对业主） 二次装修费用、各类证件押金，管理费之收取事宜
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三、 客户服务部 1 配合租赁开展的工作 1） 租赁期间的客服人员培训 2） 租赁期间的资料准备 3） 租赁期间的客户解答
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5）
监督保洁,绿化公司对各岗位人员进行交楼前业务、服务 意识培训
9 跟进交收楼前后的清洁及绿化维护工作
2 建立客户服务部各项管理制度及工作程序
3 主持物业接管验收准备 1） 与发展商、承建商协调并制订验收方案 2） 编制接管验收程序 3） 统一验收标准 4） 编制资料移交清单 A 产权资料 B 技术资料 C 开发商原有装修标准及承诺的优惠条件资料 5） 各项接管验收表格准备 6) 接管验收的培训
4 参与接管验收工作(发展商先完成与承建商竣工验收工作)
2
协助进行保安公司招投标工作并建立部门管理制度及操作 程序
3 落实安管部各项配备，如：对讲机,消防服等
4 落实交收楼期间保安配合工作及各岗位编排
5 配合工程部对消防、监控、智能化等设备设施进行介入
6 配合工程部对消防、监控、智能化等设备设施进行验收 7 配合工程部对保安监控设备之调试检查、并熟悉设备操作
10
配合工程部与发展商、承建商商讨遗漏工程处理方案并进 行初检,复检工作和遗漏工程跟进处理工作
11 交收楼当日文件及物品的准备 1） 与发展商、工程部落实锁匙交收日期 2） 接收锁匙物品的准备 A 锁匙柜 B 锁匙扣 C 贴印房号标签（贴在锁匙扣上） D 编制接收锁匙表格 3） 核对、接收并管理所有单元锁匙 4） 准备资料文件袋 A 备齐资料文件袋 B 备齐车位资料文件袋 C 准备有关证件 D 准备交楼需具备的有关证书
9 码）、消防局、邮政、有线电视、电信等部门联系接洽业 √ √ √
务事宜
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10
与保险公司洽商购买公众责任险\财产一切险\雇主责任险 等险种
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11 物价局停车收费报批
1）
落实停车管理费收费标准申报物价局手续及收费许可证等 收费证书的领取
2） 准备收取停车管理费需具备的政府文件
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一 中心及人事行政部
1 人员管理
1） 管理架构之制定及讨论确定
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2） 编制人员入职计划（含招聘职位/数量/入职时间）
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3） 员工编制、职责、聘用条件及福利制度
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4） 准备招聘相关资料（招聘试题等）
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5） 各部门管理层人员面试及聘用
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6） 主持保安,保洁,绿化公司招投标
8
监督保安公司对各岗位安管员进行交楼前业务、服务意识 培训