商品房购房合同的审查要点

同学们好，我们今天学习商品房购房合同的审查要点。现在随着经济的发展，买房的人越来越多，因为商品房购房合同产生的纠纷也越来越多。其实如果我们事先做好合同的审查工作，有很多纠纷是可以避免的。那么应该如何审查商品房购房合同呢？审查商品房购房合同应该把重点放在以下几个部分：预售合同效力的审查、土地使用权年限的审查、土地使用权性质的审查、交房通知的审查、竣工验收与交房时间的审查、赠送面积的审查。

一、预售合同效力的审查

审查预售合同，重点要审查出卖人是否取得商品房预售许可证明，未取得预售许可证的商品房存在未来无法办理房产证、无法办理按揭、无法规避开发商一房二卖的风险。不仅如此，还要审查所购房屋是否在预售范围，防止开发商利用前期或首期建成房屋的预售许可证欺骗消费者。

二、土地使用权年限的审查

如果开发商许诺其土地使用权限比其他楼盘的年限长，不要轻信开发商的许诺或宣传，不能只看开发商提供的证书原件、复印件，应当到土地管理部门查询。

三、土地使用权性质的审查

土地使用权性质有划拨地和出让地之分，由于划拨地开发房地产受到严格限制，故审查合同时，即使合同约定土地使用权性质是出让地，仍然要审查预售手续的合法性，并且还要明确约定土地使用权性质名不副实的违约责任。另外，购房合同上如果对土地使用权性质注明系划拨，应当对划拨变更为出让所缴纳的出让金由谁负责作出明确约定，以免产生争议。

四、交房通知的审查

审查双方关于交房通知的约定是否周密完善。买卖双方应保证在合同中记载的通讯地址和联系方式均为真实有效，任何根据合同发出的文件应该是书面文件，并且采取挂号信、特快专递的方式送达对方。任何一方变更通讯地址或联系方式应当在变更后及时书面通知对方，否则承担不利法律后果。所以在审查合同时候，一定要注意看看有没有关于送达的规定，在实践中很多房屋买卖纠纷就是由于送达规定不明确造成的。

五、竣工验收与交房时间的审查

未经竣工验收或者验收不合格的商品房不得交付使用。认定房屋质量合格的标准应该以取得政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》为准。出卖人如果未能在交房时取得上述竣工验收备案表，则应视为房屋未具备法定交付使用的条

件，购买人有权拒绝接受，由此造成逾期交房的，由开发商承担违约责任。合同约定的交房日期如果房屋不符合交付条件的，购房人完全可以拒绝接受。实际的交付房屋日期应当以竣工验收为前提的。无《竣工验收备案表》无法办理产权证，而且发生质量问题后难以向开发商追责，许多买房人不知道该规定，往往在尚未竣工验收合格就入住了，事后发现质量问题往往陷入不利境地。

六、赠送面积的审查

实践中，开发商为了吸引人们购买其开发的楼盘，往往承诺赠送车库、阁楼、阳台等内容，但是由于缺乏明确规定，也容易引发一些纠纷。因此在审查合同时，一定要在合同中明确赠送的面积或空间是所有权还是使用权，是专有使用权还是共有使用权。另外，对赠送面积、建筑面积、折合单价、总价等在合同中要明确约定，以免造成事后的价款纠纷，同时对赠送空间要予以明确。

我们学习了商品房购房合同的审查要点，下面我们一起来看一个简单的案例：2012年4月,张某明知某开发公司没有办理预售许可证，但因为价格优惠，张某还是与某开发公司签订商品房买卖合同,并支付了房款154万元。嗣后某开发公司取得预售许可证,但不久又因占地不合法被撤销。某开发公司将154万元购房款退给了张某。张某要求开发公司按照合同约定支付5万元违约金，开发公司拒绝了。张某于是诉诸法院。请问:你认为此案应如何处理？某开发公司是否应该承担违约责任？

分析：张某与某开发公司订立买卖合同时,明知后者并未取得房屋预售许可证,虽后来开发公司取得了该证,但嗣后又被撤销。依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,涉案房屋不具备买卖的条件,故案涉合同无效.

无效合同自始没有法律约束力,当事人不得就合同的履约条款主张违约责任,故张某要求某开发公司支付逾期交房的违约金的主张,没有法律依据,不予支持。