房地产代销合同中的涉税风险管控
房地产代销合同中的涉税风险管控（原创转载务必注明出处否则追求法律责
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作者：中国财税顾问纳税筹划师肖太寿2013
房地产开发企业开发的商品房，在实践中存在两种销售方式：一种是委托中间机构进行代销；另一种是房地产公司自己成立营销中心或售楼中心自己销售。从成本控制的角度来讲，大型房地产公司都是委托具有房地产代销资质的中间机构从事一级市场的代销，在代销商品房的过程中，房地产开发公司与代销中间机构签订的代销合同中，因代销方式的不同而税收风险不同，分析如下：
（一）房地产代销合同中的涉税风险
在房地产代销合同中，房地产开发企业与代销机构明确的代销方式主要有：支付手续费方式、视同买断方式、超基价分成方式和包销方式等四种。在这四种委托代销方式中，体现的税收风险主要是房地产公司少确认收入，从而少申报企业所得税，将受到税务稽查部门的稽查而要补税、缴纳滞纳金和面临罚款的税收风险。
1、支付手续费方式代销的税收风险：按照扣除支付代销中间机构手续费用的差额确认收入，而少申报土地增值税和企业所得税。
国税发[2009]31号文第六条第（四）项第一款规定：“采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。”
根据《财政部国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》（财税〔2009〕29号）规定,非保险企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，要在企业所得税前进行扣除,必须具备以下五个条件:
一是按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额进行企业所得税前扣除,超过部分，不得扣除。
二是企业支付的手续费及佣金不得直接冲减服务协议或合同金额，并如实入账。
三是除委托个人代理外，企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除。
四是企业应当如实向当地主管税务机关提供当年手续费及佣金计算分配表和其他相关资料，并依法取得合法真实凭证。
五是企业不得将手续费及佣金支出计入回扣、业务提成、返利、进场费等费用。
另外，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，房地产开发企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。
基于以上规定，房地产公司必须按照销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，而不能按照扣除支付代销中间机构手续费用的差额确认收入。而且房地产开发企业如果委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分准予据实在企业所得税前扣除；如果委托境内机构销售开发产品的，房地产公司在企业所得税前扣除的手续费及拥金支出不能超过服务协议或合同确认的收入金额的5%，否则就少申报了企业所得税。
[案例分析：某房地产公司采用支付手续费方式委托销售开发产品的涉税分析]
1、案情介绍
甲房地产公司2013年开发住宅小区，与A房屋销售公司签订代理销售合同，A公司按销售额5%收取手续费。2013年9月销售房屋2000平方米，每平方米5000元。A公司将销售清单提交给甲公司，并按合同约定转交售房款950万元。
甲公司账务处理为：
借：银行存款950万元
贷：主营业务收入950万元
请分析甲房地产公司的涉税风险。
2、涉税分析
国税发[2009]31号文第六条第（四）项第一款规定：“采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。”基于此规定，本案例中的甲房地产公司以950万元确认收入是错误的，是漏税的表现，甲房地产公司必须按照A公司代理业务营业额应为1000万元确认收入，缴纳企业所得税和土地增值税，向中间代理机关支付手续费50万元不能从1000万元收入中进行扣除，应由A房屋代理销售公司向甲房地产公司开据服务业发票50万元，作为费用列支，在企业所得税前进行扣除。甲公司账务处理为：
借：银行存款1000万元
贷：主营业务收入1000万元
同时，借：销售费用 50万元
贷：银行存款 50万元
2、视同买断方式委托销售的税收风险：房地产开发公司只根据与代理销售公司签订代理销售合同中规定的买断价确认收入，从而存在少或多申报企业所得税。
根据国税发[2009]31号文的规定，采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
基于以上税收政策规定，房地产公司采用视同买断方式委托销售开发产品的，房地产开发公司在确认收入时，必须根据其与代理销售公司签订的买断价格与房地产企业与购买方签订销售合同或协议，或房地产企业、代理销售方、购买方三方共同签订销售合同或协议中约定的价格，两者中最高者进行确定。
[案例分析：某房地产公司采用买断方式委托销售开发产品的涉税分析]
1、案情介绍
甲房地产公司2013年开发住宅小区，与B公司房屋销售公司签订买断方式代理销售合同，买断价为每平方米4500元，销售时由委托方、受托方、买房共同签订协议。2013年9月B公司将开发产品销售清单提交给甲公司时，销售房屋2000平方米，实现销售收入1000万元，平均售价5000元。甲公司按买断价计算收入，账务处理为：
借：银行存款 900万元
贷：销售收入 900万元。
请分析甲房地产公司的涉税风险。