134条规定了承担民事责任的10种方式.
（6）诉讼时效制度
诉讼时效是指权利人通过诉讼程序向人民法院提出 保护其合法权益的请求的法定有效期限。
135条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期 间为2年，法律另有规定的除外。
2 合同法与物业管理
2.1 概述
➢《中国人民共和国合同法》作为调整平等主体之间的交易
3.3.1建筑物区分所有权的概念和特征
（1）基本概念
指各区分所有权人对建筑物专用部分所享 有的专有所有权，对建筑物共用部分所享有的 共有权，以及因区分所有权人之间的共同关系 所产生的成员权之总称。
（2）特征
复合性 专有所有权的主导型 一体性 权利主体身份的多重性
3.3.2专有所有权
（1）专有所有权的客体
思考：开发商为了促进销售，经常做出将窗
前绿地交给业主单独使用。问一楼业主能够凭 借和开发商的房屋买卖合同取得这样的专有使 用权吗？
（2）共有所有权人的权利和义务
权利：
对共有部分的使用权； 收益权 对共有部分单纯的修缮改良权。
义务：
按共有部分的用途使用共有部分； 承担因共有部分维护与管理所产生的各种费用。
①建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分 ，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附 属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
②其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者 其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权 ，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道 路、绿地占地除外。
熟悉
（1）民法对民事权利能力和民事行为能力如何规定的？ （2）建筑物区分所有权的特征？专有所有权人、共有所有权人、
成员权人各有哪些权利和义务？ （3）物权法对建筑物区分所有权有哪些相关规定？
1 民法与物业管理
1.1 概述
➢ 民法是调整平等主体的自然人之间，法人之间、自然人
和法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。物业 管理法律关系中民事法律关系占多数，民法是物业管理活动 中最常用的法律规范，需重点了解掌握。
（5）关于合同变更、转让和终止的规定
当事人协商一致可以变更合同。
对合同转让的情形作出了规定。
关于合同终止的规定。
当事人如果协商一致可以解除合同。
（6）对违约责任的规定
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符 合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者 赔偿损失等违约责任。
规定了违约责任的构成要件、违约行为的种类、承 担违约责任的方式等内容。
53条 合同的下列免责条款无效
造成对方人身伤害的； 因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
54条 下列合同，当时人一方有权请求人民法院或者 仲裁机构变更或者撤销：
因重大误解订立的；
在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背 真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民 法院或者仲裁机构变更或者撤销。
3.2 物权法对物业管理的影响
（1）物权法从民事基本法律层面，将物业管理活 动的基本概念以法律形式予以确定。
《物权法》的有关内容与《物业管理条例》的基本 原则、指导思想相一致，它不仅继承、丰富了《条 例》的内容，而且将条例确立的业主大会、管理规 约、专项维修资金等基本制度由行政法规上升为法 律，提高了上述制度的适用范围与效力等级。
所有权； 相邻使用权。
义务： 维持原状之义务； 应当按照原房屋设计的结构、用途使用房屋； 不得擅自改变物业使用性质； 容忍他人行使相邻权的义务。
总之各区分所有权人应承担维护整栋建筑物的安 全以及合理使用专有部分的义务。
3.3.3共有所有权
（1）共有所有权的客体
指区分所有建筑物，除专有部分以外的其他部 分及不属于专有部分的附属物。可分为：
案例一
某住宅小区成立业委会过程中，在核定产权人出席会议参加 投票时，发现产权人有一位竟是13岁的孩子，经过了解方知， 孩子姓蔡，是独生子，父母考虑到自己逐渐年迈，购买的房产 让孩子作为产权人，可免除以后交遗产税等繁琐之事。
了解此事后，业委会成立过程就没有通知蔡某参加，召开的 业主大会也没让蔡某参加，因为大部分业主认为蔡某属于限制 行为能力的人，没有参加业主大会的资格。物业公司也坚决反 对蔡某参加。蔡某认为自己的合法权益受到了侵害，就把小区 业委会和物业公司告上了法院，要求法院主持公道，维持自己 的合法权益。
。
案例二
A物业管理公司与某住宅小区的业委会联系对该小区进行管 理，业委会与物业管理公司未签订合同，双方口头说明管理事 项。后来，由于夏天炎热，狂风暴雨次数较多，对小区的外部 设施和花草树木破坏较大，物业管理公司对小区进行了全面整 顿，令小区恢复了往日漂亮整洁的模样，
为此，A公司垫付了一大笔钱在里面，后来公司贴出公告通 知业主交增收的管理费，业主都为增收大量的管理费不解：“ 我们没有委托物业管理公司管理这么多事项，也没有答应在每 月该交的费用上同意增交超支的管理费。”约定管理费中只说 了每月的管理费，业主不能保证交其额外收取的管理费，物业 公司无根无据，怎能凭空向业主们要求多交管理费呢？业主们 拒绝交管理费。双方争执不下，最后A公司向法院起诉。
➢《中华人民共和国民法通则》于1986年4月12日由第6届
全国人民代表大会第4次会议通过、1987年1月1日起施行 。概括地确定了我国民法的基本原则、基本制度和主要内容 。
➢《民法通则》共9章、156条，主要包括基本原则、公民（
自然人）、法人、民事法律行为和代理、民事权利、民事责 任、诉讼时效、涉外民事关系的法律适用等部分。
蔡某的要求合理吗？
（3）对民事法律行为和代理的规定
民事法律行为应具备三个条件：（1）行为人具有相 应的民事行为能力；（2）意思真实表示：（3）行 为不违反法律和社会公共利益。
代理规定涉及什么是代理和哪些情况属于无权代理 等。
（4）对民事权利的规定
民事权利中与物业管理相关的问题，主要是物权和 债权。《民法通则》中对物权的原则性规定是解决 不动产权属问题的主要依据。另外规定了不动产相 邻关系的处理原则。这些规定对于业主在订立物业 管理公约和物业管理公司处理物业管理常见问题提 供了重要法律依据。
请分析：物业管理公司的做法有什么不妥？为什么？
（3）关于合同效力的规定
包括合同生效的时间，无效合同、可撤销和可变更 合同的法律后果等。
52条 有下列情形之一的，合同无效：
一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； 以合法形式掩盖非法目的； 损害社会公共利益； 违反法律、行政法规的强制性规定。
、担保物权、占有等五编，共19章247条，涉及所有权、共 有、用益物权、担保物权和占有等财产关系，其中所有权中 的“业主的建筑物区分所有权”、“相邻关系”、“共有” 等内容与物业管理关系密切。
物权法要回答三个问题
（1）物是谁的？ （2） 权利人对物享有哪些权利？他 人负有怎样的义务？ （3）怎样保护物权，侵害物权的人 要承担什么样的法律责任？
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
（4）对履行合同的规定
当事人应按照约定全面履行自己的义务。
当事人应遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的 和交易习惯履行通知、协助、保密义务。
合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者 法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同 义务。
关于合同履行抗辩权、代位权与撤销权规定。
3 物权法与物业管理
3.1 概述
➢《中国人民共和国物权法》是一部确定财产、利用财产和
保护财产的基本法律，是调整财产关系的重要法律，是我国 制订民法典的重要组成部分。
➢《中华人民共和国物权法》于2007年3月16日由第十届全
国人民代表大会第五次会议通过，自2007年10月1日起施行 。
➢《中华人民共和国物权法》分为总则、所有权、用益物权
1.2 民法中与物业管理相关的内容
（1）民法的基本原则
平等原则 自愿原则 公平原则 诚实信用原则 禁止民事权利乱用原则
（2）对公民（自然人）和法人民事权利能力和民 事行为能力的规定
公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依 法享有民事权利，承担民事义务。
民事行为能力的规定
10岁以下未成年人是无民事行为能力人； 10~18岁的未成年人是限制民事行为能力的人； 18岁以上是完全民事行为能力的人。
（2）物权法明确了物的归属和相邻关系应当遵守 的准则，客观上能减少因不动产权利不明晰以及 邻里纠纷处理给物业管理带来的经营风险。
（3）物权法建筑物区分所有权规定，为物业管 理各方主体权利、义务和责任的界定奠定了法律 基础。
对建筑区域内道路、绿地、车位、车库及其他公共 场所和设施的产权进行了明晰。
（5）物权法关于“业主可以自行管理建筑物及 其附属设施、也可以委托物业服务企业或者其 他管理人管理”的规定，是法律维护市场经济秩 序、权衡各方利益关系做出的选择。会给物业 管理带来压力，同时也是促进物业服务企物区分所有权
3.3.1建筑物区分所有权的概念和特征 3.3.2专有所有权 3.3.3共有所有权 3.3.4共同管理权（成员权）
债权的规定主要使用于合同问题，为了担保债务的 履行，当事人可以设置保证、定金等担保方式。如 在装修协议中约定保证金。
（5）对民事责任的规定
主要包括什么情况下应承担民事责任，违反合同的 民事责任和侵权的民事责任的构成，承担民事责任 的方式等。
125条在公共场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安 装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施 造成他人损害的，施工人应当承担民事责任。
➢《合同法》采取了约定优先原则，有约定依约定，无约定
依法定的规则
2.2 合同法中与物业管理关系密切的内容