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我国房地产税制改革的前期研究
现行房地产税制的基本概况与
存在的主要问题
• 现行房地产税收制度主要涉及14个税种，目前实际征 收的有12种。按照征税发生的环节，可以分为房地产 的取得、保有和流转三个环节的税收。
• 发生在房地产取得环节的税收有两种，即耕地占用税 和固定资产投资方向调节税，但后者已暂停征收。
我国房地产税制改革的前期研究
城市房地产税：
• 1951年开征 • 适用于外商投资企业、外国企业，香港、澳门、台湾
和华侨兴办的企业，外国人和港澳台同胞，在中国境 内的房地产。纳税人为产权所有人、承典人等。 • 计税方法和税率：分为两种： • -----按照房产价值，适用税率1.2%。 • -----按照房租收入，适用税率18%。 • 按年计征，分期缴纳。 • 地方税务局征收，收入归地方政府。
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我国房地产税制改革的前期研究
城市土地使用制度方面的问题
• “双轨制”用地制度导致的问题
“双轨制”用地制度造成大量不平等事实：资格条件 相同的土地使用者，若以划拨方式取得土地使用权的， 无需支付土地出让金，且使用权是永久的；而以有偿 出让方式取得土地使用权的，使用期限有年限限制， 从40年到70年不等。近年来许多经行政划拨的土地实 际已经进入市场，有的房地产开发公司未补交土地使 用权出让金就私下与外商进行交易；有些利用无偿划 拨的土地进行投机、从事房地产开发，使国有土地收 益大量流失。
虽然《宪法》和有关法规明确规定城市土地国家所有， 并且具体规定了各级政府对土地征用和土地出让的行 政审批权利，然而却并未明确规定谁是国有土地所有 权的法定代表人，形成各级政府和各政府部门都是所 有者代表，实质上导致所有者权能虚置。此外，国有 土地缺乏人格化的产权代表，使得城市国有土地管理 中政府部门职能交叉、政出多门、效率低下，而且还 产生管理漏洞，城市土地使用与市场管理混乱。
• 中国目前与房地产相关的收费项目繁多，且各 地方的情况差异较大。就一般情况而言，收费 项目在数十种之多。收费一般进入地方财政的 预算外资金，成为地方财政收入的重要补充。
• 从收费环节看，可分为立项规划（含报批）、
征地拆迁、工程建筑、销售（含交易、中介服 务与物业管理）等，从费项性质看，可分为设 施补偿型、劳务补偿型、工本补偿型及其他。
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我国房地产税制改革的前期研究
土地产权制度方面的问题
• 土地使用权和所有权边界模糊
就城市土地所有权与使用权来说，我国民法规定，财
产权是由若干权利组成的权利束，使用权只是所有权 利束中的一项权利。而我国的《宪法》和《国有土地 使用权出让和转让暂行条例》中都规定，土地使用权 可以出售、交换、赠予、出租和抵押。土地使用者在 获得土地使用权时，不仅获得了对土地的一定处置权， 而且还获得了对土地的一定收益权和占有权。在这里， 土地使用权和土地所有权就成了同义词。尤其在地方 保护主义激励下，国家有关法律法规形同虚设，有法 不依、执法不严的现象也较为普遍，对国有土地的实 际控制权逐渐演变成地方政府事实上的所有权。
• 针对房地产保有环节的税收有三种，分别是城镇土地 使用税、房地产税和城市房地产税（仅针对外商企业 和外籍人员）。
• 在房地产流转环节，目前设置的税种主要有营业税、 企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人 所得税、房产税和城市房地产税、土地增值税、印花 税、契税、城市维护建设税。
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我国房地产税制改革的前期研究
土地产权制度方面的问题
• 城市土地产权关系模糊
现行法律虽然明确了国有土地所有权只能由中央政府
即国务院代表行使，但实际上管理和支配城市的大部 分职能是由地方政府具体承担的。在现行土地制度下， 地方政府在承担土地资源公共管理职能的同时，也承 担着城镇国有土地所有者的职能。此外，在部门与部 门之间，由于土地所有者权能的虚置，在处理国有土 地有关问题时，各级政府之间，各政府部门之间存在 矛盾。如城市政府、土地管理机构、国有资产管理机 构、城市建设管理部门、各专业管理部门等都有理由 要求行使国有土地的所有和管理职能，由此表现为各 级政府或政府部门对国有土地事实上的控制权之争。
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我国房地产税制改革的前期研究
城市土地使用制度方面的问题
• 土地市场不够完善
目前，国有土地的出让方式存在行政划拨、协议出让、 招标拍卖等多种形式。其中招标拍卖形式是市场化程 度最高的出让方式，但迄今为止这种方式所占的比重 还比较低。根据中国土地勘测研究院的统计，2002年， 全国土地使用权有偿出让的面积12.42万公顷，占出让 总面积的58.82%，比2001年增加37.43%，收入上升了 86.5%。但其中招标拍卖挂牌的为1.81万公顷，仅占总 出让土地面积的14.57%。这意味着在国有土地的出让 中协议出让比重过大，缺乏应有的市场竞争。
房产税：
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• 1986年开征。 • 纳税人包括房屋产权所有人、经营管理单位、承
典人、房产代管人和使用人。不包括外商投资企 业、外国企业和外国人。 • 计税方法：分为两种（1）以房产原值一次减除 10%--30%以后的余值，按照1.2%税率计算。 • （2）出租的房产，以房产租金收入，按照12% 的税率计算。 • 按年征收，分期缴纳 • 由地方税务局征收，收入归地方政府所有。
我国房地产税制改革的前期研究
提出房地产税制改革的基本背景
• 不动产税将对我国市场经济体制产生深远的影 响 对企业与居民的不动产开征财产税性质的不动 产税，将有力地推动各级政府加强对财产权的 保护，而这是市场经济的基石。 不动产税将成为地方政府稳定的财政收入来源， 有利于建立“与事权相匹配”的财政管理体制， 理顺各级政府间的关系，增强政府的执政能力。
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我国房地产税制改革的前期研究
农地征用制度方面的问题
• 征地目标泛化且补偿标准不合理
宪法规定“国家为了公共利益的需要，可以依照法律 规定对土地实行征收或征用，并给予补偿。”虽然有 关法律均规定为了公共利益的需要可以征用土地，但 是由于对“公共利益”尚无明确的界定，事实上征地 目的早已远远超过公共利益的需要。根据16个省（区 市）国土资源部门对2000年至2001年各类建设项目用 地的调查，工商业、房地产等经营性项目占了22%。即 使在基础设施项目中，比如高速公路已经成为收费的 企业经营行为，却以每亩几千元的地价征地，明显不 合理。
– 纳税人在房地产合同签订日起7日内申报纳税，一 次性缴纳。
– 地方税务局征收，收入归地方政府所有。
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我国房地产税制改革的前期研究
耕地占用税：对占用耕地征收的一种税。
– 1987年开征 – 纳税人包括在中国境内占用国有和集体所有
的耕地建房或者从事其他非农业建设的所有 企业、事业单位、团体和个人。 – 计税标准：根据不同地区人均占有耕地的数 量和经济发展状况实行有地区差别的幅度税 率。 – 纳税人在土地管理部门批准其占地之日起30 日内一次性缴纳。 – 地方财政税务部门征收，收入归地方政府所 有。
我国房地产税制改革的 前期研究
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2020/11/18
我国房地产税制改革的前期研究
主要内容
• 提出房地产税制改革的基本背景 • 现行房地产税费制度的基本概况及存在
的主要问题 • 房地产税制的国际经验 • 改革的基本思路 • 对房地产市场的可能影响
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我国房地产税制改革的前期研究
我国房地产税制改革的前期研究
直接针对房地产本身的税收
• ------城镇土地使用税 • ------房产税 • ------土地增值税 • ------城市房地产税 • ------耕地占用税 • ------契税
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我国房地产税制改革的前期研究
城镇土地使用税：
• 1988年开征，为了促进合理使用城镇土地，适当调节 城镇土地级差收入，对使用的城镇土地征收的一种税。
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我国房地产税制改革的前期研究
土地增值税：对转让房地产的增值额征
收的一种税。
– 1994年开征 – 纳税人：在中国境内以出售或者其他方式有偿转让
国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收 入的各类企业、事业单位、团体和个人。
– 计税方法：转让房地产的全部收入减去规定的扣除 项目，税率按照四级超率累进计算。
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我国房地产税制改革的前期研究
现行房地产管理与税费制度 存在的主要问题
• 城市土地管理制度存在的主要问题
土地产权制度方面的问题 城市土地使用制度方面的问题
• 农地征用制度方面的问题 • 房地产税费制度存在的主要问题
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我国房地产税制改革的前期研究
土地产权制度方面的问题
• 城市土地所有者权能虚置
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我国房地产税制改革的前期研究
城市土地使用制度方面的问题
• 土地有偿使用方式单一
目前出让金偿付方式是土地使用权受让方一次性支付 出让金的单一形式。这种偿付方式存在这样一些问题： 首先，从土地所有者角度来看，出让土地向用地者一 次性收取数十年的土地出让金，看起来可以一次性为 政府带来丰厚的收入，但实际运行结果却严重影响土 地所有者的利益，也为未来政府带来财政上的困难。 其次，从用地者角度来看，不少用地者难以一次拿出 大量资金购买土地使用权，其结果是：要么拖欠土地 出让金，要么是政府低价出让，甚至妨碍土地市场化 进程。
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我国房地产税制改革的前期研究
城市土地使用制度方面的问题
• 土地使用权出让年限相关法律规定引发问题
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了 土地使用权的年限，依该法，土地使用权出让期满产 生两项法律后果：一是土地使用权国家无偿收回，二 是地上物及其他地上附着物的所有权由国家无偿取得。 其后果可能引发开发商的短期行为和投资购房者的顾 虑，对于推进住房商品化和建立完善的房地产市场产 生不利影响。