第 1 页 共10页 精装住宅交付标准操作规定 第一篇 住宅竣工验收操作流程 第一条 适用范围：北京万科各项目工程在移交物业及小业主前进行竣工验收。 第二条 规定目的：为了维护万科品牌形象，提高客户满意度，满足业主对万科品牌的心理预期，尽量避免客户投诉，对即将入住的楼栋进行拉网式普查，以制度与流程保证交房的质量。 第三条 经办部门：项目经理部 第四条 参与部门：客户服务中心、销售部、物业公司、监理公司、施工单位、小业主 第五条 操作流程一：项目经理部对施工单位质量验收流程 5.1 现场验房小组： 经办部门：项目经理部 参与部门：施工总包、分包单位、监理公司 5.2 流程：

施工单位、监理单位初检合格向项目部报验 项目经理部组织参与部门（施工单位、监理公司）现场验房 要求： 施工单位组织自检并填报《工程质量验收表》（见验收规范26张表）向监理报验 监理单位100%细部全面检查并在施工单位上报的《工程质量验收表》上签字，对需要整改的内容详细记录。 项目部对《工程质量验收表》中的重要项目要进行一定比例的抽查，对观感和使用功能的检查要100% 时间安排： 具体验房在客户办理入住前35天开始 用5天时间组织现场验房 施工单位维修整改的时间限定为10天完成 此流程应在客户办理入住前20天完成 对每户进行验收并形成《户住宅竣工验收意见》

项目经理部根据《户住宅竣工验收意见》组织施工单位进行整改并跟踪整改情况

项目经理部组织参与部门就《户住宅竣工验收意见》的整改内容再次验收

不合格，偏差很大 合格 项目经理部交房流程 第 2 页 共10页

5.3 形成文件：形成《户住宅竣工验收意见》（项目经理部存档同时交物业公司一份） 第六条 操作流程二：项目经理部向入住办（客服中心、物业公司、销售中心）交房的验收流程 6.1 交房验房小组： 经办部门：入住办 参与部门：客服中心、物业公司、销售中心、项目经理部、监理公司、施工总包单位、分包单位 6.2 流程：

6.3 形成文件：形成《户住宅模拟验收交接单》（项目经理部 、客服中心、物业公司同时存档）

项目经理部准备有关资料（包括施工图、交房标准、洽商、个案记录及其他文件）

项目经理部组织参与部门（客服中心、销售中心、物业公司、施工单位、监理公司）现场验房（抽查）

按入住办确认抽查比例进行验收，并形成《户住宅模拟验收交接单》

项目经理部根据《户住宅模拟验收交接单》组织施工单位进行整改并跟踪整改情况

不合格，偏差很大 物业公司接管并进入保结 合格

项目经理部组织参与部门就《户住宅模拟验收交接单》的整改内容再次验收

客户验房返修流程

要求： 以业主的角度仔细、全面检查房屋质量 以观感和使用功能为主，按《验收标准21条》执行 对需要整改的内容详细记录 时间安排： 具体安排在客户办理入住前20天开始 用5天时间完成现场验房 施工单位维修整改的时间限定为10天完成 此流程应在客户办理入住前5天完成 物业公司用5天时间进行保洁并验收确 第 3 页 共10页

第七条 操作流程三：业主入住验房及返修流程 7.1 入住验房小组 经办部门： 客服中心 参与配合部门：项目经理部、物业公司 7.2 流程：

7.3 形成文件：形成《房屋入住验收交接记录表》（物业公司、项目经理部、客服中心同时存档）

业主办理入住手续 客服中心与业主验房，并填写《房屋入住验收交接记录表》

不合格，业主提出整改意见 客服中心统计分析《房屋入住交接记录表》中的信息

整改信息反馈给项目经理部 项目经理部根据《房屋入住验收交接记录表》组织施工单位整改并跟踪整改情况

项目经理部知会客服中心整改情况 客服中心通知业主再次验房 移交业主 合格 业主不满意，提出整改意见 客服带领业主验房 合格 备注： 如此阶段项目经理部已撤消，维修整改工作由客服组织有关施工维修单位进行，并由客服中心跟踪维修整改 施工单位维修整改的时间限定为10天完成 第 4 页 共10页

第八条 下列两类房屋，施工单位的维修整改工作如能在客户办理入住前2天完成，可参加第三次验房（操作流程三：业主入住验房及返修流程）。否则，此两类房屋不向业主交付。 1、 第一次验房（操作流程一）不合格，而又不能在规定时间内完成维修整改工作的，不让其参加第二次验房（操作流程二）； 2、 第二次验房（操作流程二）不合格，而又不能在规定时间内完成维修整改工作的。 以上两类房屋，不合格的界定标准为： 1、 房屋使用功能不全； 2、 房屋有严重污染情况； 3、 房屋的维修整改不能在短期内完成； 4、 无法界定的房屋，由入住办讨论确定。 第九条 由于房屋不能通过验收，导致房屋不能按期向业主交付，所造成的违约责任由装修单位承担。 第十条 客户验房前，客户服务中心须提前知会物业公司，物业公司做最后一次保洁检查，确认无误后，方可带领客户验房，进入操作流程三“业主入住验房及返修流程”。 第十一条 本操作流程由公司工程管理部负责指导与解释。流程的修改，由工程管理部提出并报送公司规范审定委员会审定通过后执行。

第二篇 住宅交付验收规范与标准 序： 住宅交付验收是工程竣工后客户对住宅质量、效果进行最后测试和认可的过程。验收应该采用国家现行的装饰工程质量检验规范和具体情况相结合的办法。一般来说分为设备验收、工艺验收和效果验收等几部分。 ◆ 设备验收 指居室设备设施的安装情况验收，应该通过机械的试运行来检查质量情况。比如卫生洁具设备、厨房设备，除应按国家装饰质量检验规范验收其排管布线是否标准外，还应该启动或进行水管试压验收，以确定设备运转是否正常。 ◆ 功能验收 指居室使用功能结构验收。比如天棚、地面、墙面、固定选型等是否遵循设计要求，是否牢固等。 ◆ 工艺验收 重点检查油漆硕、乳胶漆面、木质接头、外部造型、地面镶花等工艺水平。 ◆ 效果验收 第 5 页 共10页

其实是对设计方案的验收。客户通过观察室内整体装饰情况，判断设计风格、色彩、灯光、环境的搭配效果，从而评定设计方案的优劣。 本部分内容的编制主要基于可操作性、可追溯性的原则，综合以上要点，编制了住宅交付验收规范以及住宅交付验收标准，分别适用于工程专业技术人员以及非工程专业技术人员（物业、业主等）验收。 第一部分 住宅交付验收规范 住宅交付验收规范以仪器测量为主，以检查表的形式反映工程质量验收情况。主要用于施工单位自检及监理公司细部检查以及住宅竣工验收操作流程一：项目经理部现场验房（用于抽检）。 此规范中验收分项包括： 1、 铝合金门窗安装工程类 2、 整体楼、地面分项工程类 3、 板块楼、地面分项工程类 4、 木制板楼、地面分项工程类 5、 木门窗安装分项工程类 6、 室内、室外一般抹灰分项工程类 7、 水刷石、水磨石、干粘石分项工程类 8、 喷砂、喷涂、滚涂和弹涂分项工程类 9、 混色油漆分项工程类 10、 清漆分项工程类 11、 美术清漆、木地板、大理石、打蜡分项工程类 12、 刷浆、喷浆分项工程类 13、 玻璃安装分项工程类 14、 裱糊壁纸、墙布分项工程类 15、 人造石分项工程类 16、 天然石分项工程类 17、 饰面砖分项工程类 18、 罩面板及钢木架分项工程类 19、 细木制品分项工程类 20、 花饰安装分项工程类 21、 屋面找平层分项工程类 22、 低温热水地板辐射采暖类 23、 室内给排水类 24、 室内煤气类 25、 电气线路安装工程类 第 6 页 共10页

26、 电气器具安装工程类 有关详细验收的分项内容及标准见第三部分支持文件《北京万科工程质量验收表》。

第二部分 住宅交付验收标准 住宅交付验收标准以观感与使用功能为主，主要用于住宅竣工验收操作流程二：项目经理部交房流程、操作流程三：客户入住返修流程。 土建部分 第一条 门（进户门、室内门）  门扇开关灵活（不碰撞），稳定（无自开或自关），无回弹和翘裂。  门框安装牢固、不变形，表面平整、光洁。  门扇表面平整、光洁、无开裂，饰面油漆颜色一致、无透底、流坠。油漆涂刷均匀，光色一致，无明显凹痕，无流坠、起皱。  五金锁具：安装牢固、齐全，无划伤，锁具灵活。  密封性能：密封条镶嵌牢固、无漏缺，关闭时缝隙均匀。  其他：门镜安装到位，门吸安装位置准确，镶嵌玻璃牢固，毛坯房时洞口尺寸、木砖预留符合要求等。 第二条 塑钢门窗、铝合金门窗、纱窗  门窗推拉顺滑，表面平整、光洁，无严重划痕与破损，型材没有开裂或断裂现象。  五金锁具：齐全，位置正确、牢固，达到各自使用功能。  密封质量：门窗关闭时扇与框，扇与扇无明显缝隙，密封条不松动，不脱落，不外露，处于压缩状态。  门窗框、扇垂直，不弯曲。  玻璃无污染，无破损，双玻夹层无灰尘和水气，分隔条均匀，不翘起。 第三条 墙面  墙面平整度、垂直度符合设计、施工规范要求。  涂料墙面  表面光滑、平整、线脚顺直、清晰。  无裂缝、无空鼓、无脱皮，涂层均匀、光色一致、无流坠、透底。  涂料品种、颜色符合设计（业主）要求。  瓷砖墙面  表面平整洁净、色泽一致，砖面无划痕、裂缝、缺棱掉角。  镶贴牢固、无空鼓、脱落，接缝均匀、缝隙顺直  瓷砖品种、规格、颜色和图案符合设计（业主）要求。  镜墙面