济宁市兖州区华浩花园棚户区改造项目可行性研究报告————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：济宁市兖州区华浩花园棚户区改造项目可行性研究报告山东国源设计咨询有限公司二〇一四年三月兖州区华浩花园棚户区改造项目可行性研究报告一．项目概况1．名称、位置与规模《兖州华浩花园棚户区改造项目棚户区改造项目》位于济宁市兖州区的北侧（见附图）建设地址：“兖州华浩花园棚户区改造项目棚户区改造项目”位于济宁市兖州区北部，南侧为原327国道，现为济宁市兖州区北外环路，北侧为兖州火车站货运站，兖州金谷大道由中部穿过本地块。

该土地区位优势明显，优越的交通条件，场地周边配套设施完善，具有得天独厚的建设条件，该片区房屋大多建于上世纪年代，主要以砖混结构和土木结构平房为主，基础设施不完善，很多房屋年久失修，出现墙体裂痕等情况，该片区房屋存在安全隐患。

建设规模：该项目居住建设项目拆除面积34039㎡，拆除居民486户，规划总建筑面积94968㎡，其中：商业建筑面积19968㎡，住宅建筑面积75000㎡，总户数736户（棚户区改造回迁安置486户，安置面积63000㎡），住宅人数2356人（户均3.2人，根据第六次全国人口普查数据），容积率2.79。

投资估算：该项目总投资估算为27446.91万元，（其中，棚户区改造回迁安置投资19212万元，）建筑工程费17217万元，土地费用2700万元，前期工程费2600.56万元，基础设施建设费2169.09万元，其他费用696.88万元，预备费1269.18万元，销售费用423.90万元，管理费用370.30万元。

资金筹措：该项目建设资金除申请上级补助资金外，其余全部由企业自筹解决。

主要技术经济指标：主要技术经济指标汇总表序号名称单位数据Ⅰ项目设计参数1 房地产开发产品总建筑面积平方米94968.00 1.2 地上建筑面积平方米94968.00 1.2.1 商业建筑面积平方米19968.00 1.2.2 住宅楼建筑面积平方米75000.00 Ⅱ经济数据1 总投资万元27446.912 开发产品投资万元27446.91其中：财务费用万元0.003 单方价格元/平方米2869.524 资金筹措万元27446.91其中：资本金万元27446.91借款万元0.00预售房款万元0.005 经营收入万元42390.006 经营成本万元26652.717 经营费用万元794.208 应缴税金万元6469.93经营税金及附加万元2373.84土地增值税万元1271.70所得税万元2824.399 利润总额万元11297.5510 税后利润万元8473.16 Ⅲ财务评价指标1 投资利润率% 41.16%2 投资净利润率% 30.87%3 投资利税率% 23.57%4 资本金净利润率% 30.87%5 全部投资内部收益率（所得税前）% 29.48%6 全部投资投资回收期（所得税前）年 3.227 全部投资内部收益率（所得税后）% 22.40%8 全部投资投资回收期（所得税后）年 3.37《兖州华浩花园棚户区改造项目》居住小区南侧隔327国道与已交付使用的“丽都花园”居住区及“古城煤矿”居住区毗邻，西侧与“五圣堂社区”成为一体。

与《兖州华浩花园棚户区改造项目》居住小区毗邻的“丽都花园”居住区始建于2008年，最早的居民为老西南角地区的拆迁户，经过近6年的扩建和发展，“丽都花园”地区已经成为广大拆迁居民及购房户的居住地区，这里的家庭一般都是普通收入的工薪阶层，所以这里是普通老百姓的居住地，成为这一地区的人文地理特征。

本地区经过6年的发展，商业、零售业发展比较快，目前该地区的人气比较旺。

在《兖州华浩花园棚户区改造项目》居住小区的周边，生活服务设施有：小型超市三座（富老八超市、万家利超市、百货大楼超市）、大规模市场一座（兴隆农贸市场）、早市一个（古城小区早市）、学校三座（文化路小学、实验高中、兖州专业技术学校）、幼儿园二座、邮局一个。

在“兖州华浩花园棚户区改造项目”所辐射的周边两公里半径的范围内还有大、小型超市，文化娱乐场所、健身锻炼场所及饮食服务场所。

随着“兖州华浩花园棚户区改造项目”的兴建，该地区将成为一个建筑面积为100余万平方米、配套齐全的大型居住片区。

《兖州华浩花园棚户区改造项目》居住小区的向北方向约2公里处，是兖州高新工业园区工业区，该区目前对造成大气环境污染的生产工艺所配备的净化设施尚不十分完善，但是，西北风不是兖州区的主导风向，因此兖州高新工业园区对《兖州华浩花园棚户区改造项目》居住小区的大气环境污染的影响并不明显。

“兖州华浩花园棚户区改造项目”南部规划中的兴隆寺旅游区，其北部边界距《兖州华浩花园棚户区改造项目》居住小区约2公里，该旅游区的兴建对济宁市兖州区，特别是对本居住区的环境质量将是一笔浓墨重彩的亮点。

2．建设用地的获得该项目区位东起中御桥北路西、北环城路北、益海嘉里（兖州）工业有限公司以东。

九州建材城及老建筑二公司及部分原居住的居民。

因原住宅区住房破旧，面积过小，配套不完善，居住户无暖、无气，居住条件较差。

因此，市政府为改善居民住房条件，决定2015年对华浩花园棚户区进行改造。

现在该项目规划设计已完成，土地已经竞得，复核规划建设程序。

3．市政配套设施现状及规划⑴道路《兖州华浩花园棚户区改造项目》居住小区四周，现有道路为南邻的327国道（兖州区北外环），以及西侧金谷大道。

兖州北外环路现状为，路宽43米，两块板结构，断面为：4.5—15.5—3—15.5—4.5。

金谷大道现状为路宽20米，规划金谷大道为主干道，红线宽50米，四块板结构，横断面为4—6—1.5—12—3—12—1.5—6—4。

规划路中心桩的技术资料见表一。

规划路中心桩坐标及规划高程表一桩号Y X 规划高程410301 92507.907 307848.705 4.86512303 92961.266 308095.960 4.56410401 93257.186 307600.829 4.47410302 92757.171 307431.632 4.74410304 92632.538 307640.167 4.90注：1．规划坐标值采用1990年任意直角坐标系2．规划高程采用1972年高程系，以1993年水准高程起算。

《兖州华浩花园棚户区改造项目》居住小区的周围，目前尚无规划公交车的场、站设施，与本居住小区隔北外环路相望的“丽都花园”居住区及其周围现有的公交车设置为：3路：20路：7路：鉴于北外环路为规划主干道，规划要求《兖州华浩花园棚户区改造项目》居住小区的主要出入口不应设置在北外环路上，可设置在金谷大道上，确需设置时，只允许车辆右转进出。

⑵给水工程管线该地区属兖州西城区水厂供水范围，目前，在北外环路下埋设有一条φ600给水干管和两条φ300配水管。

《兖州华浩花园棚户区改造项目》居住小区的规划水源由北外环路上φ600给水干管和金谷大道上规划φ800给水干管提供。

根据规划需要，在北外环路上规划一条φ600给水干管和二条管径分别为φ300、φ400配水管；在金谷大道上规划二条管径分别为φ300、φ400配水管。

对于北外环路上现状输配水管，规划与以保留。

⑶排水工程管线目前，在北外环路上有两条φ800～1200污水干管和两条φ800雨水管，在金谷大道上有一条φ1200雨水出水管道。

规划排水采用雨污分流制。

根据济宁市兖州区城市总体规划修编成果的排水专项规划安排，北外环路以西收水范围内的雨水排入金谷大道与外环线交口处规划雨水泵站后入泗河，以东收水范围内的雨水排入金谷大道与北运河交口处规划雨水泵站后入泗河。

污水排入污水处理厂。

规划保留北外环路现状排水管道，因金谷大道现状雨水管道在规划路人行道下，同时结合该地区排水规划要求，规划给予废除。

在金谷大道两侧，分别规划一条φ400～1000污水管和一条φ600～1500雨水管。

《兖州华浩花园棚户区改造项目》居住小区内排水排入以上管道内。

⑷热力工程管线规划热源由兖州热力公司提供，在金谷大道、兖州北外环路上均规划了热力管道。

⑸燃气工程管线目前在北外环路上有一条φ500煤气中压管；在金谷大道上有二条φ600煤气中压管。

根据济宁市兖州区城市总体规划修编成果，规划气源采用天然气，由现状燃气中压管提供气源。

在北外环、金谷大道上均规划φ300煤气中压管和φ200煤气低压管。

⑹电力工程缆线目前，在北外环路上有二条10KV电力电缆；在金谷大道上有一条35KV电力架空线。

根据济宁市兖州区城市总体规划修编成果，《兖州华浩花园棚户区改造项目》居住小区工程的规划电源来自北城区220KV变电站。

规划将金谷大道上现状35KV电力架空线入地。

在金谷大道上规划35KV、10KV电力电缆及220KV电力电缆。

⑺电讯工程缆线目前，在北外环路上有二条30孔通讯管道。

根据济宁市兖州区城市总体规划修编成果，在“城北居住区”规划范围内，设电话局一座。

规划在金谷大道二侧分别规划一条12孔通信管道。

图例410401———·———·———512303 控制点编号，路中心线现状——S12 ————CW————CY————CN L————CDH————M1 ————CM2——规划——S11————W————Y————N L————DH————M1————M2————R——自来水管道污水管道雨水管道电力电缆通讯管道燃气低压管道燃气中压管道供热管道4.红线外现有建筑及自然风貌《兖州华浩花园棚户区改造项目》居住小区南侧隔北外环路与“丽都花园”居住区毗邻；西侧与五圣堂社区毗邻，东侧与旧关村社区相连。

西南方向为古城小区。

鉴于“丽都花园”居住区始建于6之前，限于当时的国民经济条件和设计标准，该区域环境条件和工程单体的标准均相对较低，近几年相继完成的工程亦按安居工程的标准兴建，“丽都花园”居住区及其附近地域经房地产商的开发，存量现房约计1万平方米。

二．市场需求分析1．国家房地产开发政策的分析按照党的十一届三中全会所制定的“一个中心，两个基本点”基本方针，国家在农村的改革开放工作取得重大成绩的基础上，又将改革开放的工作在城市深入展开，到80年代中期，城市经济体制的改革已经取得了突破性地进展，在基本建设的房地产开发领域，土地的有偿使用和住宅商品化的理论已经全面形成，在全国各地由南向北地建立了第一批房地产投资开发经营企业，与此同时，第一批商品住宅出现在全国的建筑市场上，这不仅是对我国40余年的住房分配体制的冲击，更重要的是标志了市场经济体制向计划经济体制的冲击，解决困扰国民多年的住房短缺问题，开始进入了良性循环的轨道，国民的思想观念在这个冲击下，也发生了重大转变。