支持
城市吸引力评估方法说明
评估内容
城市吸引力： 从商业角度来看，城市对商家进行投资经营
活动的吸引力。有以下评估内容：
1. 人均商业面积需求 • 计算公式: (1.6-某城市人均商业面积）/1.6 • 公式中“1.6” ：人均商业面积标准值（九洲 远景定义） • 计算结果最小为0
2. 服务业在GDP中的占比 3. 社会零售总额在GDP中的占比 4. 人均可支配收入
58.7万
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太原服务业近5年以每年20.5%的高速度增长，在GDP中占比平稳上升， 2005年达到49.7%, 历史上首次超过第二产业占比
2001-2005年太原市服务业增长情况 (单位:亿元）
2005年太原各产业在GDP中占比
20.5%p.a.
211.10 2001
232.50 2002
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太原城市吸引力评估举例
人均商业面积占比 1) 得分 服务业占比 得分 消费品总额占比 得分 人均可支配收入2) 得分
权重
0.35 0.15 0.15 0.35
太原
1.00 0.13 50% 0.07 43% 0.06 10476.00 0.17
城市吸引力得分
0.44
注:1) 单位:平方米/人; 2) 单位：元（人民币）；为2005的数值; 基准值为21500元/人
1. 现代零售渠道占比:（店铺数或营业面积） • 大卖场（沃尔玛、欧尚、大润发、 华润超市） • 百货店（百盛、太平洋、王府井、巴黎春天） • 品类杀手店（百安居、国美、苏宁）
2. 全球性/全国性餐饮占比（店铺数） • 必胜客、麦当劳、小肥羊、谭鱼头、陶安居等
3. 全球性/全国性娱乐占比（店铺数） • 钱柜、麦乐迪、多厅院线
住房
• 南移西进为太原城市规划的主题。 •亲贤北街-长风路新的城市中心商业区 •长风路南新的行政办公区 •南部科技园区教育园区等五大科技园区， 成为太原新腾飞原动力
政府规划
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太原市商业格局变化的驱动因素-1/2
人口 小店区人口2005年达到49.3万人，随 着南部五园区企业更多入住，工业人口 会进一步增加。受政府政策影响，小店 区房地产升值潜力较大，是城区人口外 溢的动力 (目前亲贤商圈辐射地区项目均价达到 3200元/平米)
天津
资料来源: 太原统计年鉴,九洲远景分析
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太原市商业主要集中在柳巷-钟楼街一带
• 太原目前商业主要集中在城区的 柳巷-钟楼街一带的迎泽商圈， 长期形成了一主三副的商业布局 (柳巷，南内环，兴华街，亲贤北） • 太原市商业规划按照“南移西进，扩容提 质”的城市战略发展方针，整体商业重心向 南部扩展推移
人均商业服务面积将达到1.0平方米 • 太原人口过去五年的复合增长率为
3%，保守估计，到2010年，太原 人均零售商业面积将达到1.20平方 米 • 商业竞争也将随人均商业面积的增 加而日益激烈
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通过太原商业街进行实地调研，发现未来商业规模增长主要集中分布在长 风商圈
北京
0.90 0.15 67% 0.10 43% 0.06 17653.00 0.29 0.60
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太原城市时尚度评估举例
大卖场 得分
百货店 得分
品类杀手 得分
餐饮 1） 得分 娱乐
得分 服装 2）
得分 酒店 得分 百户家庭汽 车拥有量 得分 时尚度得分
权重
0.1 0.1 0.1 0.14 0.14
274.30 2003
320.40 2004
444.80 2005
第一产 业, 2%
第二产 业, 48%
第三产 业, 50%
第三产业 第二产业 第一产业
资料来源： 太原统计年鉴 ，九洲远景分析
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2005年，和周边6城市的服务业在GDP占比对比中可以看出，太原服务业 发展适中，和非工业城市如北京，石家庄相比，服务业仍有很大发展空间
资料来源: 太原，西安，郑洲，石家庄，天津，北京，统计年鉴,九洲远景分析
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太原过去5年社会零售总额复合增长率16.9%，2005年社会消费品零售总 额在GDP占比42.9%，零售增长速度高于全国水平， 发展势头良好
2001-2005年太原市社会消费品零售总额
[单位：亿元] 16.9%p.a.
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太原市商业格局变化在人口、交通、住房和政府规划四个因素的驱动下， 呈现南移西进的变迁趋势
人口
交通
• 市区户籍人口342.85万，人口增长平均 每年约3%,小店区人口增长6.1% 超出平 均值一倍
• 太原市区和郊县每平方公里人口密度差 别较高，最高4073人，最低70人，六城 区人口占总人口的77%
现有商业项目
在建和即将开业项目
项目名称 华宇购物中心 联洋百货 御花园 贵都百货
百盛 和信摩尔 美特好
位置 钟楼街 柳巷 钟楼街 柳巷
亲贤北街 长风大街 平阳路
合计:
注：现有和未来商业面积总计:79.55万平方米
面积 2.1万 3.0万 1.0万 1.25万 3.5万 8.0万 2.0万
20.85万
4. 全球性/全国性服装品牌占比（店铺数） • Esprit、雅格尔、李宁、百丽
5. 四、五星级酒店占比（店铺数） 6. 百户家庭汽车拥有量
判断标准值
占比超过标准值记1分，反之记0分
40%
x
20%
x
40%
x
20%
x
20%
x
40%
x
20%
x
∑
30
x
城市时尚度得分
权重
10% 10% 10% 14% 14%
2004
2005
商业服务业 零售商业
2010E
2001-2005年太原市人口变化
+3%p.a.
单位:万人
305.06
322.24
327.40
328.81
2001
2002
2003
2004
资料来源: 太原商业规划，太原年鉴 北京统计信息网 九洲远景分析
342.85 2005
• 北京人均商业面积为0.9平方米/人 • 太原人均零售商业面积为0.6(2005),
三环十纵十横
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太原市商业格局变化的驱动因素-4
政府规划 城市中心整体南移，政府办公区南迁，打造 城市双中心，高新科技园区5大主体园区逐步 形成，太原市政府规划逐步成形，亲贤长风 市级商业中心成为太原商业发展重中之重
13条商业街 商业功能区
• 钟楼商业步行街，柳巷商业街，开化寺商业街，朝阳服装商业街，双塔寺街 医疗医药商业街，北大街商业街，府东府西商业街，南内环IT产品街，亲贤北
街餐饮娱乐商业街，漪汾商业街，兴华建筑装饰材料商业街，和平北路钢材 商业街，太沂108国道钢材商业街等13个商业街
资料来源：太原商业规划，九洲远景分析
0.14 0.14
0.14
标准值
40% 20% 40% 20% 20%
40% 20%
30
太原
8% 0.021
10% 0.050
40% 0.10 12% 0.08
0%
0.00 25%
0.09 4%
0.03
品牌举例
沃尔玛、欧尚、大润发、 华润超市 百盛、太平洋、王府井、巴黎春天 百安居、国美、苏宁, 永乐 必胜客、卖当劳、小肥羊 钱柜、麦乐迪、星美院线
评估方法 评估内容
1 人均商业面积需求
权重 35%
2 服务业在GDP中的 占比
15%
3 社会零售总额在 GDP中的占比
15%
4 人均可支配收入
35%
∑
城市吸引力 得分
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城市时尚度评估方法说明
评估内容
评估方法
城市时尚度：全国性/全球性商业连锁品牌在城市内 的集中程度 。有以下评估内容：
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太原商业开发在近3年保持年高速增长, 2005年人均零售面积0.6平方米， 人均商业服务业面积已经达到了1.0平方米, 而人口平均年增长率则为 3%
288 148
太原商业面积增长情况
6.1%p.a.
11.7%p.a.
311
344
168
206
462.6 358
2002 单位：万平方米
九洲远景商业管理机构简介 6
太原GDP过去5年平均增长18.7%，超过全国平均水平
2001-2005年太原市GDP及增长趋势
18.7%p.a.
单位:亿元
451.21 2001
503.14 2002
613.66
763.76
2003 1）
2004
895.49
2）
2005
1）注：2003年经济受非典因素影响。
太原的商业结构尚不完善，相对周边其它城市，城市时尚度和城市吸引 力仍比较低，是一个待开发市场
城市时尚度
高
传统市场
成熟市场
0.5
太原
待开发市场
0 低
弱 0.5
注:1) 城市吸引力和时尚度仅用于评价商业发展，而不适用于战略发展 资料来源：太原统计年鉴，九洲远景分析
北京
高潜力市场
城市吸引力 1强
九洲远景商业管理机构简介 1
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九洲远景认为，商业布局变化的驱动因素主要为四个方面：人口规模增 长、住房开发、交通系统建设、政策规划导向