前言鸿源天晨于福州华林路中段，地处华林路中段，东临六一路，西倚华林河，南望温泉公园，北接鸿裕温泉花园。
面朝福寿路，距离五四路、六一路约200米。
距离福州温泉公园约500米。
属于福州的一级一类地段。
该地段交通便捷通畅，配套设施成熟完善，本地段从区划上讲属于鼓楼区温泉版块，因此整体的人文环境和街市氛围繁华中不失格调，清品里更含高尚。
本案由住宅、写字楼和商场组成，属于混合业态的物业。
在福州市场，混合（尤其是两种以上的）混合业态产品本就是非主流产品，在此前的市场行为中，尚未有任何一家同类型或相似的产品有过足以引起市场整体好评的佳绩。
对于本案，这既是最大的难点，也是最大的机会点。
在福州，温泉版块的房市竞争向来比较激烈，同样也是各种前沿营销手法的试验场。
由于本案在前期规划中缺乏准确的定位，以及在此基础上建立系统的市场营销规划和战略战术，虽然开盘几个月以来销售状况尚可，后期销售却不可避免地受到影响，前景不容乐观。
不过，从福州房地产近年的发展看来，呈现良好稳步增长的态势，预计1今年内房地产市场仍将保持持续增长的势头；如何规避恶性竞争，将产品导入良好的销售渠道，是否能够在产品和概念包装两方面同时协力运作突围市场，将成为本案成败的关键。
经过对同类产品及项目周边的粗略考量，结合本机构推广楼盘的经验，我司做出恰当的运营诊断，并在此基础上着手营销策划。
结合本案当前进展情况，在本策划书中，我方将重点放在市场定位、产品的改进包装和营销推广的制定和各营销节点的执行和控制上，以创新的精神，务实而严谨的作风整合资源，理清项目思路，为今后产品销售铺就良好基础，为贵司打造高水准项目品牌和企业品牌起到一定的促进作用，籍以树立项目品牌，塑造企业品牌。
另，因本案属混合业态物业，本策划思路将部分突破传统。
在策划原则上突出整体性、品牌性和标志性。
2附：本案相关经济数据及项目数据：总建筑面积32770平米。
共15层。
地下停车场面积1555平米，共48个泊车位。
商场总面积3860平米。
其中一层1491.6平米（不含已售400平米），层高4.2米，二层2368.05平米，层高4.2米。
写字楼面积7135 平米，其中三、四层2382.74平米，五层2371.19平米，层高3.1米。
住宅面积8226平米，六层953.29平米，七层792.2平米，八层810.12平米，层高3米（合同签2.9米）。
户型：从2房2厅1卫到4房2厅2卫；面积从90平米到175平米。
结构：框架剪力墙结构。
3一、市场分析注：本章节由区域市场分析、竞争分析和项目自身分析组成，旨在明晰市场现状及本案的综合优劣，进而明确在今后的营销行为中如何扬长避短，为本案的重新定位提供确凿而充分的理由。
在本章节的竞争分析中，因本案业态和地域的特殊性，只针对与本案有关的相关区域略做阐述，不再对其他区域进行论述。
第一部分：近期福州市房地产市场分析（一）、宏观市场1、从房地产运行总体来看，福州市房地产市场日益呈现品牌化、多元化、市场划分细化、低中高档并行的健康稳定增长态势。
房地产市场呈现以个人消费为主体特征，价格走势平稳，已成为推动我市经济增长的重要因素。
2、福州市房地产发展特征：4（1）商品房供给量与需求量基本平衡。
（2）房地产市场仍表现为住宅一枝独秀的局面（3）存量房市场继续保持快速势头发展（4）商品房产权交易登记量快速增长（5）商品住宅价格一直保持平稳增长的态势。
（6）东扩南进趋势凸显3、2004年房地产走势分析：（1）今年福州地价还将走高，催生房价进一步提升；（2）土地出让渐趋规模，市场投放量加大，大盘时代即将来临；（3）新区旧区齐头并进，竞争空前白热化；异地资本继续涌入，市场将重新洗牌；（4）国家经济的回暖及股市的复苏将打压投资者对楼市的投资空间；（5）商业地产任重道远，竞争进入多元化局面；5（6）2004——房地产回归现实的一年，市场将进入大浪淘沙的一年；（7）今年福州楼市波澜壮阔，将释放更大的能量；板块发展将进入全面竞争，凸显区域优势；（8）更大更自由理念风行市场千亩楼盘云集榕城楼市（9）中档产品供需平稳健康房地产市场理性催化实用性结论：2004年的房地产市场的基本面还是很有利于行业的发展，房地产各个方面趋于成熟，市场也逐步走向平稳有序的发展。
但值得注意的是房地产的“一路飘红”也必然促使房地产竞争走向多元化和深层次。
因此，在先前区域房地产市场尚未有同类别物业（住宅、写字楼、商场混合业态）造成对众所周知的市场效果和良好口碑前，对于本案的具体操盘则提出了很高的要求。
（二）、微观市场1、东区版块6（1）、主流产品：多层为主，兼少量小高层；（2）、主流户型：小三房为主，两房为辅，大三房、四房作为后备军（3）、主流面积：90平米—110平米（4）、主要客源：本区域客源以八县为主，鼓楼、台江客源具有强大的购房潜力，温州购房团最看好该区域（5）、市场价格：目前走势2420元/平米，总价23万成为当前市场的门槛（6）、未来走势：面积将小幅度拉升，价格具有一定优势，将汲取攀升产品的过渡成为必然2、金山版块（1）、主流产品：多层成为市场的主流，小高层待嫁（2）、主流户型：小三房为主，两房为辅，大三房、四房作为后备军（3）、主流面积：110平米左右成为市场的看点，大面积有待市场的考验（4）、主要客源：闽侯作为支撑，八县作为后备，炒家成为“鲶鱼”（5）、市场价格：2300元/平米成为供给与需求的均衡点，市场存在一定的迷惑度7（6）、未来走势：金山版块的成功与否，取决于政界的变化和基础设施的提升，市场前景悬而未决3、江滨版块（1）、主流产品：高层即将成为福州房地产市场的领头羊（2）、主流户型：气派大三房，阔气大四房成为豪宅的代表作（3）、主流面积：150平米—180平米成为开发商必然的选择（4）、主要客源：福清和长乐“美元”的聚集地，鼓楼人的升级版（5）、市场价格：4500成为目前市场的龙头，价格的提升，最终市场说了算（6）、未来走势：上海的外滩在福州是否重演，城市的吸引力是“总裁判”4、温泉版块（1）、主流产品：地段的稀缺性和不可复制性将高层产品推向市场的前沿，不同业态多样性产品各行其道（2）、主流户型：大户型成为市场竞争的先烈，小户型已成为大户型的替代品，即将主导市场（3）、主流面积：50平米左右成为单身贵族的第一个“安乐窝”，150平米以上的正在接受市场的考验8（4）、主要客源：写字楼与小户型似乎成为一对“比翼鸟”，投资者也是这块“蛋糕”不可小视的一部分（5）、市场价格：4000元/平米成为小户型的标志，3600元/平米成为大户型尴尬的选择（6）、未来走势：供给者对小户型盲目的青睐，将会导致市场失衡；大户型受江滨版块的刺激，前景相对黯淡受市场购买力影响，纯商业物业依旧举步维坚5、市中心版块（1）、主流产品：楼盘的分散性导致产品的多样性，但是地价的节节攀升使得电梯房成为主流（2）、主流户型：三房成为换代型消费者的首选（3）、主流面积：130平米—150平米目前市场的去化空间（4）、主要客源：地段情节决定了区域客源，口碑效应带动了外地客源（5）、市场价格：区域决定价格，价格参差不齐（6）、未来走势：多层产品炙手可热，电梯房看价格而定；商业物业形势相对好转96、大学城版块（1）、主流产品：TOWNHOUSE和双拼展舵，多层吸纳中低档客源（2）、主要客源：有车一族的高收入阶层，教师依地而选，闽侯客源成为多层产品的忠实购买者（3）、市场价格：独立别墅100万左右/套；双拼60万左右/套；TOWNHOUSE30万到40万之间；多层2100元/平米（4）、未来走势：别墅市场受五四北版块冲击有所变化；多层产品搭借别墅区的优美的环境，市场前景看好7、五四北版块（1）、主流产品：独立别墅、双拼和TOWNHOUSE成为区域开发的特色，普通住宅如雨后春笋般拔地而起（2）、主流户型：别墅（略），普通住宅以小三房为主，两房配合（3）、主流面积：别墅（略），普通住宅110平米到130平米（4）、主要客源：别墅以事业单位员工和八县私企业主为主，普通住宅以本区域客源为主，鼓楼成为比较强劲的暗流10（5）、市场价格：别墅依盘的知名度不同价格也各异；普通住宅2400元/平米（6）、未来走势：随着居住主题公园的成功，定位了五四北的别墅形象；普通住宅填补了中低端消费的空白8、仓山版块（1）、主流产品：旧城改造增加了多层的体量，小高层作为“配角”共同奏响仓山房市的舞曲（2）、主流户型：三房成为拆迁户和教师的首选（3）、主流面积：90平米到120平米（4）、主要客源：学校教师，本地居民（5）、市场价格：2500元/平米（6）、未来走势：东扩南移的政策将导致福州房市重心的部分转移，白湖亭收费站的拆迁议事提上日程，将带动城门地价上升11第二部分：竞争分析（一）、本区域（温泉版块）市场分析1、本区域产品市场覆盖面广，辐射力强，地域特征的客源覆盖面广，去化能力一般。
A、地段好——紧挨市区中心，是福州唯一 CBD 所在地；因历史因素，人文条件发育成熟，及由此原因带来的诸多利好和方便，如交通、配套等。
B、价格高——相对于市中心及台江、次东区、闽江畔来讲，这里的价位明显高，成为实际意义上的富人聚居区；受地价及开发成本等因素影响，价格浮动空间小。
2、城市区位、楼盘规模和开发实力和楼盘的整体品质成为决定该区域楼价的称陀；本区域的楼盘开发档次属中档或偏，市场发展程度已然成熟。
3、片区产品以高层和电梯房小高层占主导，购买者对小高层和高层的抗性很小。
124、区域开发主力户型先前为135以上大三房为主，因总体购买力有限，导致大户型住宅剩余较多；大量产品有价无市；这一两年，大量的小户型（其中不少是重新规划的产品）则取而代之；在开始的一段时间内买家趋之若骛，而众多开发商的盲目开发必将打破市场供需平衡，危机已初露端倪。
未来一年内，本区域产品存量充足，后期开发量有限，市场空间较小。
5、因地缘关系，本区域也成为写字楼和商业物业最集中的区域。
就写字楼而言，因当地产业结构链的薄弱和产业升级的局限，写字楼市场供大于求；因经济结构、购买力群体特征和消费习惯等原因，商业物业同样供大于求。
因此，如何激发各项有利因素，合理地消化现有近15万平米的写字楼和商场，将是本区域众多商家的迫切心声。
6、户型、景观、朝向、楼层决定去化速度这是楼市的一般定律，在本区域也不例外；但，地段和完善的配套是该区域最大的吸引力，产品自身四项因素对购买力的影响相对减少；这也从另一个侧面反映了传统“地段情节”对购买群体的影响。
7、本片区市场内所开发的产品在户型设计上同质化程度一般，而作为营销竞争最激烈的区域，区域个案营销推13广百家争鸣，常有引起震撼的精彩之例；在个案的整体推广和包装上，为了最大程度上吸引最广泛的人群，各式各样的噱头也层出不穷。