10.34
234.86
8920
2094951.2
1栋
1109
255.00
11.74
266.74
9980
2662065.2
2栋
1111
255.00
20.82
275.82
11000
3034020
2栋
1113
224.52
18.34
242.86
8920
2166311.2
2栋
1115
266.92
21.80
288.72
2、带租约销售：即是先将商铺招商，等商家签了进场合同之后，以带租约的形式
将商铺销售。
优势：
■通过招商保证前期商业定位与形象；
'能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费；
1短期内使业主获得稳定收益。
劣势：
'铺位差异性影响销售难度的程度比较明显；
'未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺；
'销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资 者期望；
不租
西江月
暂无价格
暂不销售商业
目前斗门区域在售商铺离本项目距离较远，具备参考意义不大。
3）商业定价遵循基本规律
住宅底墒价格大概为住宅销售单价的2.5倍定价比较科学。
2、商铺均价定位
本项目商业定价采用第三种定价方式并遵循客户对商铺价格接受度作为本 项目第一期1、2栋首层商业的定价依据；
-根据以上分析建议整体均价为：“9980元/平方”；
3、商铺定价
各商铺具体价格：根据位置、大小、使用调整各单个商铺的价格。
栋（座）号
房间号
套内面积
套外面积
建筑面积
单价（元
/m2）
总价（元）
1栋
1103
504.81
23.25
528.06
11000
5808660
1栋
1105
131.10
6.04
137.14
8920
1223288.8
1栋
1107
224.52
'中、长期收益难以稳定；
.后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展;
「各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。
适用于：
I商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益；
E可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收
益回报；
I纯街铺或少量商业物业。
3、合富建议销售方式：建议采取第1种方式与住宅同步进行销售，在销售时整体 考虑业主生活业态配套为主，在销售时与客户洽谈写入附加协议，充分为业
其中接受价格在8000—9900元，面积在60-100怦左右，独立使用年限在
30年左右的有13台客户。以上几点全部符合，上述客户全部到场。
其中接受价格在7000—7900元，面积在60血2以下，独立使用年限在30
年左右的有10台客户。以上几点全部符合，上述客户全部到场。
来电客户未表达意向。
■
■
■10000-12000
主生活便捷考虑。
五、本项目商铺业态定位建议
针对周边商业氛围差，生活配套不足的实际情况，在一期交付使用时开始
发展商将1、2栋商业配套考虑为整体招商经营，为社区业主生活配套支撑服
务，具体配套设置建议如下：
商业配套
建议设计面积（M2）
便民药店
100
小型超市
400
洗衣店
100
面包房
50
自助银行
100
咖啡厅
150
8920
2575382.4
2栋
1117
256.80
20.97
277.77
11000
3055470
合计
2118.67
2251.97
22620149
销售均价9980
四、商铺销售方式建议
1、直接销售：即是直接销售，不采用任何形式和相关承诺。
优势：
.发展商可在短期内回笼资金， 降低项目整体资金压力， 无需承担 返租补贴与相关税费；
1将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。
劣势：
E产权分散，主力店或品牌店难以进驻；
'无法规划经营业态及规范整体形象；
■对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长；凹若经营不好，对于项目整体形象有 一定影响。
适用于：
'商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解；
■纯街铺销售；
'商业体量极少或零星商业物业。
商铺销售方案
目的
1、最大限度利用现有客户资源，增加销售额；
2、提前销售商业，避开西江月集中式商业销售竞争
3、资金快速滚动,为下一个项目筹资；目前商铺客户分析
1、到访客户分析
从3月1日至6月15日止，来访客户需求商铺的共有25台客，来电客户5
台。
2、客户对商铺的价格接受度
其中接受价格在10000—12000元，面积在80-120怦左右，独立使用年限 在30年左右的有2台客户。以上几点全部符合，上述客户全部到场。
小餐馆200美容美发厅100合计800
□设立咖啡厅
商铺价格定位
1、定价依据说明
1）周边商业氛围
目前，项目周边1公里范围无成熟商业氛围，商铺定价没有可比依据。
2）斗门在售楼盘参考
项目名称
价格
销售方式
金碧丽江
13000元/平方
直接销售
海逸豪庭
12000元/平方
直接销售，可代租，不承诺回报
宁海世纪城
暂时不卖:
租
忠信桃源居
9800元/平方
直接销售
旭日华庭
暂时不卖