结合规划，整 治公共空间，提 升环境品质，未 来国际一流的旅 游服务中心。
目前配套成熟 ，富有活力。但 功能混杂，环境 较差。
目前一期已成规 模，相应配套不足 ，功能单一，公共 性差。
旅游商服发展 潜力较大，未来 的国际性旅游休 闲综合区。
二期发展潜力较大 ，未来的主题型高 端休闲度假区。
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• 夏季 •暑假 •50%
•夏季 •45%
•月
份
•1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
假机制的建立与 推广，旺淡季差 距将不断缩小。
像喜来登等高端 五星级酒店淡季 入住率也达到了 60％以上。
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•两个需求——世界度假旅游的需求特征
欧美发达国家每年一半以上家庭会外出度假1次以上，沿海 岸带是美国度假区最密集的区域，滨海度假地是美国人度假 目的地的第一选择
•Homeste ad
•南卡罗纳 州
➢ 产业规模：规模最
大，就业人口最多。
➢ 发展趋势：休闲经
济在旅游产业体系中 将会占据首位。
•夏威夷
• 5.定规 • 6.定型 • 7.定序 • 8.定责
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1.项目认识
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•1.1海棠湾的共识
1）概念规划4个共识：2006.4省规委通过概念性总体规划
总体定位: “国家海岸” ——国际休闲度假区
国际品牌:世界级品牌的引入 开发理念:生态保护与开发建设双赢 划定三区:划定北、中、南三区
2006年１-５月成交面积为 37.83万平米，成交均价为 5178元／平米，86％以上为岛 外人士购买，主要房价集中 3000~4000，5000~6000， 2500~3000元／平米。
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•土地出让情况统计
•商品住房开发与销售情况统计
•(注:万平米)
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•霍克
• 1.2 分区规划的两大任务
•
五个问题
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1)分区规划的两大任务：确立法则
建立支点
开发的法则——分区规划不是简单的发展规划。作为
国家法定规划，在整个海棠湾现在与未来20年的动态开发
过程中，既是城市政府的管控公共资源和保障公共利益的 法则，也是各个利益主体的准入门槛与游戏法则。
完善公共配套 ，提升活力，未
来的主题休闲度
假区。
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城市中心与旅 游服务基地 服务三亚本地 人居民与游客
综合型
大众休闲主题 的中部城市旅游 区，01年定位为 国际社区 服务国内外旅 游客户
综合型
国家级旅游度假区 服务于中高端旅游 客户
主题型
•？ •？
目前配套成熟 ，但档次低端， 环境杂乱，生态 环境有待改善。
•佛罗里 达
•Bintan
•加利福利 亚•美国人对度假地的位置的偏好情况*
度假地 海边
百分率 30.8%
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湖边 山地 赤道 30.1% 26.2% 9.3%
高尔 夫
5.6%
有吸引力 地区
5.4%
•土福湾
滑雪 沙漠 其它
➢ 市场格局：从欧美
为主变成欧洲、亚太 、美洲三足鼎立的态 势。
•海航会议楼
•800平米会议厅
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•六大趋势——酒店经营状况特征
特征5：星级越高，入住率越高，经营业绩越好。
众多国际级品牌酒店进入，在酒店市场整体亏损的情况下， 高星级品牌酒店经营业绩良好。
五星级酒店客房量占到 星级酒店客房量的25%, 但经营利润占到80%以 上。在行业总体亏损的 前提下，五星级酒店经 营业绩却很好。
•80年代：观光型
•90年代：度假型 •21世纪：？
海坡片区
•岸线长度 约12公里
三亚湾（市区） 大东海片区
约4公里
约2.5公里
亚龙湾片区 约6公里
海棠湾片区 约22公里
•功能定位
以旅游配套服 务为主并辅以居 住功能的超大型 新社区
•开发模式 城市社区型
•发展状况 近三年开始起
步，目前配套缺 乏。
•发展潜力
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•世界十大海岸开发案例研究：城市综合型和郊区主题型
•九大规划原则
•1 公共领域 2 优地优用 3 •成功案例
空间异质 4 生态保育
•共同条件
•5 世界品牌 6 有力形象 7 高效交通 8 异域文化 9 田 园风光
➢明确的主题定位和发展规划 ➢国际水准的核心功能与大型旅游项目 ➢高标准的基础设施和公共配套建设
•散客度假
•散客度假
•旅行团
•旅行团
•现
•后
学习改变•命度状运假,知区家宅散客比例变化 期
识创造未来
•29%
•回头客
•71% •新游客
三亚海棠湾•2分00区6年规春划节及黄城金市周设三计亚84接PP待T新老游客比例
•六大趋势——旅游度假客户特征
特征2：旅游度假市场受气候影响，旺淡季特征较为明显， 但近几年旺淡季趋势缩小，星级酒店经营业绩趋好。
•阿特金斯
•SASAKI
关于国家海岸
➢ 国家公园包括国家自然公园、国家历史公园、国家海岸公 园和国家湖岸公园等。
➢ 国家公园应是一片未遭破坏的永久保留的地域；早期在国 家公园内可开展的游憩活动范围很广，现在开始限制在开 展对环境影响最小的户外游憩方面。
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•同济 三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT
•十项核心功能
•1 顶级酒店 2 游艇基地 3 高尔夫 4 娱乐中心 5 主 题公园 6 会议中心 7 博物 展览 8 大型购物 9 特色 餐饮 10 教育培训
•六大趋势——旅游度假客户特征
特征3：配套要求更高，趋于多样性，尤其对于酒店等
度假配套设施、舒适度、服务水平是客户最为关注的要素。
➢ 舒适的旅游度假环境和较高的服务水平是各个区域客户最为关注的。其次 是价格。景观提及率处于第四位；
➢ 景观和价格的诉求以软硬环境质量为依据 ➢ 三亚酒店星级越高，入住率越高，经营业绩越好。
➢ 旅游模式：散客旅
游、地区性旅游、中 程旅游将成为主体。
4.7% 1.5% 8.6% 三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT
•两水平的提高，国内游客数量和旅游收入高速上升。 ➢ 档次提高——高端豪华旅游市场逐渐形成，正在形成新的增长点。 ➢ 模式转变——以观光为主向观光、度假。专项旅游并重发展的转折期。 ➢ 类型多样——融合传统的、现代的和国外元素的项目会越来越多。 ➢ 体验深化——提供人们娱乐性、独特性、冒险性和具有刺激性经历的深度体验型产
总体定位与定量深化 统筹核心项目功能 统筹基础设施与配套 统筹整体景观形象 控制与协调各利益主体
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2.海棠湾定位
旅游市场需求分析
• 两个需求 • 三个阶段 • 六大趋势
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•亚龙湾的得与失
• 规划面积18.6平方公里。环 境容量：瞬间环境容量为20520 人，其中海滨浴场瞬间容量
17940人。
•一期开发建筑面积66.5万平 方米，建设用地毛容积率为 0.20。
•亚龙湾控规（1998年中规院编制） •——定位和资源情况与海棠湾类似
• 优点
• 高端品牌 • 生态保育 • 适宜强度
“国家海岸” 国际休闲度假区
• 世界级的度假天堂，国家级海洋科研、教育、博 览基地，面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲 度假区。
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3.海棠湾定式
世界十大海岸开发案例研究
• 九大原则 • 三大功能 • 复合模式
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品，将会深受欢迎。
•观光
•观光
•观光
•度假
•度假
•度假 •商务
•商务
•商务
•初期
•发展
•成熟
学习改变•命度运假,知区客户组成期阶段变化趋势期
识创造未来
•北京+东 北
•山东半岛沿海 城市
•长三角
•西南地区
•海南海口、三亚
•三亚
•中国中产阶层滨海度假迁移路线
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•三个阶段——三亚市主要海湾发展的三个阶段特征
旅游饭店04年总收入 9.25亿，利润总额为1.7亿。
喜来登03年开业，04年 收入突破1亿，05年收 入突破2亿，上缴税收 突破1千万，06年预计 收入2.6亿。
星级
五星级 四星级 三星级
酒店数量
17 29 117
客房数量(间/套) 平均客房数(间/套)
6374
354
6077
210
11271
97
利益的支点——面对海棠湾众多强势利益主体的介入
，本次规划不仅是城市政府确保海棠湾整体战略构想的落
实、保障城市公共利益的有效操作平台，更是城市政府平
衡多方利益、最优化配置资源、实现多赢，保障海棠湾健 康持续开发的主要支点。
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2)分区规划编制中的五个问题：
目前尚未开发 ，远离城市、 生态需要修复 。