一、直接比较法
“直接比较法”是指利用参照物的交易价格及参 照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本 特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。
评估对象价值＝参照物成交价格×评估对 象特征÷参照物特征
注意：参照物的特征在分母。 例如：评估一台电脑的价格，已知同样的电脑批发价为
7000元，批发价一般是零售价的七折，问这台电脑的零 售价为多少？
直接比较法
1、现行市价法 2、市价折扣法 3、功能价值类比法 4、价格指数法 5、成新率价格调整法
一、直接比较法
思考：如果自行车供不应求，其价格会不会 高过汽车，如果汽车供过于求，其价格会不 会低于自行车？为什么？
决定价格既不能无限上涨，又不能无限下跌的原因是什么？
价值决定价格
1、关系 决定，基础
价值 货币表现 价格
如其他条件不变
价值量越大，价格越高 价值量越小，价格越低
2、商品价值量的决定 是指在现有的社会正常
（３）评估结果易于被各方面理解和接受。
缺点：
（1）前提条件限制大，需要有公开活跃 的市场作为基础，有时因缺少可比数据而 难以应用； （2）不适用于专用机器设备和大部分的 无形资产，以及受到地区、环境等严格限 制的一些资产评估。 （３）参照资产与被评估资产的差异量化 难度较大
第二节影响资产现行 市价的因素
2、商品价值量的决定（续）
效用价值论—从需求角度对价 值进行分析
新古典经济学派—从供给和需 求角度对价值进行分析
价值规律
问题一：价值规律的表现形式? 商品价格受供求关系影响，围绕价值上下波动。
问题二：价值规律的基本内容?
商品的价值量由生产该商品的社会必要劳动时间决定； 商品交换以价值量为基础实行等价交换。
小问1：从哪两个角度讲述？
商品生产 商品交换
二、影响资产价格的一般 因素（宏观因素）
三、影响资产价格的区域 因素（中观环境因素）
四、影响资产价格的个别 因素（微观环境因素）
机器设备价格因素
土地价格
建筑物价格
第三节 市场法中的主要具体评估方法
一、直接比较法 二、类比调整法
根据参照案例价格调整的程度不同，市场法 进一步分为“直接法”和“类比法”。前者由于被估 资产和参考案例的相同程度比较高，只需要调整一个 关键因素；后者则需要调整多个因素。根据因素的内 容不同，直接法分为现行市价法、市价折扣法、功能 类比法、价格指数法和成新率价格法等等。根据调整 的基数内容不同，类比法分为市场售价类比法、成本 市价法以及市盈率乘（倍）数法。
第三章 资产评估的市场法
目录
1
市场法概述
2
影响资产现行市价的因素
3
市场法中的主要具体评估方法
4
市场法的具体应用
第一节 市场法概述
概念
市场法,也叫现行市价法或市场价格比较法,是指利用市场上同样或类 似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析，以估测资产价值的各 种评估技术方法的总称。
中国资产评估协会《资产评估操作规范意见》中对“现行市价法”的 定义是:“现行市价法是指在市场上选择若干个相同或相似的资产作为参 照物,针对各项价值影响因素,将被评估资产分别与参照物逐个进行价格差 异的比较调整,再综合分析各项调整结果,确定被评估资产的评估值的一种 资产评估方法。”
市场法的基本程序
（三）进行对比指标、量化差异的工 作 （四）在各参照物成交价格的基础上 调整已经量化的对比指标差异，形成 初步结论 （五）综合分析确定评估结果
操作程序图示
1.参照物的可比性：功能、市场 条件、资产实体特征和质量、成交时间等。
确定被评估资产 2.参照物数量：三个以上。
选择参照物 比较差异因素
市场法前提条件
应用前提条件：
1. 评估的资产要具有一个充分活跃、公开的交易市场
市场越活跃,交易越公平,市场法的结论就越精确
2、公开市场上要有可比的资产及其交易活动 实质：要能找到若干可比的资产及其交易案例
案例数目要保持合理，案例要具有可比性
1）参照物与评估对象在功能（用途、性能）上具有可 比性。
2）参照物与被评估对象面临的市场条件（供求关系、 竞争状况和交易条件）具有可比性。
劳 价值量
的生产条件下，在社会平 均的劳动熟练程度和劳动
动
正比
强度下，制造某种商品所
价
需要的劳动时间.
值 劳动量 无 关
论
社会必要劳动时间 YES
劳动时间 个别劳动时间 NO
甲厂——手工织布，员工比较懒惰 ——8小时 乙厂——缝纫机织布，工作比较积极 ——4小时 丙厂——电脑织布，员工非常积极 ——2小时
调整差异指标 综合分析
1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资 产价值影响较大的因素。 2.指标对比、量化差异。
以参照物成交价格为基础，将 各项差异指标进行调整，得出初 评结果。
得出结果
对初评结果进行分析，用统计分析 或其他方法判断结果的合理性。
市场法的优缺点（Ｐ８９）
优点：
（1）原理简单、易于被理解和掌握。 （２）充分考虑了市场变化因素，能够客观反 映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标 直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价 格；
豆你玩
蒜你狠
糖高宗 姜你军
药你苦
一、经济学：影
响价格的因素
苹什么
辣翻天
一供、求供影求响影价响格价格
问题一：引起价格变动和差异的具体因素有哪些？试举例。 气候、时间、地域、生产条件、政策、宗教信仰、习俗等 ——间接因素
问题二：这些常见的具体因素是如何影响商品价格的？举 例说明。
通过改变该商品的供求关系 ——直接因素
问题三：供求如何影响价格，并导致怎样的现象和市场情况？ 供不应求时，价格 ，—— “物以稀为贵”，为卖方市场
供过于求时，价格 ，—— “货多不值钱”，为买方市场
思考：
豆你玩、蒜你狠、糖高 宗、辣翻天、药你苦、苹 什么等价格再上涨，涨得 过一枚钻戒的价格吗？涨 得过ຫໍສະໝຸດ 套房子的价格吗？价值决定价格
3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长。
市场法的基本程序
（一）选择参照物 1、基本数量要求：3个以上 2、成交价真实 3、成交价是正常交易的结果 4、两者有可替代性
（二）在评估对象与参照物之间选择比 较因素。 评估对象与参照物之意的主要可比因素 1、时间因素； 2、区域因素； 3、交易因素（P58）； 4、功能因素； 5、成新率因素；