941 716 733 590 582 360 346 298 170 78 63 85 716
800
600 400 200 0
569 406 214 106 79 26
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
项目来电分析
来电仍以各大电商网络为主，项目阵地包装桁架，工地围挡，户外大牌效果仅次网络媒体
雀神大赛第 二季 家电0元竞 拍 棉拖DIY
时间节点
5月 38#楼西 顺销， 44#楼剩 余去化
业主观影答 谢 啤酒烧烤业 主答谢
6月
推售节奏
38#楼剩余 房源，北区 7#楼补货
现场包装升级 海底捞业主答谢 38#楼清水样板 间
活动节点
线下推广
渠道推广： 竞品拦截、大 庆路华润万家、 销使派单、微 博微信、看房 车
4月
5月
6月
7月
8月
9月 10月 11月 12月 同行推介 514 电转访 48 朋介 486 凤凰网 27 工地围挡 467 Call客 24 老带新 352 现场包装 21
6%
6%
搜房网 982 地铁灯箱 120
搜狐网 595 过街天桥 109
馨居屋 549 路客 86
户外大牌 255 其他 13
渠道推广： 竞品拦截、 社区巡展、 深入进社区、 派单拓客
渠道推广： 竞品拦截、花 城外展、社区 巡展、深入进 社区、房展会、 派单拓客
渠道推广： 竞品拦截、 花城外展、 社区巡展、 派单拓客
渠道推广： 竞品拦截、 花城外展、 北区外展 三轮车兼职 销使、派单 拓客
渠道推广： 竞品拦截、花 城外展、北区 外展、社区巡 展、社区观影、 销使派单、三 轮车兼职
36#、37#、38#、42#、 43#楼品质产品抢先入 市占领市场，制造热销
38#楼二次开盘、7#楼 乘胜追击,强势多销
南区产品全部清货，北 区住宅入市，7#楼快速 去化，6#、8#、10#楼
萌宠来袭 38#楼盛大开盘
太奥广场啤酒烧烤节
捕鱼达人
中秋月饼DIY
拉斯维加斯之夜
0元竞拍
2015年项目举办大小活动共40余场，其中大型活动10余场，以维系老业主为主，活动反响较好，业主反应及参与 度高，暖场活动营造案场气氛，为案场逼定助力，项目口碑远播。
1500 1000 500 0 1月 渠道 数量 渠道 数量 2月 销使 2956
来访(组)
1265 941 649 492 785
街边桁架
716 733
590 582
716
569
406
2% 腾讯 2%
工地围挡
6% 朋介 6% 同行推介 馨居屋
搜狐网
7%
搜房网
12%
数据截止：2015年12月31日
3月
90-100 100㎡以 ㎡ 上 198 18% 83 8%
其他 30 3%
合计 1070 100%
来访数 据 比例
41㎡ 60-69㎡ 70-79㎡ 80-89㎡ 90-99㎡ 62 2% 398 11% 1123 32% 288 8% 842 24%
2015年营销回顾
一轴三段多点开花，多元化产品再造太奥销售浪潮！
一轴：以业主维系结合商业开放等活动为主轴，带动圈层效应，制造项目传播热度，树立市场口碑。 三段：以产品为依托，1-3月南东品质产品抢先入市制造热销，4-7月38#、7#乘胜追开，强销上半年；812月北区住宅入市，白热化竞争中续写太奥速度。 多点：积极应对区域白热化竞争，充分利用销售节点及节假日进行部分促销，电商多元化应用，确保项目 电访基础 4-7月 1-3月 8-12月
太奥广场车友答 谢会
区域大范围推广覆盖，优先以品质产品抢占市场，高频率活动维系项目资源
推广主题： 不向压力低 头。 推广渠道： 网络、工地 大牌、街边 桁架、出租 车厅、单立 柱 4月 38#楼二次 认筹开盘 44#楼补货
业主观影答谢 亲子嘉年华 百人相亲会
线上推广
推广主题： 生活很丰满， 价格很骨感 推广渠道： 网络、户外 大牌、地铁 灯箱、街边 桁架、候车 厅、过街天 桥 3月 43#楼顺销、 38#楼西单 元认筹开盘
11月-12月：以抢房双11，感 恩月，画面首付1万，直减 800元/㎡吸引眼球。
9月-10月：画面上重点突出 首付1万住二环，低单价，配 合华润万家盛大开业。
8月：画面突出项目商业中心， 华润万家即将开业，以疯抢成 本房为噱头。
7月：画面主打3万住两房，4 万住三房，7月购房享万元补 贴，配合华润万家及商业配套。
度、知名度的提高、口碑的显现，2016年维护好老业主、转介渠道仍是必须挖掘的潜力股。
来电来访咨询户型分析
项目客群仍以（70-80㎡）刚需客群为主，新政实施对于改善客群有小幅拉升
来访数据户型占比
110㎡以上 41㎡ 3% 2% 60-69㎡ 11% 60-70㎡ 14% 100-110㎡ 20%
来电数据户型占比
腾讯 195 Call客 7
工地围挡 182 365网 6
楼体横幅 173 电梯轿厢 4
户外大牌 137 灯杆旗 3
搜狐 96 老带新 3
朋介 85 报纸 2
馨居屋 54 短信 2
候车亭 50 车体广告 1
吉屋网 15 转介 1
外展 15 合计 2975
进线数量： 受政策利好影响项目进电较去年比较明显上涨、尤其7月达到峰值360组，7月之后来电数量明显下滑,主要原因是搜房电商走渠道，来电 数量减少； 认知渠道：网络为本案来电主力，来电占比合计为69%，其中安居客占比32%、搜房电商占比16%、腾讯占比8%，其次户外大牌、街边桁架、工 地围挡、楼梯挂幅效果明显共计占比24%。
项目来访分析
销使带客仍为项目主力来客途径，其中朋介、转介及老带新比例共16%
2015年项目来访走势
外展 现场包装 过街天桥 其他 派单 看房团 路客 凤凰网 电转访 1% Call客 巡展 楼体挂幅 楼市通 候车亭 安居客 户外大牌 2% 2% 2% 老带新 销使 3% 4% 34% 地铁灯箱 2015年来访渠道占比
2016年北区清盘方案
创典全程·太奥广场项目组
2015年12月25日
目录
项 目 营 销 回 顾 市 营 营 销 场 销 策 研 思 略 判 考
营 销 策 略 执 行
Part.1
2015年项目营销回顾
营销回顾 推广分析 来电来访 成交分析 营销小结
2015年营销回顾
推广主题： “返乡置业， 一口价5300元 /㎡起” 推广渠道： 网络、工地大 牌、街边桁架、 竖立牌、楼梯 挂副、单立柱 1月2月 42#及36#、 37#楼剩余房 源
啤酒烧烤业主答 谢 拉斯维加斯之夜
推广主题： 全西安，过 来嗨 推广渠道： 网络、户外 大牌、地铁 灯箱、街边 桁架、候车 厅、楼梯挂 幅 8月 38#楼清盘、 7#楼快速去 化， 6#楼、 8#楼补货
业主观影答 谢 家电0元拍快 乐手足
推广主题： hello，有 为青年。 推广渠道： 网络、工地 大牌、街边 桁架、出租 车厅、单立 柱、楼梯挂 幅 9月 7#楼剩余房 源，6#楼、 8#楼顺销， 6#楼2、3单 元补货
2015年推广盘点
15年项目以简洁明了直接切入主题形式为主，16年关键在于品牌塑造，拉升项目 调性，同时依托商业呈现来烘托项目整体形象
1-2月：春节前后，返乡季， 画面以销售信息为主。
3月-4月：生活很丰满，价格很 骨感，主打实得单价
5月：板式高层，西北华润万 家，突出品质及配套。
6月：画面上尝试了更吸引眼 球的元素，但内容上延续低实 得单价，及配套。
安居客 189 看房团 11
楼市通 160 外展 13
腾讯 164 巡展 10
街边桁架 149 派单 8
候车亭 140 合计 8583
楼体挂幅 135
来访数量：项目上访量逐渐稳定、3月到访1265组达到整年峰值，5月后随着天气炎热到访数量逐月有所减少；
来访渠道：销使带客仍是主力来访渠道，占比33%，搜房渠道占14%、搜狐网占10%、工地围挡、朋介、转介老带新总占16%,随着项目成熟
2015年平均杀客比接近1:8
5月 198 785 72 01:10.9 6月 230 716 99 01:07.2 7月 360 733 98 01:07.5 8月 346 590 78 01:07.6 9月 298 582 63 01:09.2 10月 170 716 85 01:08.4 11月 106 569 79 01:07.2 12月 289 578 44 01:06.4 合计 3001 8616 981 1:1板式高层， 收官告急 推广渠道： 网络、工地 大牌、街边 桁架、路客、 单立柱
推广主题： 去太奥广场 看看值 推广渠道： 搜房硬广、 单立柱、街 边桁架、楼 梯挂幅
推广主题： “3万住两房， 4万住三房” 推广渠道： 网络、工地围 挡、街边桁架、 竖立牌、楼体 挂副、单立柱， 候车厅 7月 38#楼顺销， 7#楼顺销
小结：2015年受市场利好影响，推广宣传整体以主体性，突出商业配套，以项目销售信息及产品信息为主，3-4月画面以实得单价赤裸释放，伴随后 期产品的升级，从7月的3万住两房，4万住三房，过度到后期的首付一万住二环，推广主题及调性整体突显项目形象；
项目来电来访成交总览
月份 来电（组） 来客（组） 成交（套） 杀客比 1400 1200 1000 1月 252 649 71 01:09.1 2月 171 492 44 01:11.2 3月 352 1265 133 01:09.5 4月 229 941 115 01:08.2
100㎡以上 8% 90-100㎡ 18% 其他 41-50㎡ 3% 2%