物业管理师技能模仿试题1、物业管理对物业基本规定？227物业管理对物业基本规定，不但是从物业交付使用后便于管理角度考虑，更要从业主和使用人角度考虑。

详细规定有：1）、物业设计要“科学、合理、合用、美观”，并要以便维修和养护。

2）、建筑质量要好减少使用成本。

3）、设施齐全，能为使用人提供各种服务。

4）环境优美、安全、舒服。

5）、为物业管理提供必要设施。

2、物业管理初期介入物质准备涉及那些方面工作？2281）、人员准备，综合素质高。

2）、资料准备，对方资料和法规。

3）、设备准备，车辆、器材。

4）、资金准备。

3、规划设计阶段工作应当注意反映那些问题？2321）、配套设施完善问题。

2）、水电供应容量问题。

3）、安全保卫系统。

4）、垃圾解决方式。

5）、高层建筑物外观清洁问题。

6）、消防设施问题。

7）、物业管理需要设备问题。

8）、对建筑材料得意见。

9）、其她问题。

4、物业建设阶段工作应从哪些方面对工程进行监督？232 1）监督工程质量，漏水、渗水问题，水电管线布置。

2）监督建设工程，与否按图纸施工，建筑材料规格质量。

3）监督物业附属设施设备配套建设过程。

4）监督特殊附属设施设备建设过程。

5、拟管项目全面状况调查研究重要内容？2321）项目位置。

2）项目面积。

3）项目建筑状况。

4）配套交通状况。

5）消防、安保、清洁等设施状况。

6）项目性质及特色。

7）政府支持、扶持和介入限度。

8）开发商背景。

9）周边环境状况。

6、竟标项目进行全面调查重要内容，从什么渠道得到信息？236 1）派人实地考察。

2）从新闻媒介收集信息。

3）向政府关于部门理解。

4）其她途径。

7、如何对住区人员自然状况进行分析？2361）总人数，它决定需求总体规模。

2）性别，不同性别具备需求差别性。

3）年龄，不同年龄段有需求特殊性。

4）职业和学历，这决定了需求种类和档次。

5）民族，不同民族生活习惯各异。

6）经济收入，收入水平直接决定需求水平。

8、咱们应当按什么思路对住区人员需求进行分析？2361）按需求对象分为物质需求和精神需求。

2）按需求弹性分为小弹性需求和大弹性需求。

满足需求弹性小公共设施是必要，满足弹性大公共设施应从实际出发，注意提高其效益。

3）按需求条件分为现实需求和潜在需求。

4）马斯洛需求层次划分法：生理、安全、社会、尊重、自我实现需求。

5）人需求是由低档向高档不断发展。

6）既要定性分析又要定量分析制定方案才有针对性。

9、如何分析顾客需求特性？2371）对象性，人需求总是指向某种物品和事物，管区各种设施越能满足人们需求，就越能激发人需求。

2）条件性，人需求是在一定条件下产生，最重要条件是购买能力。

3）欲求性，需求一旦产生就会形成一种欲望，进而产生消费动机。

4）关连性，前一种需求得到满足，后一种需求就会产生。

5）重复性，有些需求会产生周而复始现象。

6）选取性，对品种或地点选取。

10、如何进行对竞争对手公司状况调查？2371）竞争对手总体状况调查，对手有多少，分布如何，详细竞争对手是谁？2）竞争对手能力调查，资金、规模、业绩、技术水平和经营水平。

3）竞争者成功奥妙。

4）本公司与之竞争成功机会有多大。

11、拟定物业管理方案前公司应当做好哪些准备工作？1）组建工作班子。

2）对人员进行培训。

3）准备经费。

4）准备设备。

5）准备有关资料。

12、物业管理方案涉及哪些内容？2401）物业管理档次，物业类型、功能将决定不同物业消费水平，从而拟定物业管理不同档次。

物业管理档次拟定是制定物业管理方案基本，管理档次不同决定了管理与服务项目、原则及费用不同。

2）物业管理服务原则，物业类型、功能、和档次决定物业管理服务项目和质量原则。

3）物业管理财务收支预算，物业管理是有偿服务与管理，物业管理方案核心是物业管理档次决定管理应达到服务原则和收费原则。

13、物业管理方案基本构造？2411）项目管理整体设想与策划。

2）管理模式，涉及：运作模式、工作流程、组织架构、勉励机制、信息反馈解决机制。

3）人力资源管理，人员配备、培训、管理。

4）规章制度建设，规章制度建立、档案建立与管理、办公自动化管理。

5）经营管理指标，经营、管理指标承诺及采用办法。

6）社区文化建设与社会服务。

7）财务管理及经费收入测算。

8）寻常管理。

9）物业维修养护筹划和实行。

14、制定物业管理方案重要环节？1）成立机构、培训人员。

2）准备经费、设备、资料。

3）项目、使用人需求、竞争对手调查。

4）研究分析调查资料。

5）确立管理档次、管理目的。

6）确立重要办法和服务管理项目。

7）经费预算。

8）草拟方案文本。

9）向专家顾问征询。

10）送公司领导审视。

11）修改、研讨、可行性研究。

12）定稿、实行、反馈。

15、制定物业管理方案重要办法？2421）经理意见法。

经理意见为主，征求意见为基本。

2）内部征询法。

广泛征求意见，综合归纳后制定。

3）学习借鉴法。

借鉴国内外对相似物业管理思路。

4）专家意见法。

在向专家全面简介调查成果基本上，请专家协助制定。

5）综合制定法。

综合运用以上四种办法制定。

16、物业管理公司内部制度建立重要有哪些内容？2451）员工管理条例：劳动用工制度，员工行为规范，员工福利制度，公司奖惩制度。

2）各部门职责范畴：办公室、财务部、管理部门、服务部门。

3）员工岗位责任制：经理室人员、办公室人员、管理处人员岗位职责。

17、建立物业管理公司外部制度，应当从哪些方面着手建立？251 1）物业接管验收规定。

2）楼宇入住规定：入住告知单书，收楼须知，入住手续书，入住合约。

3）物业管理合约：明确业主、开发商、管理者权利与责任，明确对物业公共部位及公共设施管理，对物业损坏无法正常使用规定，管理费用规定，法律责任和其她事项。

4）住户手册：居住区概况与管理，业主须知，寻常管理与维修，物业管理条理，综合服务和关于部门电话号码。

5）住宅区房屋及设施接代管制度：对接管范畴、原则程序规定，对房屋代管权责规定。

6）房屋管理服务制度：房屋维修养护规定，房屋装修管理规定。

7）住宅区管理规定：治安消防车辆，卫生绿化，楼宇市场管理，禁止违章。

8）业主公约和业主委员会章程。

18、制定物业管理制度程序？1）研究所管物业实际状况。

2）研究业主及使用人全面状况。

3）对的评价本公司现状。

4）学习关于政策法规，借鉴外公司经验。

5）形成规章制度条目及思路。

6）分头草拟，征求意见，讨论修改。

7）定稿-批准-执行。

19、业主公约其法律根据？1）《民法通则》规定：不动产相林各方，应当按照有利生产、以便生活、团结互助、公平合理原则，对的解决藏水、排水、通行、通风、采光等相临关系。

2）建设部《都市异产毗连房屋暂行规定》：所有人和使用人对公用部位和设施，应共同合理使用并承担相应义务。

20、业主公约特点？2611）公约主体是全体业主。

2）公约客体是物业使用、维修和管理等方面行为。

3）公约内容是关于物业使用维修管理方面权利和义务，既有法律规范又有社会公德内容。

4）公约经业主签约，大会审议通过，对全体业主和使用人都具备约束力。

5）公约立足点是订约主体自我意识与行为把握。

21、业主公约重要内容？262业主公约普通由政府行政管理部门统一制定示范文本。

业主大会可依照本物业区域实际状况进行修改补充，经业主签约或业主大会通过后，上报行政主管部门备案。

业主公约应涉及内容有：1）物业名称、地点、面积及户数。

2）公共场合及公共设施状况。

3）业主大会召集程序及决定重大事项方式。

4）业主使用公共场合及公共设施权益。

5）业主参加管理和监督权利。

6）各项维修，养护和管理费交纳。

7）业主应遵守行为准则。

8）违约责任及其她关于事项。

22、业主公约订立原则？2621）合法性原则。

符合关于政策法规和土地使用权出让合同规定。

2）集体性原则。

以全体业主集体利益为目的。

3）民主性原则。

通过业主大会形式订立，反映全体业主利益和规定。

23、初次制定业主公约普通按什么程序进行？1）组织人员学习关于政策法规，研究“示范文本”。

2）结合实际状况，依照“示范文本”制定公约草案。

3）公约草案提交业主大会讨论修改。

4）业主大会通过。

5）业主签字，业主公约生效。

24、《业主公约》和《物业管理公约》有什么区别？265两者约束主体不同样。

在物业管理中，用来约束主体行为公约有《业主公约》和《物业管理公约》。

《业主公约》主体是全体业主，《物业管理公约》主体是业主、使用人、物业管理经营者。

因而，违背《公约》行为普通分为三种：1）业主违背《公约》。

2）使用人违背《公约》。

3）物业管理公司违背《公约》。

25、装修时违背《公约》行为界定？265装修时违背公约行为有：6）随意改动房屋构造，拆出承重墙，变化水电气管线走向。

7）外墙任意添装防护栏和晾衣架。

8）装修时违章使用或损坏公共设施设备。

9）回绝交纳装修垃圾清运费。

26、搬迁时违背《公约》行为如何界定？搬迁时违背公约行为有：1）占用或损坏公共部位和设施设备，违章使用电梯等设备。

2）不按规定期间搬迁，妨碍滋扰她人。

3）用超长超重易污染物品损坏公物或伤害她人。

27、寻常违背《公约》行为如何界定？265寻常违背公约行为有：1）违规转租房屋。

2）不执行业主大会决策。

3）回绝交纳管理费和毗连部位维修养护费。

4）任意搭建放置自用设施。

5）违章使用水电气和电梯设备。

6）占用或损坏公共部位和公共设施。

7）随意堆放杂物，丢弃垃圾和高空抛物。

8）违规存储易燃易爆等危险品。

9）践踏占用绿化用地。

10）乱设摊点、广告牌。

11）随意停车，噪声扰民。

12）违规饲养家畜家禽。

28、做到及时发现各种违章行为应当注意哪些方面？2661）物管人员要加强责任心，认真履行岗位职责。

2）各部门负责人经常检查员工与否到位，及时发现并解决业主或使用人违约行为。

3）提高业主和使用人自觉遵守公约意识，建立有效监督机制，认真接待并解决业主和使用人反映违约行为。

29、公约与物业管理制度有哪些共性和个性？违背了公约或管理制度应如何对的解决？2671）公约与管理制度共性有：1目相似，都是为了维护物业完好及正常使用。

2实质内容相近，都是规范主体在物业管理活动中行为。

2）公约与管理制度个性有：1制定者不同，管理制度由物业管理公司制定；公约由业主委员会制定。

2承诺人与制约人不同，管理制度由物业管理公司承诺，制约业主和使用人；公约由全体业主或业主、使用人和物业管理公司共同承诺，互相制约。

3性质不同：制度是管理性，属于硬性约束；公约是承诺制约性，具备软约束特点。

4对违背者解决方式不同，违背管理制度轻者批评教诲，严重者予以民事或刑事解决；违背公约只能按公约商定方式解决。

3）对的解决违背公约行为办法有：1规劝。

2制止。

3批评。

4警告。

5按管理制度解决。

6提起民事诉讼。

30、关于装修管理规定？（装修流程）2681）住户装修申报：1业主装修前必要向工程部提出申请。