公司法务办理商品房买卖合同纠纷案件操作指引
第一编实体篇
第一章总则
第二章认购阶段诉讼办理
第一节认筹阶段诉讼办理
第二节认购阶段诉讼办理
第三章签约阶段诉讼办理
第一节合同缺陷诉讼办理
第二节销售承诺诉讼办理
第三节关联合同诉讼办理
第四节特定条款诉讼办理
第四章买受人付款义务诉讼办理
第一节履行付款义务诉讼办理
第二节按揭付款障碍诉讼办理
第三节按揭还款断供诉讼办理
第五章出卖人履行义务诉讼办理
第一节出卖人交房义务诉讼办理
第二节出卖人保修义务诉讼办理
第三节出卖人办证义务诉讼办理
第二编程序篇第六章诉讼程序及手续
第七章执行程序
第八章附则
第一编实体篇
第一章总则
第一条【依据和目的】为科学应对商品房买卖流程中发生的商品房买卖合同纠纷诉讼案件，防范法律风险，保障公司运营及维护公司形象，依据相关法律、法规和国家规范，结合公司业务流程，指定本指引。
第二条【适用范围】本指引适用于商品房买卖流程中的营销、洽商、认购、资格审核、签约、支付房款、办理及偿还贷款、交付房屋、办理房屋登记、房屋维修等环节。
第三条【购房合同定义】本指引所称的商品房买卖合同指的是房地产开发企业（以下简称“出卖人”）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权至买受人，买受人支付价款的合同。
第四条【指引框架】为了更好服务业务工作，本指引采取分流程环节进行风险提示和业务办理指引的方式行文，并将纠纷解决方式分为客诉、诉讼及仲裁。
第五条【职责分工】法律事务部属于公司内部风险管理部门，在发现存在或者可能发生法律风险的，应及时向业务部门进行反馈、提出法务建议。
业务部门在收到法务建议后，应在建议规定的时间内提出整改意见，并将该意见抄送法律事务部备案，同时对整改意见进行部署落实反馈。
第二章认购阶段诉讼办理
第一节认筹阶段诉讼办理
第六条【认筹】认筹是指出卖人在楼盘正式出售前，通过优先选房、享受开盘价格优惠甚至抽奖送车位等优惠办法，吸引有购房意向的买受人预先向出卖人交纳一定费用以维护购房意向的预约活动。
第七条【认筹活动】认筹往往表现为买受人交纳一定的认筹金，出卖人向买受人开具认筹金的收据，双方签订不具有认购效力的认筹协议。
第八条【证据收集】认筹阶段涉及的证据材料主要有：
（1）认筹收据及汇款记录；
（2）认筹协议书；
（3）买卖双方沟通记录，包括书面文件、微信聊天记录、电话录音等。
第九条【案情判断】案件办理人员要对基本案情及案件脉络进行初步判断，包括但不限于：
（1）认筹活动举办时是否已具备销售行政许可（预售许可、现许可）且销售许可是否无权利瑕疵（期限、范围等）。
（2）案件的基本情况，即买卖双方的权利义务。
（3）案件的初步判断有：认筹活动是否构成认购、违约情形是什么、谁是违反约定的一方、是否私下出售房源、认筹金是否存在认定为定金的可能。
（4）判断案件可能的结果，如：认筹金是否因存在定金的性质而适用定金罚则；若退还认筹金是否会承担利息损失；双方和
解的可能性等。
第二节认购阶段诉讼办理
第十条【认购活动】商品房认购是指商品房买卖双方当事人在不具备签署商品房买卖合同的主客观条件、法律条件，通过签署认购协议的方式，确认双方的商品房买卖意向，并约定在将来某一时刻签订正式的商品房买卖合同的活动。认购协议在性质上属于预约合同，表现形式为认购书、认购协议/合同、订购书、预订书、意向书等（以下简称“认购书”）。
第十一条【认购书的要求】认购书应当要求买受人本人或具备代理资格的人签字，且应当持有委托代理手续、公证书，买受人签字时销售人员应当在场监督，防止出现非权利人签字的情况。在签订认购书时，应当要求买受人留存客户身份证复印件、书面的邮寄地址确认书，该确认书应包含联系电话、详细联系地址、并注明买受人地址变更的通知义务。认购书必须盖有出卖人公司印章。
第十二条【认购与合同】认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议将被认定为商品房买卖合同。
实践中，不同法院对认购书是否具备合同性质存在不同的认定标准，有的法院认为具备了商品房基本情况、价格、坐落就具备了合同的基本要件，有的法院认为具备了商品房销售管理办法第十六条的实质性条款后才应被认定为商品房买卖合同。案件办理中，应当根据不同情况随机应变，选择对出卖人有利的理由主张。
第十三条【购房资格审核】国家对商品房买卖实行限购、限售政策，买受人有义务主动了解商品房购房政策，出卖人也有义务主动宣传购房政策，并且在签订正式商品房买卖合同之前进行资格核验。因出卖人未尽审核义务而导致合同无法履行的，将被认定为买卖双方均存在过错，互不承担违约责任出卖人。
实践中，出卖人可以考虑要求买受人签署已经具备购房资格的承诺书，并在售楼处设置公告栏，公告有关政策信息，并通过公证方式保存相关证据材料，以证明尽到了购房政策的宣传义务。
第十四条【定金】在认购书中，定金是一种立约担保，定金数额上一般不得超过总房款的20%。因一方原因未能订立本约的，将适用定金罚则；因双方原因或不可归责一方的原因未能订立本约的，定金返还。
商品房认购活动中，出卖人收受定金，但未向买受人开具收据，或收据上未注明定金字样，或注明订金字样而未约定定金罚则，存在不适用定金罚则的可能。
第十五条【不可归责双方的事由】因不可归责于双方的事由导致本约合同未签订的，双方无责解约，该事由主要包括如下情形：
（1）双方磋商后无法就拟签订的商品房买卖合同的条款达成一致，如：户型、建筑面积、总价款、款项支付方式、装修标准、交付时间等。
（2）出卖人虽对有关事项进行公示，未特别告知买受人与其主要权利相关的事项，或认购书中存在排除购房者主要磋商权利的条款致使双方无法达成一致的。
（3）因第三方原因影响合同签订，如：限购限售及贷款政策
改变、国土部门变更土地用途和使用年限、规划改变等。
（4）双方无法证明是谁的过错导致本约合同未能签订，或无法查明是谁的过错。
第十六条【电商费】电商费一般由出卖人之外的第三方收取，用以抵作房款、或作为经纪代理费用等。电商费的退还遵循合同相对性原则，证据不足以证明电商费流向出卖人的，退房时出卖人不承担退电商费义务。例如：电商费由中介机构收取，且中介机构未将电商费向出卖人结算。
第十七条【房产性质】商品房按照土地使用年限及土地使用性质的不同可分为住宅（用地年限70年），纯商铺（用地年限40年），商住、酒店式公寓、办公用房、工业用房（用地年限50年）。在销售宣传活动中，禁止对房屋性质及使用年限做虚假陈述，否则将导致出卖人承担不利的法律后果。
物业管理用房属于禁止买卖的房屋。
第十八条【催款函】认购书中约定了付款的具体时间的，买受人应按约定付款。买受人逾期付款的，出卖人应当在发生违约事由后及时向买受人预留的地址发送书面的催款函，主张权利。文件送达后，原件及打印的查询记录一并归档留存。
第十九条【催签函】双方约定购房款支付至一定比例，买受人需到出卖人处签订正式的商品房买卖合同时，买受人违约的，出卖人应当及时向买受人预留的地址发送书面的催签函，要求其在一定时间内前来签订正式的商品房买卖合同。文件送达后，原件、打印查询记录一并归档留存。
第二十条【证据收集】认购阶段涉及的证据材料主要有：
（1）商品房认购书、邮寄地址确认书、买受人身份证明材料、
购房资格承诺书；
（2）定金收据、房款收据及汇款记录；
（3）销售承诺材料，包括：楼书、样板间、装修体验馆、规划材料等；
（4）催款函、催签函、邮单及邮寄记录；
（5）双方沟通记录，包括书面文件、微信聊天记录、电话录音等。
第二十一条【案情判断】案件办理人员要对基本案情及案件脉络进行分析，包括但不限于：
（1）案件的基本情况，即买卖双方的权利义务。
（2）案件的初步判断有：诉讼主体是否适格、认购书是否由买受人本人签字、出卖人在购房资格审核、销售承诺等方面是否存在过错、定金罚则是否可以适用、电商费由谁收取、出卖人是否及时主张权利，并向买受人发送有关函件。
（3）判断案件可能的结果，如：定金是否可以扣除，是否存在双倍返还可能；是否可以要求继续履行；双方和解的可能性等。
第三章签约阶段诉讼办理
第一节合同缺陷诉讼办理
第二十二条【单方网签】在双方磋商过程中，销售人员自行在建委网站上打印网签合同及联机备案表的，该商品房即显示处于出售状态，若双方不能按约签订合同并最终解约，双方又不能协商一致解除网签。此时，虽然合同并未签订，房管部门网签状态也只能通过诉讼方式解除。
第二十三条【办理网签】出卖人需按照国家有关规定将预售合同报房地产管理部门登记备案，因限价等原因未能成功备案的，需尝试保存有关证据材料，并与政府工作人员沟通预售合同备案的工作。
实践中，存在当地房地产管理部门为了保持辖区内房地产市场价格总体稳定，会对售价较高的商品房限制网签数量，以压高平低的方式平衡市场价格。此种方式只是一时的做法，销售人员尽量保持与房地产管理部门积极沟通，争取尽快解决。同时，应在以下方面完成证据保全工作：
（1）管理部门意见，包括纸质通知、网站通知、电子邮件、电话通知等；
（2）与管理部门沟通记录，包括电话录音、短信微信等文字记录、受理通知、网签申请系统截屏；
（3）与购房人签署的文件及沟通记录，包括含有网签事项办理期限延长或暂无法网签的协议性文件、购房人承诺、电话录音、短信、微信等文字记录、关于网签的告知函件等。
第二十四条【房地产调控政策】认购书签订后，商品房买卖合同签订前，因房地产政策调整，导致买受人不具备购房资格的，买受人可以主张解除认购书，不承担违约责任。
商品房买卖合同签订后，因房地产政策调整，导致不能订立房屋担保贷款合同、无法办理商品房买卖合同网签登记或无法办理房屋所有权转移登记的，属于不可归责于双方的事由导致合同不能履行，一方可请求解除合同，不承担合同约定的违约责任。但是，商品房买卖合同约定即使买受人无法获得银行贷款也应当支付房款的，不因房贷政策调整而免除买受人未履行付款义务的违约责任。
如果由于买受人迟延履行签约义务、付款义务、办证义务、收房义务等，致使商品房买卖合同受房地产调控政策影响无法继续履行，出卖人可以请求法院判令买受人解除合同、支付违约金、赔偿损失。
第二十五条【商品房预售证明效力】出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，一般为无效合同。但是在起诉前，该商品房取得商品房预售许可证明的，法院可以认定为有效合同。
第二十六条【房屋预转现】出卖人未取得商品房预售许可证即签订预售合同转让房屋，买受人起诉至法院，在法院一审法庭辩论终结前房屋已经竣工验收合格的，构成商品房现售。买受人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的，不会取得法院支持。
第二十七条【商品房现售制度】商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付购房款的行为。商品房现售无需取得行政机关的许可，出卖人在商品房现售前需将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案即可。
第二十八条【合同效力】常见的商品房买卖合同无效的情形主要有：
（1）出卖人在划拨土地上进行商品房开发，未经政府部门批准的，签订的商品房买卖合同无效。
（2）出卖人未取得商品房预售许可证明销售商品房的，但起诉前取得商品房预售许可证明的除外。
（3）买卖双方约定以办理登记备案为商品房预售合同生效要件，但合同未办理登记备案的。
（4）出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押、所售房屋已经出卖给第三人，或者有拆迁补偿安置房屋事实，买受人请求撤销的。
（5）代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，在被代理人追认前，善意相对人要求撤销的，或未经被代理人追认的。
（6）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，如假造阳合同用于备案骗取贷款，少交税款等。
（7）当事人将转让经济适用住房等政策性保障住房购房指标转让他人的，合同无效。
第二十九条【合同有效抗辩】买受人以商品房买卖合同存在下列情形之一为由主张合同无效的，出卖人可主张合同有效抗辩：（1）出卖人未领取权属证书的；
（2）买卖未经抵押权人同意的；
（3）违反政府房地产市场调控政策，但不违反法律、行政法规效力性强制性规定或者公序良俗的。
第三十条【一倍赔偿责任】有下列情形，影响合同效力及正常履行的，出卖人应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（1）商品房商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人买受人又将该房屋抵押给第三人的；
（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的；
（3）出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的；
（4）出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的；
（5）出卖人隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁安置房屋的事实的。
第三十一条【出卖人的合同解除权】出卖人可以解除合同的主要情形：
（1）买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行；
（2）非因出卖人原因致使买受人未能办理贷款，导致合同无法实际履行的；
（3）合同约定解除事由，解除事由已成就的。
第三十二条【买受人的合同解除权】买受人可以解除合同的主要情形：
（1）出卖人擅自变更规划设计，未告知买受人的；
（2）商品房面积误差超过3%的，买受人有权选择退房；
（3）出卖人迟延交房，买受人可主张法定解除；
（4）商品房质量问题，如：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人有权要求解除合同和赔偿损失；
（5）买受人无法取得房屋，如：出卖人抵押或转售第三人；
（6）出卖人故意隐瞒真相，如：隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明、故意隐瞒所售房屋已经抵押、出卖给第三人或未拆迁补偿安置房屋的事实；
（7）非因买受人的原因导致按揭贷款申请未获批准；
（8）因出卖人原因延迟办理房产证的。
第三十三条【合同解除权的行使】合同解除权适用除斥期间。法律没有规定或者当事人没有约定的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
实践中，法院对解除权期限的审查不予释明，当对方当事人不主动提出解除权期限抗辩的，不同法院有不同的认识，有的主动适用，有的不主动适用。需要注意的是，这里的合同解除权应当仅指约定解除权，超过除斥期间后，法定解除权仍然可以行使。
第三十四条【证据收集】合同缺陷部分涉及的证据材料主要有：
（1）商品房认购书、商品房买卖合同及联机备案表；
（2）定金收据、购房款收据及回款记录；
（3）购房资格承诺书、商品房预售许可证、建筑工程竣工验
收备案表、大产权证书；
（4）房地产调控政策文件、项目宣传手册；
（5）催告函、解约函等。
第三十五条【案情判断】案件办理人员要对合同的效力及解除权作出基本判定，包括但不限于：
（1）签订合同的买受人是否具有购房资格。
（2）项目是否已经取得商品房预售许可证，如果未取得预售许可证，而认购书具备商品房买卖合同商品房销售管理办法第十六条规定的实质性条款的，有被认定为正式合同的可能性，从而导致无效。
（3）是否存在隐瞒重要事实等情形影响合同效力，如未告知抵押、出卖给第三人或未拆迁补偿安置房屋的事实。
（4）是否因合同履行中有关事项的变更导致合同效力瑕疵，如未及时将设计变更告知业主等。
（5）买卖双方是否存在违约情形，合同解除权是否已过除斥期限、主张法定解除是否可以主张违约责任。
（6）解除合同的，是否涉及腾房、税款、解网签等需要协助的事项。
第二节销售承诺诉讼办理
第三十六条【销售承诺】商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，出卖人违反的，应当
承担违约责任。
第三十七条【免责用语】项目销售案场有关销售物料免责用语的提示可参考区域客关部门和法务部门联合发布的《融创北京区域集团销售案场免责用语操作指引》。
第三十八条【有重大影响的事项】对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的事项，一般来说包括：规划条件、土地性质、容积率、绿化率、项目周边现状及规划、项目绿地及商业配套、商品房户型楼层朝向、学区房、搭配车位等。
第三十九条【私下承诺】出卖人的销售人员对商品房开发项目及所出售的房屋作出的与实际不相符的承诺与宣传，买受人能提供证据支持的，出卖人有可能承担不利的法律后果。
第四十条【虚假宣传】虚假宣传是指出卖人隐瞒主要事实或虚构能对买受人造成重大影响的事实使买受人与其签订商品房买卖合同的行为，虚假承诺行为可能导致合同无效、被撤销或解除，严重的出卖人可能承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。主要类型包括：
（1）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（2）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（3）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
第四十一条【臻心公告及不利因素提示】臻心公告及不利因素提示是出卖人尽到提示与说明义务的重要方式，臻心公告及不利因素提示字体应当加粗，买受人在签字时应当写明“已知悉臻心公告及不利因素提示，并且完全了解该内容及实际情况。
针对非标户型或者因消防、供暖等原因造成楼栋、楼层、户型的噪音、气味、出入方式、光照等不利因素，需特别提醒买受人注意，并采取包括但不限于录音、录像、签字等方式留存证据。
第四十二条【证据收集】涉及销售承诺的证据材料主要有：（1）销售物料，包括户外广告、宣传墙/展板、楼书、销售单页/折页、产品价值手册；家书、微信推广、外部传媒；沙盘模型、装修体验馆、样板间及案场公证书；五证两书等。
（2）购房合同、补充协议、臻心公告及不利因素提示。
（3）销售人员的电话录音，微信聊天记录，手机短信，电子邮件等。
第四十三条【案情判断】案件办理人员要对基本案情及案件脉络进行初步判断，包括但不限于：
（1）案件的基本情况，如项目的采取了哪些宣传手段，是否留存了有关证据；销售人员是否按照规定宣传，销售人员与买受人的沟通过程；宣传时的周边现状发生变化是否因政府行政行为造成，有无政府的发文或者留存新闻报道。
（2）案件的初步判断有：是否已尽到了充分的告知义务，是否存在隐瞒重要事实的情况，有无相关证据支持；是否存在虚假许诺，即不符合实际情况的宣传，如：许诺赠送绿地、车库、储藏间等；对开发规划范围内的说明和允诺是否具体、明确等。
（3）判断案件可能的结果会有哪些，如：是否隐瞒或虚假宣传，是否可能承担赔偿责任，赔偿责任的形式有哪些；是否可以通过调解或和解方式解决，应保留哪些底线。
（4）基于（3）的判断采取灵活的有利的解决途径，如经过与公司相关部门沟通，能通过庭外和解手段解决更有利的情况下，
尽量采取该手段，以达成和解协议撤诉方式解决。
第三节关联合同诉讼办理
第四十四条【认购协议与买卖合同】认购协议属于预约合同性质，因签订买卖合同而履行完毕。认购协议具备买卖合同性质的，买卖合同的签订应视为原认购协议的变更，合同条款与原认购协议不一致的，以买卖合同为准。
第四十五条【阴阳合同】阴阳合同是指针对同一个履行事项存在两份合同，“阴合同”是双方实际履行的合同，“阳合同”是用于应付备案、报批等监控措施而不准备履行的合同。在房屋交易中，阳合同存在的目的往往是逃避税款，或增加贷款额度。例如：买卖双方签订的商品房买卖合同的价格与备案价格不一致，买受人要求返还价款差价的诉讼请求，一般不为法院所支持。
在效力上，阳合同的部分条款往往因为违反国家法律规定或侵害第三人、集体、国家利益而无效，阴合同是双方真实意思的表示，真实履行的合同，因此，法院往往会采信阴合同的约定。
第四十六条【借名买房】借名买房是指实际买受人通过借用买受人名义与出卖人签订商品房买卖合同，实际支付购房款，从而获得一定的期待利益的行为。借名买房的目的多种多样，但是借名买房中被借名人有可能消极履行商品房买卖合同中约定的义务，包括收房义务、配合办理房产证的义务甚至是偿还贷款的义务。
在实践中，由于买受人原因导致合同未能正常履行的，出卖人应该及时提起诉讼，知道实际买受人的列实际买受人与买受人为共同被告；不知道实际买受人的先以名义买受人为被告，诉讼中知道实际买受人的，申请追加实际买受人为共同被告。
第四十七条【一房二卖】一房两卖，又称房屋的二重买卖，是指出卖人先后或同时签订两个或两个以上商品房买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个或两个以上不同的买受人。构成一房二卖并不以物权转移为要件，只要合同签订就存在一房二卖的情形。一房二卖可能承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。
为免争议，一房二卖应为签订多个商品房买卖合同，而非签订多个认购协议，但是当认购协议具备商品房买卖合同的内容的除外。
第四十八条【商品房买卖合同与按揭合同】买卖合同是按揭合同的前提与依据，但二者是两个相互独立的合同。买卖合同的解除或撤销，并不当然导致按揭合同的解除或撤销。按揭合同约束的是贷款人、借款人和担保人三者的关系，其中借款人是买卖合同的买受人，担保人是买卖合同的出卖人。实践中，当买受人违反按揭合同的约定导致贷款人宣布贷款提前到期的，出卖人可按照合同中的约定主张解除买卖合同，要求支付违约金。详情请见按揭付款一节。
第四十九条【买卖合同与车位合同】物权法规定，小区内的车位应当优先满足业主的需要，一般来说买卖合同与车位合同要有牵连性。买卖合同和车位合同中一般要约定，买卖合同无效、解除的，车位合同一并无效、解除。如果没有约定，仅以小区内的车位应当优先满足业主需要为由请求解除单独签订车位买卖合同的，有可能不被法院所支持。
第五十条【买卖合同与装修合同】房屋买卖活动中，有时会搭售精装修内容，精装修协议需明确约定各项装修事项，因买卖合同与装修协议的不同，可能存在几种情形：
（1）买卖合同与装修合同的主体一致，装修合同的价款包含在买卖合同中，两个合同属于有牵连的合同。装修合同中的交房条款有可能适用到买卖合同的交房条款，当不符合装修合同的交付条件而交付的，有可能承担逾期交房的法律责任。
（2）买卖合同与装修合同的主体一致，装修合同的价款未包含在买卖合同中，两个是相互独立的合同。这种签约方式很多时候是为了躲避地方的限价条款采取的，存在一定的风险。买受人有可能起诉解除装修合同，在实践中，有的地方法院支持解除装修合同，需引起注意。
（3）买卖合同与装修合同的主体不一致，装修合同的主体一方是买受人，另一方是施工单位，装修合同价款包含在总房款内。在这种情况下，装修存在问题的，买受人应当以施工单位为被告主张权利。如果买受人以出卖人为被告起诉的，出卖人可以以诉讼主体不适格进行抗辩。
第五十一条【商品房买卖合同与工抵合同】出卖人主张与施工单位订立商品房买卖合同以抵销工程款付款义务签订的工抵合同，不违反法律规定。在实际履行中，按商品房买卖合同履行。工抵合同本质上是新债消灭旧债，商品房买卖合同的性质及合同履行有独立性。
第五十二条【买卖合同与借款合同】法律禁止流质契约，但是当事人在民间借贷债务履行期限届满前约定房屋作为债的担保的，可视为基础借贷债权的担保，贷款人可要求（1）借款人依原基础借贷法律关系主张偿还借款；（2）在履行清算义务的前提下，要求借款人办理房屋过户登记手续，房屋价值超过担保基础借贷债权的，贷款人应将剩余款项返还给借款人。
规章制度编号：国网（法/2)440-2014 国家电网公司法律纠纷案件管理办法 第一章总则 第一条为加强国家电网公司（以下简称“公司”）法律纠纷案件管理，维护公司合法权益，根据《中央企业重大法律纠纷案件管理暂行办法》等规定，结合公司实际，制定本办法。 第二条本办法适用于公司总部（分部）及所属各级单位（含全资、控股单位）的法律纠纷案件管理工作。 公司代管单位及有关集体企业参照执行。 第三条本办法所称的法律纠纷案件（以下简称“案件”），是指当事人一方为公司各级单位的诉讼案件、仲裁案件、行政案件、协助调查（执行）案件等。 第四条案件管理应当遵循“集中管控、分级负责”的原则。 （一）集中管控原则，即公司总部、省公司级单位对本单位案件管理工作实行统一管控； （二）分级负责原则，即各级单位实行案发单位负责制，按照本办法规定的职责和权限处理本单位案件，并确保案件处理效果。
第五条公司实行典型案例分析制度。各级单位应对一定时期发生的典型案例的发案原因、发案趋势、法律问题、处理结果进行分析研讨，提出应对策略和管理建议。 第六条公司实行案件年度分析报告制度。省公司级单位应于每年年底前，将本年度案件情况分析及管理工作书面报告公司总部。书面报告中的案件数据应与案件信息系统数据保持一致。 第七条各级单位应当使用“经济法律管理业务应用——案件管理模块”平台（以下简称“案件信息系统”）进行案件信息录入、报送与审查、统计分析、典型案例发布等。 县公司级单位及其所属单位作为涉案单位的，其案件信息由地市公司级单位统一录入、报送。 各级单位案件信息系统使用人员名单和权限应报请省 公司级单位案件管理部门同意，并由国网法律部确认、授权。 第八条各级单位案件管理部门人员、涉案部门、相关业务部门人员、委托代理人及其他人员应遵守公司保密规定，不得擅自对外披露案件信息。 如因对外宣传需要披露信息的，按照公司宣传管理有关规定办理。 第二章职责分工 第九条各级单位的法定代表人（主要负责人）是本单
二手房买卖合同范本（完整版） 卖方：身份证号码: 身份证地址: 现住址：家庭电话：手机：买方： 身份证号码：身份证地址：现住址：家庭电话： 手机： 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、及其他有关法律、法规的规定，在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就房屋买卖事宜达成如下协议： 第一条房屋基本情况 （一）卖方所售房屋（以下简称该房屋）坐落为：__________________ 【区（县）】 ________________________________ 【小区（街道）】 _________ 【幢】【座】【号（楼）】 ___________ 单元 __________ 号（室）。该房屋所 在楼层为 __________ 层，建筑面积共_______________ 平方米。 随该房屋同时转让的房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一。 第二条房屋权属情况
（一）该房屋所有权证证号为：_______________________________ 。 （二）土地使用状况 该房屋占用的国有土地使用权以______________ （出让或划拨）方 式获得。土地使用权证号为： ________________________________ ，土地使用 权年限自 _________ 年________ 月 _______ 日至________ 年（月_________ 日止。乙方应当办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金。 （三）该房屋性质为商品房。 （四）该房屋的抵押情况为未设定抵押。 （五）该房屋的租赁情况为卖方未将该房屋出租。 第三条买卖双方通过_________________ 公司居间介绍（房地产执 业经纪人: __________ ，经纪人执业证书号：__________________ ）达成本 交易。中介费用为本合同房屋总价的3%，买卖双方各承担一半中介费，中介费在房屋所有权证过户到买方名下之日支付。无论任何原因导致本交易未最后完成，已支付的中介费应该全部退还。 第四条成交价格和付款方式 （一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币_元（小写）， ____________ 元_ 整（大写）。 上述房屋价格包括了该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品和其他与该房屋相关的所有权利。
商品房二手房买卖合同1 甲方(卖方)： 乙方(买方)： 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其它相关法律、法规之规定，买卖双方在平等、自愿、协商一致的基础上就房屋买卖达成如下协议： 一、标的物 1.甲方所拥有的坐落于北京市号房屋，建筑面积为平方米，其现用途为自住。 2.甲方于年月购买上述房屋，总价款元，其中银行贷款元，贷款期限为__年__月__日至__年__月__日止，现有银行贷款元尚未偿还。 3.甲方保证上述房屋所有权再无其他债权债务纠纷，否则，由甲方承担一切法律责任。 二、房屋价款 买卖双方同意按套计价，该房屋总价款为人民币佰拾万仟佰拾元(包括乙方替甲方偿还的剩余银行贷款)。 三、付款方式 买卖双方同意按下述种方式支付房款： 1.一次性付款，乙方于办理该房屋买卖立契过户之日起7日内一次性支付全部购房款。 2.分期付款，乙方于签订本合同之日起7日内支付甲方总房款30%的购房款，剩余购房款于办理房屋立契过户之日起7日内支付。 3.贷款付款，乙方于签订本合同之日起7日内支付甲方总房款30%的购房款，剩余购房款由乙方向申请贷款支付，乙方应于本合同签订之日起7日内向提交贷款申请。 四、剩余银行贷款还款事项 因该标的房屋在___银行存在房屋按揭贷款的事实，甲方尚欠银行贷款数额___元，该笔款项由乙方按照甲方与银行签订的《房屋按揭贷款合同》约定的内容予以承担。
五、房屋交付 甲方应于银行贷款偿还完毕并赎回房屋产权证之日起日内将合同约定房屋交付乙方，并配合乙方办理房屋过户手续。 六、甲、乙双方权利与义务 1.在办理产权过户手续时，甲乙双方按国家规定各自承担有关税费。 2.甲方已交纳的公共维修基金和供暖费已计入房屋总价，随房屋转让一并转让给乙方，双方不再另行结算。房屋交付前发生的物业管理费、水电费、煤气费、电话费、网络费及有线电视信号费由甲方承担。房屋交付后发生的物业管理费、水电费、煤气费、电话费、网络费及有线电视信号费由乙方承担。 3.乙方应按合同约定期日支付购房款。乙方未按约定支付购房款的，自本合同约定的应付款期满第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金。 乙方逾期付款达60日，甲方有权解除合同，并可向乙方要求逾期应付款3%的违约金。甲方愿意继续履行合同的，自本合同约定的应付款期满第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金。 4.甲方应按合同约定期日将合同约定房屋交付乙方。甲方未按约定期日交付房屋的，自本合同约定的交付期满第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付购房款万分之三的违约金。 甲方逾期交房达60日，乙方有权解除合同，并可要求甲方支付乙方已付购房款3%的违约金;乙方愿继续履行合同的，自本合同约定的交付期满第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付购房款万分之三的违约金。 5.因甲方原因，致不能交易过户的，甲方应退还乙方已付购房款，并向乙方支付总房款5%的赔偿金。 七、因订立本合同和履行本合同产生的争议，包括合同效力，违约纠纷由双方协商解决，协商不成的，按下述第种方式解决： 1.提交__仲裁委员会仲裁; 2.向房屋所在地法院起诉; 八、本合同未尽事宜，双方可协商签订补充协议。补充协议及附件，为本合同不可分割的组成部分，具有相同效力。
上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题 商品房买卖合同纠纷与《消费者权益保护法》之适用 姚国南京市中级人民法院 , 李光曼南昌大学法律系 , 陶群南昌市政工程开发总公司 我国社会经济建设的巨大进步和福利分房制度的终结，直接地促进了房地产市场的发展，但是，在房地产市场繁荣的背后，存在着一个全社会共同关注的问题，即开发商在商品房开发、建设和销售过程中大量存在违约、欺诈的现象，侵害消费者合法权益的行为屡屡发生。因此，在购买房屋时如何维护自身的权益，成为消费者决策时首先应当考虑的问题。在我国目前有关房地产管理尚不规范、对购房者的保护力度明显不足的情况下，有关法律的适用效果，就特别的令人关注。尤其是有关消费者保护的法律能否适用于商品房买卖合同，更是成为全社会关注的焦点。 《消费者权益保护法》第四十九条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”对于该项法律能否适用于商品房买卖合同纠纷判决双倍赔偿，赞同说与反对说各执一词。
上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题笔者认为，在商品房买卖合同中适用《消法》是将我国商品房消费者的利益由一般民法保护上升为消费者权益保护的高度即予以特 别保护，它既是消费者保护发展的需要，也是我国房地产业健康发展的需要。 1、房地产消费者权益是我国消费者权益的新热点，直接关系到公民的基本生存权利，应当将其纳入消费者保护法的范畴。历史的经验表明，一个国家不同的经济发展时期以及与之相适应的法治发达程度，决定了其消费者保护的主要目标和热点。我国目前正处于开始进入住房消费高速发展的时期，房地产消费者权益保护是我国经济发展的客观要求。在现代民法理论中，当不动产的生存利益与财产利益发生冲突的时候，房地产消费者享有的不动产生存利益应当首先受到法律的保护。这种优先保护原则与消费者保护法的保护原则是完全一致的，无论从我国社会主义公有制的基本经济规律和法律保护公司根本利益的要求出发，还是从消费者保护运动目标本身所具有的发展性规律出发，都有必要将房地产消费者权益纳入消费者保护法的保护范畴。 2、实行住房商品化改革后，房地产消费者的弱势地位更加明显。随着住房制度改革的深入，房地产消费关系的市场属性明朗化，以往政府通过公房管理对居民房地产利益的行政保护趋于衰减，取而代之的是房地产经营者昂首阔步进入房地产市场。在现有社会条件下，普
公司重大法律纠纷案件管理办法(草稿) 第一条为维护公司合法权益，保障国有资产安全，防止国有资产流失，建立健全企业法律顾问制度和法律风险防范机制，规范公司重大法律纠纷案件报送程序，特制定本办法。 第二条本办法所称重大法律纠纷案件，是指具有下列情形之一的案件： (一) 涉案标的达人民币 50 万元及以上的； (二) 涉及知识产权的案件，权利归属不明或者构成侵权的； (三) 因担保案件可能致使公司直接承担重大法律后果的； (四) 涉外经济案件； （五）因案件影响较大，涉案单位主要领导认为需要办理备案的其他案件。 第三条公司重大法律纠纷案件的处理以涉案单位为主体，其备案和协调工作坚持统一管理、逐级上报、各负其责的原则。 第四条公司建立和完善企业法律顾问制度和总法律顾问制度。 第五条公司建立健全企业法律风险防范机制，避免重大法律纠纷案件的发生。 第六条公司及所属各单位发生重大法律纠纷案件，应当由公司及所属各单位主要领导或分管领导组织处理。 第七条总法律顾问具体协调处理全公司范围内的重大法律纠纷案件。公司法律事务部在总法律顾问的领导下，具体负责或协助外聘
律师处理公司层级的重大法律纠纷，指导有关涉案单位自行处理的重大法律纠纷案件，公司其他相关部门、单位配合。 第八条有关涉案单位应当及时向本单位分管领导、主要领导和公司法律事务部通报重大法律纠纷案件有关情况，共同研究提出处理建议。 第九条公司及时总结处理重大法律纠纷案件的经验和教训，建立健全有关规章制度，提高防范法律风险的能力和水平。 第十条公司及所属各单位处理重大法律纠纷案件，可以聘请社会律师代理诉讼活动。 聘请社会律师代理诉讼活动，应当依据公司《外聘律师管理办法》的规定履行必要的审核程序，提出具体的工作要求；公司所属单位聘请社会律师代理诉讼活动，应当报公司法律事务部备案。 第十一条各单位负责法律事务的部门应当加强对社会律师选聘工作的管理。 公司及所属各单位选聘的律师事务所和律师应当符合以下要求： (一)具有良好的信誉和执业道德； (二)熟悉所从事的代理事务，具有良好的业绩以及处理委托代理事务的经验和能力； (三)收费合理、公道； (四)其他应当达到的要求。 第十二条根据外聘律师的工作业绩，公司法律事务部负责组织建立业绩好、信誉高的律师事务所备选库，并在各有关单位的配合下
合同编号： 商品房买卖合同 出卖人：贵州远泰房地产开发有限责任公司 买受人： _________________________ 贵州省住房和城乡建设厅 贵州省工商行政管理局 二〇一〇年十二月 索引 说明 基本术语释义 第一章合同当事人 第二章商品房基本状况 第三章商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间第四章商品房交付使用条件及日期、交接手续 第五章面积差异处理方式
第六章规划设计变更 第七章商品房质量及保修责任 第八章房屋登记 第九章前期物业管理 第十章双方约定的其他事项 说明 1 、本合同文本为示范文本，由贵州省住房和城乡建设厅、共同制订。各地可以在有关房地产法律法规规定的范围内，结合实际情况调整合同相应内容。 2 、商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，由买受人支付定金或房价款的行为。房地产开发企业应当取得商品房预售许可证后方可进行商品房预售。 3 、商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 4、使用本示范文本订立合同，应报办理商品房预售许可证的房地产主管部门和同级工商行政管理部门进行合同格式条款备案。经备案的示范文本，在商品房销售现场公开展示，供当事人阅读。 5、签订本合同前，出卖人应当向买受人出示《商品房预售许可证》、《商品房现售备案证明》及其他有关证照和证明文件。 6 、双方当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同生效后，未被修改的文字视为双方当事人同意内容。 7 、签订本合同前，买受人应当仔细阅读合同条款，特别是审阅其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。 8 、本合同文本中相关条款后留有空白行，供双方当事人自行约定或补充约定。出卖人与买受人可以针对合同中未约定或约定不详的内容，根据所售项目的具体情况签订公平合理的补充协议，也可以在相关条款后的空白行中进行补充约定。 9 、本合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。 10、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，买受人都应当至少持有一份合同原件。
浅议商品房买卖合同纠纷的常见类型及法律适用(一) 房地产业是商品经济和城市发展的产物。在许多发达国家，房地产业日益成为国民经济的支柱产业，成为基础性、先导性的产业。随着我国经济体制改革的深化进行，城市土地使用权有偿转让的实施和住宅商品化的发展，我国的房地产业正日益成为一个重要的经济部门。它的迅速发展反映了我国经济持续、稳定发展和改革深入、广泛的良好状态，并且在推动城镇建设，促进社会生产力发展，改善人们居住条件以及完善市场体制和机制等方面发挥着越来越重要的作用。 目前，我国的房地产业正朝着规范化、商品化的方向发展。但我国房地产开发中仍然存在不少问题，比如房地产开发规模过大，造成土地利用上的浪费和资金的占用；片面追求高额回报，建设大量脱离市场承受能力和经济水平的高档房地产，而广大人民所迫切需要的普通住宅建设却不能满足需要；商品房销售面积与实际面积不符，质量低劣，广告虚假等，消费者对这些问题反映十分强烈，已成为一个社会问题。 本文中，笔者将遴选一部分典型案例就法律适用问题进行分析探讨，以期在引起有关方面关注的同时，能够帮助消费者如何运用法律武器来维护自身的合法权益。 在司法实践中，比较常见的商品房买卖合同纠纷主要有以下几个类型： 逾期不能正常交付型。房地产开发企业逾期不能正常交付买受人商品房是商品房买卖合同纠纷中比较常见的类型，其中原因诸如资金短缺或审批手续欠缺等导致建设工期延长不一枚举。近年来，导致房地产开发企业不能按照合同约定正常交付的原因又有了新的表现，司法实践中发现，因开发建设行为不规范而引发的此类纠纷呈现的比较明显。 如，1998年12月26日，被告力达开发公司取得了某地段拆迁异地安置楼项目，2000年1月5日，力达开发公司将其中的部分住宅工程交于该地段所属的村委会进行开发建设，而该村委会又将这部分工程交于刘某个人开发建设，均签订了协议书。在开发建设中，因欠缴电力增容费，三方协议由力达开发公司先行预售部分商品房筹集资金。该公司先后与原告宋某等10余人签订了《商品房买卖合同》，并以所得购房款交付了电力增容费。后三方因履行内部协议产生纠纷，刘某占据房屋拒不向原告等人交付。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条规定：“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业”。该条同时规定了设立房地产开发企业应当具备的五个条件。1999年10月12日江苏省高级人民法院《全省民事审判工作座谈会纪要》规定：“未取得营业执照、不具备房地产开发经营资格的当事人与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定为无效”。本案中的村委会及刘某显然无资格从事房地产开发经营，允许他们进行开发建设无疑会大大增加房地产市场的风险性，由此产生纠纷应在情理之中。法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行的责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告应按期交付房屋，被告与村委会、村委会与刘某之间的协议对原告无法律约束力，遂判决被告向原告交付房屋，因房屋在村委会及刘某控制之中，法院同时判令村委会与刘某作为第三人承担协助义务。可见，由于三被告未能依法进行开发建设，即使村委会与刘某投入资金实际进行了开发建设，也只能由项目人即被告力达开发公司对外承担责任。 此外，因房地产开发企业与代理销售人产生矛盾，致使买受人不能如期取得商品房的情形也占不少比例。 如，2001年6月9日，被告昌源开发公司与第三人祥和经纪公司签订了《商品房委托代理协议》，约定被告将其开发建设的住宅楼委托第三人独家全权代理销售，期限自签订合同之日起至售完为止。2003年1月8日，第三人在代理销售期限内与原告吴某签订了《商品房购销协议》，将住宅楼4-2-201室及4号地下室以230000元的价格出卖于原告，原告依约交付第三人购房款230000元。后被告昌源开发公司与祥和经纪公司因代理销售款回笼及费用
法律纠纷案件管理办法 第一章总则 第一条为规范公司法律纠纷案件管理工作，依法、及时、高效处理法律纠纷案件，最大限度地维护公司的合法权益，根据相关法律法规的规定，制定本办法。 第二条本办法所称法律纠纷案件是指集团公司及下属分子公司（以下合称为：公司）在经营、管理过程中发生的各类纠纷案件以及由此可能或已经引发的以公司为当事人的各类诉讼、仲裁案件包括但不限于：民事诉讼案件、劳动争议仲裁或诉讼案件、行政诉讼案件、执行案件、申请复议案件、商事仲裁案件等。 第三条法律纠纷案件直接影响公司的合法权益及声誉，因此公司应本着诚实信用、平等自愿、等价有偿、互惠互利的原则开展经营、管理工作，尽量避免法律纠纷案件的发生；对发生的法律纠纷案件应充分重视，及时、妥善处理，有效规避、控制风险，避免造成不应有的损失。 第二章管理部门、职责、权限 第四条法律纠纷案件管理实行业务部门和经营管理部分工管理、密切配合的原则。法律纠纷案件发生部门或涉及事项的主管部门是法律纠纷案件管理的业务部门，经营管理部是法律纠纷案件管理的归口部门。 第五条业务部门的主要职责： （一）负责提供法律纠纷案件涉及的事实情况及证据材料；
（二）出具法律纠纷处理的初步解决思路或方案； （三）参与法律纠纷案件处理讨论； （三）根据需要承担部分法律纠纷案件处理事务工作； （四）负责与法律纠纷案件相对人的商谈和解工作； （五）负责法律纠纷案件处理涉及的费用支出及收取； （六）建立法律纠纷案件工作台账； （七）根据法律纠纷案件处理需要承担的其他工作。 第六条经营管理部的主要职责： （一）制定法律纠纷案件管理办法，并负责组织实施； （二）对业务部门的纠纷处理初步解决思路或方案进行法律审查，并提出意见或建议。 （三）牵头负责法律纠纷案件的司法程序处理； （四）负责与法律纠纷案件处理涉及的外聘律师进行沟通管理； （五）会同业务部门制作重大案件专题汇报，报相关部门和公司管理层审批； （六）建立法律纠纷案件工作台帐； （七）负责法律纠纷案件的报备工作； （八）签收、发送诉讼或仲裁案件法律文书； （九）根据法律纠纷案件处理需要承担的其他工作。 （十）督促相关业务部门在法律纠纷案件中的工作，并对工作情况进行考核评价。
编号：GR-WR-27750 二手房房屋买卖合同模板 After negotiation and consultation, both parties jointly recognize and abide by their responsibilities and obligations, and elaborate the agreed commitment results within the specified time. 甲方：____________________ 乙方：____________________ 签订时间：____________________ 本文档下载后可任意修改
二手房房屋买卖合同模板 备注:本合同书适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用时请详细阅读内容。 房屋买卖合同 甲方(出卖人)：刘某某，住大竹县竹阳镇竹海路西段号身份证号：513029196906334272 乙方(买受人)：唐某某，住大竹县城西乡竹溪村三组身份证件号码：51302919700625 甲乙双方经过友好协商，就房屋买卖一事，在平等、自愿、诚实信用的前提下，达成如下协议： 第一条 甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下： (一)座落于某某县竹阳镇竹海路东段854---17号6楼1号，建筑面积为134.08平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.54平方米; (二)出售房屋的所有权证号为：某某县权证竹阳00027169号
商品房买卖合同风险防范 商品房的概念：目前调整商品房买卖关系的法律法规中，包括《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》中，并没有对商品房的概念作出明确的定义。 综合以上法律法规的立法本意，我们认为，商品房应当符合两个条件：1、为进入商品流通领域获取利润而开发建设的房屋；2、开发建设的主体必须是取得法定资质的房地产开发企业。因此，商品房是专指房地产开发企业开发建设并向社会公众公开出售的房屋。这里，我们把公民个人的私房、政府组织建设的经济适用住房以及公房改制出售给个人的房改房等排除在商品房以外。 从形态上看，商品房应当包括期房和现房两种。期房指正在建设中的房屋，现房指已经竣工验收的房屋。商品房买卖合同的概念：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，并参照《合同法》第130条关于买卖合同的定义，商品房买卖合同专指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 商品房买卖合同的特征：1、出卖人的特定性。出卖人应当是具有城市房地产开发经营资质的房地产开发企业；2、标的物的特殊性。交易的标的物是房屋，而且，房屋可能是现实存在的，也可能是现实并不存在，将来建造的房屋；3、出售行为的社会化、公开化。开发企业销售的房屋，并不是明确指向某个购买人，而是向社会公开销售，面向的群体的不特定的。 在了解了商品房买卖合同的基本概念后，我们主要从房地产开发企业的角度来分析，在签订商品房买卖合同，以及在履行过程中，如何来防范和控制房地产开发企业可能存在的风险。从目前的实践来看，商品房买卖合同纠纷呈现多样化、普遍化特征。任何一个商品房开发项目，完全没有纠纷是不可能的。如何控制合同履行过程中的风险，对于提高开发商的收益率、维护良好信誉，保障企业持续稳定发展至观重要。下面，我们从一些实际案例来分析如何控制和防范风险。 一、如何控制广告的风险。 众所周知，在目前的商品房销售模式中，都是选择以售“楼花”的方式进行销售，也就是销售期房。期房，也就是正在建设过程中的商品房。期房，由于其价格低于现房，往往是购
浅议商品房买卖合同纠纷的常见类型及法律适用 龚思红房地产业是商品经济和城市发展的产物。在许多发达国家，房地产业日益成为国民经济的支柱产业，成为基础性、先导性的产业。随着我国经济体制改革的深化进行，城市土地使用权有偿转让的实施和住宅商品化的发展，我国的房地产业正日益成为一个重要的经济部门。它的迅速发展反映了我国经济持续、稳定发展和改革深入、广泛的良好状态，并且在推动城镇建设，促进社会生产力发展，改善人们居住条件以及完善市场体制和机制等方面发挥着越来越重要的作用。 目前，我国的房地产业正朝着规范化、商品化的方向发展。但我国房地产开发中仍然存在不少问题，比如房地产开发规模过大，造成土地利用上的浪费和资金的占用;片面追求高额回报，建设大量脱离市场承受能力和经济水平的高档房地产，而广大人民所迫切需要的普通住宅建设却不能满足需要;商品房销售面积与实际面积不符，质量低劣，广告虚假等，消费者对这些问题反映十分强烈，已成为一个社会问题。 本文中，笔者将遴选一部分典型案例就法律适用问题进行分析探讨，以期在引起有关方面关注的同时，能够帮助消费者如何运用法律武器来维护自身的合法权益。 在司法实践中，比较常见的商品房买卖合同纠纷主要有以下几个类型： 逾期不能正常交付型。房地产开发企业逾期不能正常交付买受人商品房是商品房买卖合同纠纷中比较常见的类型，其中原因诸如资金短缺或审批手续欠缺等导致建设工期延长不一枚举。
近年来，导致房地产开发企业不能按照合同约定正常交付的原因又有了新的表现，司法实践中发现，因开发建设行为不规范而引发的此类纠纷呈现的比较明显。 如，1998年12月26日，被告力达开发公司取得了某地段拆迁异地安置楼项目，2000年1月5日，力达开发公司将其中的部分住宅工程交于该地段所属的村委会进行开发建设，而该村委会又将这部分工程交于刘某个人开发建设，均签订了协议书。在开发建设中，因欠缴电力增容费，三方协议由力达开发公司先行预售部分商品房筹集资金。该公司先后与原告宋某等10 余人签订了《商品房买卖合同》，并以所得购房款交付了电力增容费。后三方因履行内部协议产生纠纷，刘某占据房屋拒不向原告等人交付。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条规定：“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业”。该条同时规定了设立房地产开发企业应当具备的五个条件。1999年10月12日江苏省高级人民法院《全省民事审判工作座谈会纪要》规定：“未取得营业执照、不具备房地产开发经营资格的当事人与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定为无效”。本案中的村委会及刘某显然无资格从事房地产开发经营，允许他们进行开发建设无疑会大大增加房地产市场的风险性，由此产生纠纷应在情理之中。法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行的责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告应按期交付房屋，被告与村委会、村委会与刘某之间的协议对原告无法律约束力，遂判决被告向原告交付房屋，因房屋在村委会及刘某控制之中，法院同时判令村委会与刘某作为第三人承担协助义务。可见，由于三被告未能依法进行开发建设，即使村委会与刘某投入资金实际进行了开发建设，也只能由项目人即被告力达开发公司对外承担责任。
篇一：二手房屋买卖合同范本（律师版本) 二手房屋买卖合同 卖方:_____＿＿____，身份证号码：__＿____＿___________＿ 身份证地址：__＿_______＿_______＿__＿＿＿_____＿____＿＿＿______＿＿现住址：__＿____________＿_＿____＿_____＿________＿__＿______________＿_ 家庭电话：____＿__＿_____＿;手机：____＿______＿__ 买方：_＿_______＿_,身份证号码：______＿__＿__＿__＿__＿＿ 身份证地址:_____＿______＿___＿___＿＿__＿_＿＿_______＿_____＿___ 现住址：______＿_＿＿_＿__＿_____________＿__＿___________＿_＿_＿__＿＿_＿___家庭电话：__＿_____＿＿_＿＿_;手机:＿____＿__＿＿____ 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、及其他有关法律、法规的规定，在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就房屋买卖事宜达成如下协议： 第一条房屋基本情况 (一)卖方所售房屋（以下简称该房屋)坐落为：___＿＿_＿＿＿__＿【区(县)】_＿_＿_＿__________＿＿＿＿_＿____【小区(街道)】________【幢】【座】【号（楼)】__＿______单元___＿＿___＿号(室）。该房屋所在楼层为 ______＿__层,建筑面积共___＿__＿___＿平方米。 随该房屋同时转让的房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一。 第二条房屋权属情况 （一)该房屋所有权证证号为:___＿＿__＿＿_＿____＿________。 （二)土地使用状况 该房屋占用的国有土地使用权以＿＿______(出让或划拨)方式获得。土地使用权证号为：______＿＿____＿___＿＿_____＿,土地使用权年限自____＿＿＿_年_____＿＿月___＿＿＿＿日至_＿_＿＿__年（月___＿__＿日止。乙方应当办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金。 (三）该房屋性质为商品房。 (四)该房屋的抵押情况为未设定抵押。 (五）该房屋的租赁情况为卖方未将该房屋出租。 第三条买卖双方通过＿＿________＿公司居间介绍(房地产执业经纪 人：___＿______，经纪人执业证书号：＿＿__＿____＿＿__＿ )达成本交易。中介费用为本合同房屋总价的3%，买卖双方各承担一半中介费,中介费在房屋所有权证过户到买方名下之日支付。无论任何原因导致本交易未最后完成，已支付的中介费应该全部退还。 第四条成交价格和付款方式 (一)经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为:人民币__＿_＿__＿___元(小写),____＿＿_____＿_____＿＿______＿_＿＿___元整(大写)。 上述房屋价格包括了该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品和其他与该房屋相关的所有权利。 (二）买方付款方式如下： １、本合同签订后,买方向卖方支付全部购房款＿______＿_＿_＿_______圆整,（小写___＿_____＿_＿____元整)。卖方收到购房款以后，必须按照买方要求的
房地产买卖合同 卖方：（以下简称甲方）联系电话：__________ 身份证号码：______________ 合法代理人：______________ 经纪方：地址：____________________ 买方：（以下简称甲方）联系电话：_________ 身份证号码：______________ 合法代理人：______________ 根据国家有关法律规定，甲、乙双方经平等友好协商一致，签定本合同， 以资共同信守执行。 一、乙方购买甲方座落在的单位 （以下简称该物业）， 房产证号为，建筑面积为平方米，国 土证证号为，土地使用面积为平方米。（以 房产证为准） 二、该物业交易价格（人民币大写）：元整。（小 写￥：） 三、付款时间与方式： 1、本合同签定时乙方即日向甲方支付（人民币大写）：元整 （小写￥：）作为购物业定金。甲方在收取定金之时须将该物业的房 地产证或合法有效证件寄放于经纪方作为转让过户之用。2、乙方即日须交付 （人民币大写）：元整（小写￥：）给 经纪方作测绘费，多退少补。
3、甲、乙双方由经纪方约定一同至市房地产交易所进行交易登记，并签定由市房地产交易所出具的房屋买卖合同，市房地产交易所收件登记后，乙方即 日向甲方支付第一笔房款共（人民币大写）：元整（小写￥：），定金冲抵。 4、市国土房管局出具新的房地产权证（契证）之日，A、乙方在收到房地 产权证（契证）后即日向甲方付清所有未付房款共（人民币大写）： 元整（小写￥：）；B、剩余未付房款由经纪方协助乙方办理银行贷款按揭，所产生的按揭手续费、评估费、律师费、保险等费用概由乙方支付。以上A、B两种方式在乙方非一次性付款情况下只可选择其一。在办理银行按揭过程中，甲、乙双方须按照银行要求提供相关证件，积极配合经纪方工作，如甲、乙双方中任何一方未能履行上述之义务，导致延期或终止交易的，则需负 相应责任。 四、甲方将该物业交付给乙方使用的规定时间为： 五、费用分担： 1、该物业过户所需要交纳的交易税费，由甲、乙双方协商一致如下： 2、经纪方促成甲、乙双方交易成功，甲、乙双方合计须支付交易总额3% 的费用给经纪方作为中介服务佣金，即（人民币大写）： 元整（小写￥：），其中甲方承担1.5%即（人民币大写）： 元整（小写￥：），乙方承担1.5%即（人民币大写）： 元整（小写￥：）。以上佣金于签署《中山市房地产买卖合同》之日由甲、乙双方支付给经纪方。 3、甲、乙双方签署《中山市房地产买卖合同》经国土局收件后领取的国土局收文回执须寄放于经纪方托管。 六、权利保证约定：
审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用 一、起草背景 随着我国市场经济体制的建立，房地产业迅猛发展，已成为国民经济的支柱产业。住房制度深化改革和城镇居民住房的社会化和商品化，使得房地产业在我国实现全面小康进程中的基础性、先导性、支柱性地位越来越为社会所认同。城市房地产管理法的颁布施行和商品房市场的发展变化，商品房买卖纠纷也日益凸现，成为社会矛盾的焦点。 针对城市房地产管理法施行前的房地产纠纷案件，最高法院曾于1995年12月27日制定了《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（以下简称《解答》），使房地产纠纷得以及时、有效地处理。城市房地产管理法施行后，房地产市场秩序虽较以往有了较大改观，但由于房地产市场处于发育阶段，市场管理机制尚不健全，商品房交易行为很不规范，特别是出卖人借机违法经营，如无证销售、一房数卖、面积缩水、发布虚假广告等，严重扰乱了房地产市场秩序，损害了广大买受人的利益，导致商品房买卖合同纠纷大量增加。据统计，全国法院2002年受理的8万多件房地产案件中，商品房买卖合同纠纷占25%，而在200）年第一季度受理的6898件房地产案件中，商品房买卖合同纠纷就占近50% ?同时，现实社会和审判实践中出现的商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等新问题也亟待解决。而现行的法律、法规比较原则，人民法院在审理商品房纠纷案件中遇到法律适用的难题。为此，从2002年3月初，最高法院们多次派人赴全国各地进行调研，并广泛征求各级法院、全国人大法工委、国家土地资源部、建设部、专家学者、律师、房
地产开发企业、消费者协会等各方面意见，经过数十次讨论易稿，最后经最高法院审委会讨论通过，于2003年5月7日公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），共28条。下面就《解释》的有关内容和情况作简要说明，以便读者了解。 二、《解释》的适用范围 这是适用本《解释》首先要明确的前提条件。受国情和历史原因的影响，目前我国存在着不同种类的房屋，有由房地产开发企业建造的商品房、政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、公民个人所有的私有房等等。但根据我国现行的房地产法律、法规和有关政策，经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房等房屋的上市交易要受国家政策的调整，该类房屋不能自由交易。女口，需补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款或者居住一定年限后方可出售。而私有房屋虽可上市交易，但纠纷不突出，在审判实践中发生的房屋买卖纠纷绝大多数是因房地产开发企业出售其建造的商品房而引发的。因此，《解释》将调整对象明确为因商品房买卖合同发生的纠纷案件，即房地产开发企业建造并向社会公开出售房屋的买卖行为，出卖人主体只限为房地产开发企业。 根据合同法关于买卖合同的规定和出卖人出售的商品房建造状况，《解释》第1条对商品房买卖合同作出明确解释，即商品房买卖合同是指出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，包括商品房预售合同和商品房现售合同。而商品房买卖合同的标的物为正在建设和已竣工的房屋，其中正在建设的房屋就是通常所说的期房、楼花,
法律纠纷案件管理办法 中巨钜业建设劳务集团有限集团公司 2017年3月20日
第一章总则 第一条为了规中巨钜业建设劳务集团（以下简称集团公司）及下属各单位法律纠纷案件的管理工作，提高案件管理水平，明确案件处理的流程和责任，维护企业合法权益，特制定本办法。 第二条本办法适用于集团公司总部职能部门，以及集团公司下属各单位，对于本办法生效后新发的案件、本办法生效前已发生且未办结的案件及系统部法律争议均应按照本办法的规定执行。 第三条本办法所称的法律纠纷案件，是指以集团公司及下属各单位为一方当事人参加的，所有处于审理或执行阶段的诉讼、仲裁案件。 第四条针对集团公司及下属各单位的法律纠纷案件，实行分级管理与分类管理相结合的管理办法。 第五条集团公司及下属各单位的案件中非集团公司直接处理的，集团公司依据本办法进行管理。 第二章法律纠纷案件的分级管理 第六条集团公司作为一方当事人的法律纠纷案件，由集团公司管理。集团公司可以根据案件具体情况授权发案单位直接处理，发案单位应当将案件处理方案和案件处理结果报集团公司。 第七条集团公司作为发案单位的法律纠纷案件，常规授权于发案单位自行处理，集团公司按本办法进行管理。但有下列情形之一的，集团公司应当参与处理过程，包括参与案件诉讼方案的制定和调整、案件的整体策划、旁听案件的审理等。 (一)起诉案件标的额300万元以上的案件； （二）应诉案件标的额100 万元以上的案件； （三）行政诉讼案件； （四）涉外诉讼；
（五）刑事诉讼; （六）其他可能产生特别重大社会影响，严重影响企业重大权益的案件。 第八条发案单位需对外出具诉讼法律文书或办理其他诉讼法律事务的，应填写《诉讼案件审批表》（附件一），经集团公司总经理审批后办理。 第九条集团公司所属各单位应就本单位发生的诉讼案件情况按季度向集团公司填报数据真实、完整的《诉讼案件季度统计报表》（附件二）和《诉讼案件年度统计报表》。 第三章法律纠纷案件的处理 第十条集团公司应当在决定起诉或收到法院应诉通知5日，组织发案单位或部门相关负责人、涉案项目负责人召开案件准备会，调查了解涉案基本情况，包括：纠纷的起因、双方当事人的争议焦点、双方的涉案主体资格、证据准备情况、管辖、时效及法律适用问题等。 第十一条通过案件准备会掌握了解纠纷案件的基本情况之后，发案单位负责人应当立即牵头进行纠纷处理策划，组织相关法务人员、项目人员等于会后 3日制作完成《法律纠纷案件策划书》（见附件三），以分析现有情况下解决纠纷的最佳方式，确定主要法律观点，明确案件工作小组的人员、费用情况和分析工作难点与工作目标、明确保障措施。集团公司下属各单位制作的《法律纠纷案件策划书》，应由其负责人签署。 第十二条按照本细则第七条处理的案件，发案单位应当在决定起诉或收到法院应诉通知5日填写《诉讼案件审批表》、《法律纠纷案件策划书》报集团公司。集团公司收到相关材料后，应当在3日出具意见并报集团公司领导作出批准或不予批准《法律纠纷案件策划书》的决定，经批准后《法律纠纷案件策划书》应
房屋买卖合同 乙方签字： 甲方签字： 2018年月日
甲方（卖方）：___________，身份证号码：__________________________________ ___________，身份证号码：__________________________________ 身份证地址：_____________________________________________________ 现住址：_________________________________________________________ 家庭电话：______________;手机：______________ 乙方（买方）：___________，身份证号码：__________________________________ 身份证地址：_____________________________________________________ 现住址：_________________________________________________________ 家庭电话：______________;手机：______________ 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就房屋买卖事宜达成如下协议： 第一条房屋基本情况 (一)甲方所售房屋(以下简称该房屋)坐落为： __ __小区____号(楼) ____单元 ___室。该房屋建筑面积共____平方米。 甲方承诺房屋内装饰装修保持原状，厨房和卫生间的固定设施、家具、家电等一并包含在总房价款之内，在甲方将房屋交付乙方时一并转移和交付。随该房屋同时转让的房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一。 甲方所售车库坐落为： __小区_________号车库，该车库所在位置为 _________，建筑面积共___________平方米。 鉴于甲方暂时尚未取得交易房屋的所有权证书，如出现房屋产权证书下发前甲乙双方签署的合同中所记载的房屋地址、面积等信息与房屋产权证书记载不一致（无论面积增加或面积缩小）的情况，甲乙双方一致同意以此合同约定为准放弃异议的权利，不因此追究他方的任何责任。 第二条房屋权属情况 (一)该房屋性质为商品房。 (二)该房屋的抵押情况为未设定抵押。 (三)该房屋的租赁情况为甲方未将该房屋出租。 (四)该房屋为__人共有，所有人姓名分别为_____________，_____________。 第三条成交价格和付款方式