《房地产投融资实务》课程结业报告报告题目绿城丁香公寓投资分析报告姓名戴丽媛班级房产11<1>所在系（部）经营管理系得分二0一三年六月二十三日目录一、楼盘简介 (1)二、投资环境分析 (1)（一）政治环境 (1)（二）经济环境 (1)（三）市场分析 (2)（四）基础设施 (2)三、投资区位分析 (2)（一）市政公用和公建配套设施完备程度 (2)（二）公共交通便捷程度 (2)502、193、303、306、21、k282、66、k37和更多的旅游观光公车经过附近。
(2)四、投资市场分析 (3)（一）宏观因素分析 (3)（二）市场供给分析 (3)（三）市场需求分析 (3)（四）物业市场供求分析 (3)（五）竞争者分析 (3)1、丁香公寓的主要竞争者：世贸丽晶城、黄龙公寓、庆丰新村 (3)2、主要竞争对手分析 (4)五、丁香公寓财务分析 (4)六、敏感性分析图 (10)七、总结 (11)参考文献 (12)绿城丁香公寓投资分析报告房地产经营与估价11（1）班戴丽媛一、楼盘简介表1-1绿城丁香公寓楼盘介绍物业类型公寓、住宅物业公司浙江绿城物业管理有限公司区域所属西湖区车库说明330个停车位楼盘地址西湖黄龙体育中心北侧装修情况精装修开盘日期2004-4 交房日期2006-10建筑面积30780㎡开发商浙江绿城房地产集团有限公司占地面积6040㎡绿化率25%公交21、23、82、Y8、Y9 二、投资环境分析（一）政治环境1、自改革开放以来，杭州越来越重视其法治环境，社会越来越安定，更加凸显平安杭州，法治环境文明有序，据有关部门近期的民意调查结果显示，95.2%的市民认为杭州有安全感，97.5%的市民认为杭州社会的治安善良好；2、杭州鼓励外地人来投资创业，大力弘扬“精致和谐、大气开放”的城市人文精神。
正如杭州市前市委书记王国平说：要打好杭州牌、中华牌、国际牌，积极吸引各地人才来杭州创业、发展努力成为天下英雄施展才干、实现抱负的“人间天堂；3、同时杭州也不断出台新的政策来引导外商外资，指明投资方向。
（二）经济环境1、自2010年杭州实施全球“521”目标，越来越多的人才落户杭州，也促进了杭州的经济发展；同时杭州政府不断鼓励民营经济的发展，成为一支不可忽视的经济力量。
根据2012年“全国35个主要城市总部经济能力排行榜”显示，杭州经济名列第五。
2、自2010年7月以来，我国CPI屡创新高，但之前的十年，我国房地产处于快速发展的阶段，也是我国经济快速发展阶段，而伴随着经济的增长，CPI也呈增长趋势，现在的杭州入球高通货膨胀情况。
（三）市场分析1、据我国第6次全国人口普查显示杭州市的常住人口为870万，7年共增加182.17万人，增长率达26.84%，表明来杭州的人越来越多，需求也不断增加，房地产市场需求也随着增加2、全年市区城镇居民的总收入为1842元，这也说明了杭州人民的购买能力提高；3、丁香公寓处在黄龙商圈核心地段，为杭州著名商圈之一，周边各大写字楼林立，浙大两校区及西湖风景区也都在1000m以内，各类领域精英都集聚于此。
（四）基础设施1、绿城丁香公寓地处黄龙商圈，通信、交通、公共设施及配套等条件优越，宽带、数字通信、移动通信等发达。
附近有观光4、观光6、Y5等公交车，停车位多、出行交通十分方便。
2、黄龙商圈旅游业发达，供水、供电、排水状况良好3、附近有酒店、饭店、咖啡馆、KTV等休息娱乐场所，可供休闲。
三、投资区位分析（一）市政公用和公建配套设施完备程度1、自2000年来，杭州的供水普及率达100%，供水量达3.23亿吨之多；公交营运不断增加，市区道路面积达1050多千米，城市潜水处理率为52%。
02、丁香公寓北临天目山路，南沿西溪河，并配有公共会所、地下车库和智能化设施。
3、附近有九蓬小学、浙江大学附属中学及著名学府浙江大学两大校区；4、杭州同济医疗门诊部，邮局、中国银行、建设银行、农业银行等支行5、CEPA港澳商品城、更有黄龙洞等休闲散步的好地方。
6、排水、供水、供电状况良好（二）公共交通便捷程度502、193、303、306、21、k282、66、k37和更多的旅游观光公车经过附近。
四、投资市场分析（一）宏观因素分析1、丁香公寓位于杭州市，经济发达，增长率向国家增长率相趋同，人均城镇居民收入可达4万之多。
同时涌入杭州市的人不断增加，常住人口也呈增长趋势，表明人们的需要增加，购买能力也在增加；2、这些年以来，杭州不断重视文明社会发展，社会越来越安定，政府法律法规不断完善；3、杭州市民营企业发展迅速，政府鼓励支持大学生在杭州创业，第三比重不断上升，同时支持外资企业入住杭州不才不断涌入杭州；4、杭州市的公共设施也不断完善，公路、公车、公园等市政配套完善，排水、供水供电能力高达100%。
（二）市场供给分析1、供给分析:为保护西湖与西溪湿地的旅游价值和其他生态环境保护，西湖区不能开发的土地、住宅、商业区渐少，因此丁香公寓的发展前景很大。
（三）市场需求分析1、丁香公寓所处黄龙商圈，靠近西湖旅游景区，服务业发达，就业高，人才需求量在；2、附近配套设施完善，有众多写字楼，人才趋多，收入水平也较高；3、黄龙有著名的体育中心，人流量大，公寓不管是出租还是出售都具有一定的吸纳率；4、丁香公寓的适合人群为都市白领，其定位在一定程度上还是较准确的。
该区域附近经济、商业、休闲娱乐发达，入住公寓的消费者收入肯定也较高。
（四）物业市场供求分析1、丁香公寓物业为绿城物业，是开发商自己所专设的物业部门；2、对于自己公司产品的定位较准确，对于其他物业来说价格等各方面的优势都很明显；（五）竞争者分析1、丁香公寓的主要竞争者：世贸丽晶城、黄龙公寓、庆丰新村表4-1丁香公寓主要竞争对手楼盘简介楼盘因素丁香公寓世贸丽晶城黄龙公寓庆丰新村地址天目山路151号天目山路150号丰谭路2-24号西溪路374号价格（元/m²）16571 48138 21432 24049物业公司绿城物业浙江丽晶城物管杭州欣新房地产开发有限公司西溪物管物业类型酒店式公寓酒店式公寓普通住宅普通住宅容积率 5 2.3 1.3 1.3绿化率25% 35% 30% 26%竣工日期2006 2008 1970 19892、主要竞争对手分析从上表中可以得出（1）丁香公寓的最在的竞争对手是世贸丽晶城，两者同为酒店式公寓，竣工日期相差不大。
（2）但是丁香公寓的价格比丽晶城的要小很多，虽然在户型、面积方面可能都会有差异，但是丁香公寓还是有较大的优势。
五、丁香公寓财务分析表5-1项目主要项目经济指标表5-2前期工程费（公寓共16层，为小高层）序号 项目 计算依据 金额 1 规划设计费 建安工程费*3% 36 2 可行性研究费 建安工程费*1.5% 19.5 3 水文地质勘探费 建安工程费*0.5% 6.5 4 通水通电通路费 建安工程费*2.5% 32.5 5 场地平整费80元/平方米200 合计294.5项目 单位 数量 项目 单位 数量 占地总面积 平主米6040居住人数人总建筑面积 平主米 30000 户均面积 平方米 70居住面积 平主米 21114 户均人口 人 2.5公建面积 平主米 2264 人均居住用地 平方米 28绿化面积 平主米 7500 道路面积 平方米 2476居住户数户 270 车库面积 平方米 0表5-3建筑安装工程费估算表单位：万元序号土建设备装饰合计建筑面积单价金额单价金额单价金额1 住宅 21114 1865 3978 413.49 873.04 216.73 457.60 5308.652 公建2264 1865 422 414.49 93.84 598.61 135.53 651.373 商铺6622 18650 12350 415.49 275.14 599.61 397.06 13022.20 合计18982.21表5-4基础设施费估算单位：万元序号项目单价计价数量合计1.00 供电工程80万元/公顷 6.4524公顷516.192.00 供水工程25万元/公顷8.7377公顷218.443.00 道路工程53.42万元/公顷0.5935公顷31.704.00 绿化工程13.27万元/公顷0.8603公顷11.425.00 其他工程占建安费用2% 18982.21 379.64合计1157.40表5-5开发期税费估算表单位：万元序号类别计算依据缴纳税额1 投资方向调节费投资额*6.4% 1214.862 配套设施建设费建安工程费*21% 3986.263 建筑工程质量安全监督费建安工程费*0.58% 110.104 其他建安工程费的2% 11.42合计5322.64表5-6销售费用估算表单位：万元计算依据计价合计广告宣传及市场推广费销售收入的2.5% 1863.28 销售代理费销售收入的1.3% 968.90 其他销售费用销售收入的1.2% 894.37 合计3726.55表5-7投资与总成本费用估算汇总表单位：万元序号项目金额其中住宅分摊成本（元/平方米）商铺分摊成本（元/平方米）1 开发成本39156.82 6812.00 8751.00 1.1 土地费用14160.00 3346.00 5426.00 1.2 前期工程费294.50 247.00 247.00 1.3 基础设施费53611.32 168.00 166.00 1.4 建安工程费68065.82 1854.00 2138.00 1.5 开发期税费136131.64 4313.35 5131.251.6 不可预见费4537721.33 194.10 194.102 开发费用5886.53 798.00 1973.00 2.1 管理费用4537721.33 194.10 194.10 2.2 销售费用3726.55 882.48 980.532.3 财务费用708.35 303.00 303.003 合计9397184.20 19112.04 25503.98表5-8全部现金投资流量表单位：万元序号项目名称建设经营期合计1 2（60%）3（40%)1 现金流入0 23002.84 15335.22 38338.06 1.1 销售收入0 23002.84 15335.22 38338.061.2 …………………………2 现金流出10574.80 8105.90 9957.53 28638.23 2.1 建设投资10574.80 5089.32 5434.61 21098.732.2 销售税金及附加1479.08 3900.08 5379.162.3 土地增值税1298.42 865.61 2164.03 2.4 所得税0.00 2275.46 3016.30 5291.763 净现金流量1-2-10574.80 14896.94 5377.69 9699.834 折现系数I=9%0.9237471 0.6932740 0.51324005 净现金流量现值-9768.44 10327.66 2760.05 3319.276 税前净现金流量-10574.80 14896.94 5377.69 9699.837 税前净现金流量现值-10012.53 12621.48 2361.39 4970.34表5-9全部资本金流量表单位：万元序号项目名称建设经营期合计1 2 31 现金流入0.00 23002.84 15335.22 38338.06 1.1 销售收入0.00 23002.84 15335.22 38338.061.2 …………………………2 现金流出4753.43 13456.58 13265.48 31475.49 2.1 自有资金4753.43 4182.59 2185.33 11121.352.2 预售收入再投入4629.35 7394.28 12023.632.3 借款本息偿还0.00 5194.40 3586.03 8780.432.4 销售税金及附加2567.35 1094.16 3661.512.5 土地增值税1420.02 1023.69 2443.71 2.6 所得税0.00 1178.55 2943.02 4121.573 净现金流量1-2-4753.43 9546.26 2069.74 6862.574 折现系数I=9%0.92 0.69 0.515 净现金流量现值-4390.97 6618.17 1062.28 3289.486 净现金流量现值累计-4390.96 2227.20 3289.48表5-10损益表单位：万元项目名称计算依据建设经营期合计1 2 3销售收入0.00 23002.84 15335.22 38338.06 总成本费用12573.30 7976.43 9298.41 29848.14 销售税金及附加0.00 1479.08 3900.08 5379.16 土地增值税1420.02 1023.69 2443.71 利润总额1-2-3-4 -12573.30 13547.32 2136.74 3110.76 弥补亏损-12573.30所得税（5-6）*30%0.00 7836.19 641.02 8477.21税后利润0.00 18284.44 1495.72 19780.15 盈余公积金8*10% 0.00 1828.44 149.57 1978.02 可分配利润0.00 16455.99 1346.14 17802.14六、敏感性分析图表6-1基础数据建筑面积30000销售费用3726.55总开发费用29848.14基准利润2500预期利润3110.76表6-1敏感性分析区 单位：万元02000040000600008000010000012000014000020%10%-10%-20%基准利润总开发费用建筑面积总成本费用销售收入图6-1敏感性分析图七、总结综上所述：随着杭州经济发展步伐的加快，以及黄龙商圈的商业发展，丁香公寓的发展前景可观。