区域发展方向迄今服务过的主要案例： 北京市顺义新城整体功能定位与产业研究（108 平方公里） 合肥政务新区规划市场研究（12平方公里） 西安经济技术开发区发展研究（4平方公里） 武汉江岸区永清片区区域发展（0.5平方公里） 深圳大梅沙2.5平方公里区域规划研究 北京温榆河绿色生态走廊项目（7平方公里） “蓝色盐田”区域形象营销行动计划 廊坊开发区项目规划发展研究（30平方公里） 深圳红树林填海区土地出让营销方案执行（2.9 平方公里） 佛山南海科技工业园项目房地产与土地功能定位 研究（256平方公里） ……
土地运营（转让）
常规项目 二级房地产 开发
二级开发
协助寻找投资商
协助土地转让/股权转 让
启动区发展策略研究
前期工作的评估、调整
项目市场定 位研究
启动区与物 业发展建议
营销策略
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提供的顾问服务
区域开发土地价值发展进程及现金流量变迁规律图
阶段
启动期
（1～2年）
成长期
（2年左右）
持续发展期
（3～4年）
稳定期
6. 区域营销
6.1 区域形象主题的确立 6.2 区域价值的整合与展示 6.3 关键事件及设施营销 6.4 渠道策略 6.5 卖场规划 6.6 公共关系营销
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世联区域与城市发展方向顾问研究服务的业务主线及其核 心研究内容
区域与城市发 展方向研究
区域发展
•土地价值的评估与地块划分 •取地范围与取地策略研究 •区域整体功能定位研究（规划市场 评价） •区域产业发展研究 •开发模式与盈利模式研究 •启动区选择及开发策略研究 •协助与政府签订相关协议执行服务
土地出让信息公布 招商引资 土地招拍挂的实施 政策支持
与政府合作方式与契约 土地使用权的获取
现状土地价值评估
支付地价
区域总体规划地块划分 目标体系的建立
受政府委托进行土地一 级开发
确定区域开发模式和实 施方案
一级开发
土地出让
取地范围研判 取地策略研究
土地出让的市场成熟度 研判（可卖性）
土地价值的评估
下一个周期
划分
设定方向
市场检验
建设发展
成熟与巩固
衰落或重建
产出 ------
➢土地收益
➢土地收益 ➢税收
➢税收 ➢土地收益 ➢资产经营
➢税收
➢基础设施建设 ➢区域运作费用 ➢建设投资
------
----
投入 ➢地区形象建设 ➢基础设施建设 ➢环境再投入
➢区域规划
➢公建投资
➢公建投资
➢缴税
土地 价格 变迁 规律
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世联认为成功的区域开发必须关注六大关键问题
4.启动策略
核心要点
4.1 启动区如何体现区域核心竞争力 4.2 启动区如何带动区域土地增值 4.3 启动区如何建立区域形象和带动效应
5.区域配套的开发策略
5.1 配套分级 5.2 配套开发次序 5.3 配套与区域整体价值及不同物业类型的关联
土地规划、土地一级开 发和运营
房地产开发商
房地产代理商/中介机 构 运营管理/物业管理
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在所购土地上规划并 建造房地产项目，租 售给驻商
宣传、营销 吸引投资商
宣传、营销，吸 引驻商和消费者
日常运营、维修 和其他管理
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政府与土地运营商在整个区域开发价值链中有着不同的权 责和利益点
区域规划
基建投入增长
地价增长符合边际递减规律
基建投入与地价增长的关系曲线
本报告是严格保密的。Fra bibliotek7区域发展项目遵循着共通的开发步骤
开发主体的合法性确立
目标体系的建立
土地查勘、资源盘点
区域规划与产业定位
土地的控制与获取 土地价值评估
开发模式的选择
启动区的确定与启动
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区域营销
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世联认为成功的区域开发必须关注六大关键问题
招商引资
政府监管
政府
土地一级开发(基建)
政府监控
权
土地出让权
运营商
责
参与区域规划
土地转让
持续经营
土地一级开发
招商引资
物业管理
土地开发经营权
土地二级开发(自营、合 资、股权转让等)
土地开发
项目开发
经营管理
政府
土地出让金（利益实现） 土地开发规划实现
利
土地开发进程实现
持续税收回报 创造就业机会
益
运营商
低成本获取土地
1.资源盘点与资源整合 2.基于竞争的区域规划 3. 盈利模式
核心要点
1.1 土地分级与功能指标的分配 1.2 企业资源的挖掘与整合 1.3 项目资金投入计划
2.1 区域在城市中的占位 2.2 区域间竞争格局 2.3 核心区问题（位置/规模/开发策略等） 2.4 考虑规划的弹性和动态调整
3.1 房地产项目开发与土地运营的关系导向 3.2 短期现金流与长期收益关系导向 3.3 跨越式发展与均衡式发展关系导向 3.4 不同盈利模式与博弈方的不同合作方式
世联区域与城市发展方向 顾问业务分析
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2020/11/30
区域与城市发展项目并非单一以规模来界定，它通常是指 城市或某一特定片区的区域发展研究与土地运营
区域发展方向迄今服务的政府或开发商： 北京市首都规划委员会 北京市顺义区规划局 合肥市规划局 深圳市规划与国土资源局 西安高新技术园区管委会 武汉市城市规划咨询服务中心 深圳市规划国土局盐田分局 深圳市规划国土局宝安分局 青岛市城阳区城市规划建设局 佛山市南海区工业园区管委会 天津泰达集团房地产开发公司 金地（集团）股份公司 廊坊三浦威特建设发展有限公司.......
通过土地/项目股权转让
持续现金流回
与政府分享土地增值
获得土地增值收益
报
收益
二级开发利润回报
一级开发的合理利润
招商佣金或土地租金
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政府与土地运营商在区域开发项目过程中各阶段的工作重 点及世联能够提供的顾问服务内容
政府工作
运营商工作
土地征用与拆迁
土地一级开发
区域总体规划与地块 划分（包括产业规划）
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世联对于区域发展项目的基本认知
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从区域开发价值链的角度分析，政府/开发商参与区域发展 项目各自承担着不同的角色
商业角色
土地开发
项目开发
管理运营
土地规划/土地融资/土 项目规划/项目设计/ 销售营销/运营管理 地一级开发/开发招商 项目建造/销售营销
政府/土地运营商
土地出让的营销推广计
产业定位研究
划执行
区域整体定位与发展战 略研究（规划市场评价）
开发模式与盈利模式研 究、总体实施方案制定
协助运营商与政府契约 区域营销战略与策略
文件的准备
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基础设施建设 公建配套建设 政府进程监控
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项目招商引资 区域增值设施建设 土地公开转让 项目股权转让 联建开发