分类方法
按商业形态 按照规模和服务 等级 按照空间形式 按照功能复合程 度 按开发方式 按经营模式
种类
1.百货商场 2.超级市场 3.大型综合超市4.便利店 5.专业市场（主题商城） 6.专卖店7.购物中心8.仓储商店 1.城市级商业中心2.区域型商业中心3.社区商业。 1.住宅或写字楼裙房部位的底商式2.广场型或中庭型3.商业步行街式。 1. 交通枢纽商业项目2. 文化商业设施 3.旅游休闲商业设施 1. 商业街商铺 2. 市场类商铺 3.社区商铺4.百货商场、购物中心商铺 5. 商务 楼、写字楼商铺6. 交通设施商铺 只售不租只租不售租售并举自行经营
支柱产业： 连锁百货
支柱产业： 文化产业
支柱产业： 五星酒店
商业地产配套产业：支持 项目开业；租金议价筹码； 长线发展定位；国内最大 连锁商业
商业地产配套产业：商业 项目吸引客户；提高经营 利润；产业链向电影业上 游延伸；万达国际影院成 为全国最大影院
商业地产配套产业：项目 业态组合构成；自持物业、 委托经营；低地价
注：商业地产与“地产”的关系不如与“商业”来得紧密， 其更多属性是在“商业”上。
第一部分 理 论 篇
商业地产概念 商业地产分类
随着社会的发展和科学技术的进步，商业建筑呈现出以下三个方面的趋 势：规模的大型化、功能的多元化和技术的复杂化。商业建筑不但是购 物场所，而且可能结合休闲、娱乐和餐饮等功能。商业地产的分类方式 很多。
广义概念 广义而言，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写 字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等 狭义概念 狭义的讲，商业地产专指用于商业服务业经营用途的物业形式， 包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、 融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼 等房地产形式
城市综合体：住宅+写 字楼+商业 传统住宅项目
核心作用：平衡现金流； 带动项目商业客流量
辅助现金流
第二部分 万 达 篇
企业背景 业务结构 产品模式 商业地产与住宅地产的区别
2002-2003
2004-2005
2006-？
第一 代产品
第二 代产品
第三 代产品
案例：长沙万达商业广场、南 昌万达商业广场
外街店铺以专卖店，小型餐饮娱乐店铺为主。
商业分类----酒店
随着项目写字楼，会展等商业业态投入运营，项目将吸引众 多的商务人士，而不再仅仅是专业市场的业主，进而必然将 产生对中高档商务酒店需求•目前整个商圈范围内尚未出现中 高档酒店的供应，为项目开发酒店提供了市场机会•因项目所 在区域尚属于升级改造过程中，对高档五星级酒店的承受能 力有限，而三星级酒店较难与区域内经济型酒店拉开档次， 初步判断四星级商务酒店应该是合适的选择方向
菱角湖万达广场
王家墩（城市副中心） 商业综合体、室外商业街、公寓、住宅及底 商；毛坯.
规模
占地面积94700平方米；建筑面积513100平 方米；大商业面积约200000平方米
经营 方式
核心商业部分只租不售，但大型综合体中 的住宅与小型商业、写字楼的销售，有 效解决了资金支持问题。真正实施了 “房地产开发补贴商业经营”模式
第二部分 万 达 篇
企业背景 业务结构 产品模式 商业地产与住宅地产的区别
万达订单地产发展阶段
共同设计。万达根据租户需求量身定制。 先租后建。主力店租户先签约，然后万达开工。 保证长线稳步发展
推出订单 式地产模 式
第一代单 体
第二代组 合店 第三代城 市综合体
引入多加主力店， 客户群多样化
引入多种物业提高投 资回报率，只租不售
江汉路步行街
武汉天地
第一部分 理 论 篇
商业地产概念 商业地产分类
商业分类----专业市场
专业市场的优势在于其价格和资源优势，依托当地支柱产业 所关联的产品，建立专业市场也是项目较为可行的商业模式。
家具广场
茶叶交易市场
第一部分 理 论 篇
商业地产概念 商业地产分类
泛商业类型（旅游、休闲、运动等）
商业分类----交通设施商铺
壹
理论篇
贰
万达篇
一、企业背景 二、业务结构
叁 肆
案例篇
三、产品模式
建议篇
第二部分 万 达 篇
企业背景 业务结构 产品模式 商业地产与住宅地产的区别
1
大连万达集团成立于1988年，1992年改为股份有限公司，是东北首批股份制试点企业之一。
2
万达集团是形成以住宅地产、商业地产、电影影院、星级酒店为四大支柱型产业的大型集团企业。
3
公司总资产200亿元，年销售突破150亿元，万达17年来投入公益事业的资金累计超过8亿元。
4
2006年7月万达与麦格理联合发行1.45亿美元CMBS（商业地产抵押贷款支持证券），成为国内 商业地产抵押证券。
第二部分 万 达 篇
企业背景 业务结构 产品模式 商业地产与住宅地产的区别
核心产业： 商业地产开 发
第一部分 理 论 篇
商业地产概念 商业地产分类
商业分类——大型商业综合体（购物中心）
上海兴力达广场
广州天河城广场
第一部分 理 论 篇
商业地产概念 商业地产分类
商业分类----开放式商业街区
商业街作为一种较为传统的商业模式，最大的特点是分散经营， 租户可得性较强、便于销售，回报快，但同时也面临着管理难度 大的缺点，平衡集团战略、当地市场情况及商业街特点，也是可 考虑的商业模式
第一部分 理 论 篇
商业地产概念 商业地产分类
商业分类----写字楼
从行业研究结果来看，目前房地产业对甲级写字楼市场非常看 好，认为市场在未来几年将迅速发展，空置率下降，租金和售 价大幅攀升•目前写字楼的分布主要坐落于CBD区域。
第一部分 理 论 篇
商业地产概念 商业地产分类
商业分类----商住办公楼
核心室内商业部分只租不售，室外步行街出 售。
第三部分 案 例 篇
项目概况 室外外步行街 室内步行街 商业地产与住宅地产的区别
第三部分 案 例 篇
项目概况 室外外步行街 室内步行街 商业地产与住宅地产的区别
第三部分 案 例 篇
项目概况 室外外步行街 室内步行街 商业地产与住宅地产的区别
一期A区商铺（B区二期C区三期未建成） 商铺总体面积： 约4.9万方 商铺数量： 295个 商铺产权持有： 非万达持有，对外销售。 单铺结构： 单个商铺结构：为上下两层复式结构，有消防通道的商铺二楼比一楼面积大一点。门宽在3.8米—8.5米之间，第 一层空高5.1米，第二层空高3.9米。 品牌入驻情况： A001-A059 为包围室内步行街的A出入口右侧商铺，面积在174—322平方米之间，入驻品牌依次是：可立特， 卓思，雅戈尔，劲霸，七匹狼，特步，jeffjeans，欧点，艾迪耐斯，帕加尼，海南之家，阿依莲，滔博运动， 猫人，真维斯，水井坊，老凤祥珠宝，安踏，达芙妮，乔丹，爱帝，众帮云品，雅黛丽，曼妮芬，三星，酷动 数码。 B001-B100 为室外步行街A出入口左侧商铺，面积在68-200平方米之间，入驻品牌依次是：仟吉西饼，爱居兔， 塞纳印象，皇冠，优觅甜品，阿童木，迈拓，卡帝嘉，大雅，约翰茶，纽西兰冰激凌，coco，阿毛石锅炖饭， 中联大药房，集美度，三上，金苑，兰卓丽，诺曼奇，娱乐城，九牧王，彩虹，金多宝，三人行，ATM机。 C001-C136 为室外步行街的B出入口右侧商铺，面积在66-642平方米之间，入驻品牌依次是：满记甜品，浪漫 一身，良品铺子，周黑鸦，奔腾马，酷比特，咖麦浓，精益眼镜，宝岛眼镜，丝域，欧碧倩，皮匠坊，普安， 蜀渝川菜馆，中国移动，潘朵拉，泡泡火锅，甜品，老通城，美思，民生银行，美钻天成，珠宝城。
商户优势
选址优势
万达商业广场中，大部分建在省 会城市或直辖市，建在经济特别发达 的单列城市，大连、青岛和宁波；所 有万达商业广场都选址在所在城市的 核心商圈地段，是核心商圈的黄金商 业地段。从万达选址、拿地的手段， 可以看出各地政府对万达都是充满期 望与支持的。
万达优势
万达商业广场以Shopping Mall的模式开发，无论当地 还是在国内其他城市，万达商业广场均显示出较大的规 模优势，商业面积80000平方米以上的项目有11个，其他 5个项目建筑面积都在40000平方米以上。这些项目分别 在南昌、南京、青岛、济南和长沙，在当地也算是规模 巨大的商场，满足一站式购物体验。
商业地产设计要点研究
2011年04月
壹、理论篇
导 读 目 录
核 心 内 容
贰、万达篇
叁、案例篇
肆、总结篇
壹
理论篇
一、商业地产涵义 二、商业地产分类
贰
万达篇
叁 肆
案例篇
建议篇
第一部分 理 论 篇
Байду номын сангаас商业地产概念 商业地产分类
商业是指以买卖方式使商品流通的经济活动，房地产是房产和 地产的总称，指土地及土地之上永久性的建筑物、构筑物、附 着物和由此所衍生的权利和义务关系的总和。
旅游资源较为丰富，泛商业类型所包括旅游、休闲、运动等商 业概念对于某项目来说也是可考虑的商业模式
第一部分 理 论 篇
商业地产概念 商业地产分类
泛商业类型（旅游、休闲、运动等）
旅游资源较为丰富，泛商业类型所包括旅游、休闲、运动等商 业概念对于某项目来说也是可考虑的商业模式
第一部分 理 论 篇
商业地产概念 商业地产分类
案例：沈阳万达商业广场、天津万 达广场
案例：宁波万达广场、上海万达 广场
第二部分 万 达 篇
企业背景 业务结构 产品模式 商业地产与住宅地产的区别
第一代产品特点
■选择省会或中心城市布局；
■ 选址都在城市最核心商圈 ； ■ 占地面积在 1.2-2 万平米，建筑面积在 4-6 万平左右 ； ■ 主力店一般 3 家，沃尔玛超市、家具家电专业卖场及万达影院 ；