长沙某小区楼盘
物业治理方案
二〇〇八年九月十五日
前言
特不荣幸能够再次携手xxxxxx有限公司共建xxxxxx住宅小区美好以后！相信通过以往的合作经验及共同努力，一定能够成功打造xxxxxx住宅项目在物业领域的卓越品牌！
由xxxxxx有限公司投资兴建的xxxxxx住宅小区，是一个高档次，高品位，有着完善市政基础配套设施的新型住宅小区！从横一直讲，xxxxxx物业在服务好集团开发项目的基础上，通过多年的实力积存，市场竞争能力得到飞速提高。

xxxxxx物业以“服务一个项目，打造一个典范”为工作宗旨，成功地向外扩展了物业治理相关的业务，得到合作方的一致认可。

目前物业治理服务已涉及高级住宅物业、写字楼物业；从纵一直讲，xxxxxx 物业通过近几年的不断锐意进取，先后在物业治理服务上改进了治理理念与治理机制。

我们相信，在xxxxxx的信任与支持下，xxxxxx物业公司有能力、有信心做好xxxxxx住宅小区的物业治理服务工作。

在四年多对xxxxxx一、二期住宅物业治理的经验积存和探
究后，我们将利用自身在人力资源、从业经验、治理模式、工作制度和服务质量等方面的优势，借助xxxxxx的资源优势平台，携手共创美好改日。

为了有效的保证物业项目的保值和增值，我们将从项目的前期规划、机构组建、规章建制、工程治理、日常物业服务、社区文化建设、参评创优、体系认证、专业资质认证等专业物业治理着手，切实提高治理服务水平和服务质素，从而促进项目持续、稳定、有效、健康的进展。

在充分尊重xxxxxx品牌理念的指导下，xxxxxx物业将以顾客为中心、以职员为中心、以效率为中心，重视服务品质，最终提升项目的品牌力及其在行业内的阻碍力。

鉴于对xxxxxx住宅小区的理解和熟悉程度，我们重点将项目的整体治理设想作一描述；在日后的物业治理服务中，我们将严格按照xxxxxx物业的《职员手册》、《人力资源调配手册》、《企业识不（CI）手册》、《ISO9000治理手册》、《安全治理手册》、《环境治理手册》、《工程治理手册》、《品质治理手册》、《入伙治理手册》、《行政治理手册》、《信息治理手册》、《业主委员会治理手册》、《组织建设手册》等13大类业务手册标准，做好本住宅小区的物业治理工作。

我们的目的是要使本方案对项目的运作具有实际
的指导作用。

衷心祝福xxxxxx事业蒸蒸日上！
衷心祝福贵我双方合作圆满成功！
目录
第一部分项目概况6
第二部分物业治理总体要求及服务目标7
第一章 xxxxxx物业治理服务的总体要求
第二章 xxxxxx住宅小区物业治理服务目标10
第三部分项目整体物业治理设想20
第一章治理目标－－构建“精英文化社区” (20)
第二章治理服务措施 (22)
第三章治理服务定位 (24)
第四章治理服务模式 (25)
第五章治理服务特色 (27)
第六章治理服务探究 (29)
第四部分项目岗位架构设置30
第一章岗位架构设置
第二章各部门岗位职责30
第三章岗位人员差不多素养要求 36
第五部分职员培训及职员治理 37
第一章培训体系简介38
第二章培训流程介绍39
第三章培训制度治理40
第四章培训内容及目标42
第五章物业治理服务人员的治理 44
第六部分项目工作打算及物资筹备74
第七部分档案、制度的建设治理80
第一章治理处物业治理制度80
第二章治理运作制度83
第三章物业档案资料建立与治理 88
第八部分项目前期物业治理94
第九部分项目日常物业治理109
第一章房屋及公用设施维修养护 109
第二章机电设备设施治理 117
第三章智能化系统治理142
第四章安全治理 146
第五章绿化治理 167
第六章清洁治理 183
第七章项目社区文化建设 205
第十部分项目区物业财务治理211
第一章财务治理 211
第二章物业治理经费收支测算（略）213
第一部分项目概况
由xxxxxx有限公司投资兴建的xxxxxx住宅小区地处长沙市岳麓区望月公园旁，自然条件较好。

占地面积： 34166平方米
总建筑面积： 114586.44 （车库、人防区域及设备用房等）
物业类型：住宅＋配套商业
第二部分物业治理总体要求及服务目标
xxxxxx住宅小区物业治理与服务的要求要与项目的特点相
结合.xxxxxx物业通过对项目的情况分析及对项目周边情况的了解,结合对项目的定位,我们认为xxxxxx住宅小区的物业治理服务一定要把“安全、舒适、快捷、健康”放在首位。

xxxxxx住宅小区物业治理围绕“安全、舒适、快捷、健康”八个字展开。

安全是指让业主在小区里生活得安全放心；
舒适是指要制造优美整洁的环境，让业主感到舒适、温馨；
快捷是指让业主在小区里方便的与各地进行联系，交换信息，这就要求我们打造一个高端品位的智能化小区；
健康是指良好的环境促进人的身心健康，同时丰富多彩，形式各样的社区文化活动引领业主健康的生活工作适
应。

为此，项目的物业治理与服务要按照以下要求展开：
一、科学化、制度化、规范化、高起点
xxxxxx住宅小区技术含量高，治理范围广，不能只凭经验办事。

要积极探究制定并不断完善一套覆盖各个方面的治理制度，使整个治理工作有章可循，有据可依，治理与服务走上科学化、制度化、规范化的轨道；要有高素养的职员队伍，高技术的治理手段，高标准的治理要求。

只有如此，才能达到好的治理效
果。

二、加强治安防范，严格出入治理制度，建立客户档案
小区住宅治理最重要的确实是安全治理。

而xxxxxx住宅小区物业治理的安全保卫工作极其重要，必须加强治安防范，建立和健全各种值班制度，坚持外来人员出入检查登记制度，坚持定期检查楼宇防盗与安全设施制度，坚持安全治理下班交接检查制度，坚持24小时值班巡逻，力求做到万无一失。

同时，应全面建立客户档案，熟悉业主情况，增加沟通了解，做到时时心中有数，确保业主的人身和财产安全。

三、加强消防治理，做好防火工作
由于xxxxxx住宅小区功能多、设备复杂、人流频繁、装修量大（特不是入伙初期，将面临大批量的装修治理），因此火灾隐患因素多。

因此，xxxxxx住宅小区物业治理防火要求高，应特不加强对消防工作的治理。

做好对业主、对各施工单位用火、用电的宣传教育及监督治理工作，明确防火责任人，熟悉消防差不多知识，掌握防火、救火差不多技能；加强防范措施，定期检查、完善消防设施，落实消防措施，发觉问题及时处理，消除事故隐患。

四、重视清洁治理
环境卫生好坏是小区治理服务水平的重要体现。

我们将在自身环境治理经验的基础上，聘请专业的清洁治理公司，为小区提供专业的清洁服务工作。

为此要制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地点、材料、清洁次数、检查方法等。

同时要加强经常性巡视保洁，保证大堂、电梯、过道随脏随清，广场走道无杂物、灰尘，门窗洁净明亮。

五、强化设备治理及设施的维修保养设备、设施的正常运行是小区是否正常运作的核心。

应重视对xxxxxx住宅小区水电设施(包括高低压变电房，高低压电缆、电线，上下水管道等各项设施)的全面治理和维修，供水供电要有应急措施。

应特不注重对电梯的保养与维修，注重对消防系统的检查、测试。

要有健全的检查维修制度，要对公用设备、公共场所，如大厅、走道、电梯间等定期检查、维修维护。

对业主的设备报修要及时处理，并定期检查。

要做到电梯运转率不低于98％，消防设备完好率达到100％。

六、设立前台客户中心，完善配套服务
治理确实是服务。

为方便客人，满足客人需要，xxxxxx住宅小区应有配套的服务，设立客服中心。

关心业主、租户办理各种手续，解决相关问题；提供问讯、商务等各类服务，包括提供一些日常性服务，如协助接待来访客人，回复电话投诉，提供
打字、传真、复印及订票服务等；提供其他可能的托付服务，如代送快件等（小区多种经营有偿服务范畴）。

七、加强沟通协调，不断改进工作
小区治理处应加强与业主的沟通，主动征询、听取他们对治理服务工作的意见与要求，认真同意、处理业主、租户的投诉，及时反映、解决他们提出的问题。

要慎重对待，协调好各方关系，协调配合好政府各部门的工作，还要不断改进各项治理，使各项工作指标达到同行业先进水平。

第二章xxxxxx住宅小区物业治理服务目标xxxxxx住宅小区物业治理在满足总体要求“安全、舒适、快捷、健康”的基础上，配合项目的总体定位，为实现我们对居住区物业治理服务的整体策划及设想，对xxxxxx住宅小区的物业治理工作确定如下承诺指标，并采取切实可行的措施予以落实。

治理总体目标承诺：
在小区入伙后，配套设施完善及符合国家规范要求的条件下，
两年内：
——达到“长沙市物业治理优秀住宅小区”考评标准；。