项目策划定位分析报告
2012年9月目录
思路决定出路…
卖给谁
如何建
如何样卖
赚多少
信息：
桂元路—状元折桂
雄楚大道—翘楚—动静
华中师范大学—甲第
街道口商圈—副中心商业—光谷
高校—山—水—坡地—长巷小铺—街区
机关—企业—高校—餐饮—娱乐—酒店—干休疗养所
校园文化—社区文化一消费文化≮≯创智天地—生活空间—创意空间—创业空间—宜居空间—社交空间—餐饮空间—娱乐空间
学生—老师—二次置业者—居民—婚车队—陪读—公寓小户型—小三房—街铺—投资—换房…
1、项目差不多情况分析
1.1、项目地块位置
项目地块位于武汉三镇之一的武昌洪山区,珞狮路以东约６０0米,卓刀泉路以西约1公里,桂元路西侧与雄楚大道交汇处的南北两侧。
项目k7地块
项目k8地块
图1-1 洪山区洪山街洪山村城中村综合改
1.2、地块四至分析
项目位于武汉市洪山区雄楚大道与桂元路交汇处,隔雄楚大道(１00m)南北两块地皮；东临卓刀泉南路商圈(8０0m)，西接珞狮路（二环线）(600m），南望南湖(60０m)，北览华中师大(100m)、武汉理工大学(6０0m)。
雄楚大道：临街优势将成为本案形象的最佳展示面，利于规划临街商业裙楼及住宅楼；近期将建都市快速干线,对我项目的交通便利将是专门大的提升，而且对汇聚人气也将是专门好的促进;(现项目旁营运的公共交通线路请看附件）桂元路：路面窄,且周边城中村形象较差，商业价值较低；
安康路：隔街毗邻是省检察院以及其宿舍,居住氛围相对较好,可考虑作为住宅楼规划及生活配套型商业规划。
项目南面为军区干休所、华中师大学生宿舍（皆为十层以下的建筑）和南湖,产品定位及建筑设计时应结合该景观进行考虑。
图１-2 洪山村Ｋ7、Ｋ8地块周边环境现状
1.2、周边交通
穿越项目用地的雄楚大道是武汉最长的街道，跨越武昌区和洪山区两区，与武珞路平行向东,是武昌地区东西向的交通动脉,据悉2012年6月雄楚大道快速化改造工程开工,按规划，雄楚大街快速化改造工程西起梅家山立交,以高架形式连续跨过京广铁路、静安路、丁字桥路、石牌岭路、珞狮南路、卓刀泉南路、民族大道、关山大道、光谷大道后接落地，接现状地面道路至三环线胜利立交,全长14.８公里,建设工期27个月。
地块向东约600米接二环线,通过野芷湖立交可快捷抵达三环；地铁１1号线(蔡甸~豹澥)沿K7地块北端桂狮路规划。
穿越本案中间雄楚大道与其上面的高架快速干道，形成双层立体交通,在带来车辆交通便捷的同时，也对本项目带来了一定的负面阻碍。
图1－３ 洪山村Ｋ7、K8地块周边道路交通等情况
１.3、项目条件分析
项目地块的价值要素、地块环境要素、地块差不多要素等是项目的进行开发建设的重要依据,是决定项目开发建设方向的基础。
１．3．1 地块的价值要素分析
项目地段要素
表1－1
项 目 具体内容
地段位置
项目地块位于武汉三镇之一的武昌洪山区，珞狮路
以东约６00米，卓刀泉路以西约1公里,桂元路西
侧与雄楚大道交汇处的南北两侧。
项目地段处一
个有些尴尬的位置，有利有弊。
片区认知度 项目片区由于政府对旧城与旧村的拆迁改建,及周
珞狮路
雄楚大道
桂元路
卓刀泉路
卓刀泉路口小商圈
珞狮路口小商圈 思玛特公寓 Bobo 城公寓 K7 K8
综合分析:本项目地段属于尚未成熟但有一定基础的区域,片区整体人流量、交通状况、配套设施、居民认知度等一般，各项要素对项目的开发建设有利有弊。
1.3.2
环境要素分析
表1-2 环境要素分析表
综合分析：项目环境相对来讲处于一般,不具备开发建设
高档社区的相关条件。
由于项目的总体环境相对不平衡,本项目走中档精品社区建设路线比较有利于项目的开发。
１．3.3 地块差不多要素分析
开发地块位于洪山区珞狮路(二环线)以东约6０0米,由位于雄楚大街南北的Ｋ7\K8两幅地块组成。
●规划条件
按照政府土地招标文件K7地块规划如下：
净用地面积为26３１7平方米(含村属国有土地3191平方米，以实测面积为准);
规划用地性质为居住用地、商业设施用地;
建筑面积不大于11５98０平方米（其中商业设施建筑面积为４4４00平方米）;
容积率依照建筑面积与净用地面积比值计算;建筑密度不大于2５%；（按照规划局给的条件,该地块的容积率按建筑面积与未实测的净用地面积比值约为４.４1。
按照该地块建筑面积不变的原则,净用地以实测为准,地块实际容积率按建筑面积与实测后的净用地面积比值为准。
）
建筑高度结合具体方案确定；
按照规划局给的条件，该用地位于三级操纵区，其中套型建筑面积９０平方米以下商品房建设规模许多于住宅总建筑规模的６６％。
绿地率按《武汉市绿化治理条例》执行;
国有建设用地使用权出让年限为住宅用地70年、商用用地4０年；
K8地块规划净用地面积为３１689平方米（以实测面积为准）；规划用地性质为居住用地;建筑面积不大于1３５960平方米；
容积率依照建筑面积与净用地面积比值计算;建筑密度不大于25%;(按照规划局给的条件，该地块的容积率按建筑面积与未实测的净用地面积比值约为4．29。
按照该地块建筑面积不变的原则,净用地以实测为准，地块实际容积率按建筑面积与实测后的净用地面积比值为准。
）
建筑高度结合具体方案确定;
按照规划局给的条件，该用地位于三级操纵区，其中套型建筑面积９０平方米以下商品房建设规模许多于住宅总建筑规模的66%。
绿地率按《武汉市绿化治理条例》执行；
国有建设用地使用权出让年限为住宅用地70年。
图1-4 洪山村K7、K8地块红线图
●地块状况：
K７地块南临雄楚大街(５0米规划路）,面宽约60米，向北通过桂圆路与华中师范大学南门相接，东为桂圆路(20米规划路),面宽24０米，西邻建桥小区;规划净用地面积为２6317平方米，约合39．5亩。
地块南低北高,南北高差约10米左右，高处视野较开阔，呈不规则形状，但相对便于规划利用。
K８地块位于K７地块南端，北临雄楚大街，临街面宽约190米,西接给水加压站用地;规划净用地面积为31６８9平方米,约合47.５亩。
地块相对平坦,呈倒凹型布局，不利于规划利用。
2、市场分析
2.1 宏观环境分析
从一些宏观的基础数据来看，出目前武汉的房地产市场的进展具有一定的市场基础。
近几年武汉市第三产业一直稳定进展，处于“三产”的前列,差不多成为武汉房地产市场需求的主流,并保持着房地产市场的繁荣。
图2－1 武汉市２０07~2011年三次产业比重。