章丘市城镇土地级别与基准地价更新技术报告章丘市国土资源局2007年6月目录第一部分概述1.1城市概况 (1)1.2章丘市土地市场状况 (5)1.3本次基准地价更新的背景 (6)1.4总体要求 (6)1.5主要依据 (7)1.6工作内容 (7)1.7更新的基本原则 (8)1.8技术路线 (9)1.9提交成果 (10)1.10工作程序 (10)1.11技术方法 (11)第二部分城区土地级别与基准地价更新2.1土地级别更新 (13)2.2城区基准地价更新 (28)2.3城区基准地价修正系数体系更新 (43)第三部分乡镇土地级别与基准地价更新3.1土地级别更新 (58)3.1.1圣井办事处驻地土地级别更新 (58)3.1.1.1定级因素及权重 (58)3.1.1.2定级因素分值计算 (58)3.1.1.3土地级别划分 (63)3.1.2其他乡镇土地级别更新 (63)3.2基准地价的评估 (64)3.3基准地价修正体系 (65)第四部分土地级别与基准地价更新成果的应用4.1土地级别与基准地价更新成果的应用 (73)4.2应用基准地价应注意的问题 (73)第一部分概述1.1城市概况1.1.1地理位置章丘市位于山东省中部,泰山东北,黄河南岸。
西邻历城区,东连淄博市,南交泰安,莱芜市,东北与邹平县接壤,西北隔黄河与济阳相望,总面积1855平方公里。
地势南高北低,海拔高度50-500米,处中纬度,东经117°1′-117°35′,北纬36°25′-37°09′。
至2006年底,全市共辖14个乡镇,6个街道办事处,1035个自然村,人口99.94万人,其中非农业人口15.98万人。
1.1.2历史沿革商代,东北部为蒲姑国,西部为谭国(都城今龙山镇城子崖)。
战国属齐。
秦属济北郡。
汉属青州部济南郡。
汉景帝四年(前153年)置县称阳丘(治今绣惠镇回村)。
东汉中部为阳丘县,北部为猇县、菅县,南部为土鼓县。
后阳丘、土鼓县并入东朝阳县。
南北朝宋时改东朝阳县为朝阳县。
北齐废朝阳县置高唐县。
北齐天保七年(556年)高唐县迁治女郎山(章丘山)南建城。
隋开皇十六年(596年)改为章丘县。
唐贞观元年(627年)属河南道齐州济南郡。
宋、金属济南府。
元属山东东路西南道济南路总管府。
明、清属济南府。
民国初属岱北道。
1914年改属济南府。
1945年8月划章丘西北部、历城县东部为章历县,其余为章丘县,属泰山专区。
1950年4月两县划归淄博专区。
1953年9月章历县并入章丘县,属泰安专区。
1958年8月县治迁明水,11月属济南市。
1961年5月归泰安专区。
1979年1月复属济南市。
1992年8月撤章丘县设章丘市(县级,山东省辖,济南市代管)。
1.1.3自然条件1.1.3.1地势、地貌章丘市地处泰沂山脉北麓与黄河之间。
自南而北为山地、丘陵、平原,分别占全市总面积的30.8%、25.9%、43.3%。
在地质构造上,南部属鲁西隆起,北部属济阳凹陷。
地质构造形式普遍为单斜岩,以块断为主,褶皱少见,岩层走向北西60°,倾向北东30°,倾角7°-13°。
1.1.3.2气候、水文市域处中纬度,属暖温带季风区中的大陆性气候,四季分明,雨热同季。
春季干旱多风,夏季雨量集中,秋季温和凉爽,冬季雪少干冷。
历年平均日照2647.6小时,平均气温为12.8℃。
降雨量多年平均为600.8毫米,平均无霜期为192天。
河流大部属小清河水系,东南部少数属大汶河水系。
共有河流7条,其中外流河2条:黄河,为西北界河,西南东北流向,境内长度27.08公里;小清河,位于西北部,西南东北流向,境内长度18.8公里,流域面积1651.6平方公里,年均径流量7.77亿立方米。
内陆河4条:绣江河,源于明水百脉泉,境内长32.8公里,流域面积667.9平方公里;西巴漏河,在中南部,南北流向,属季节河,境内长68.8公里;东巴漏河,在东南部,东南西北流向,属季节河,境内长34.4公里;漯河,境内长28公里。
湖泊有白云湖,位于西北部白云湖镇,总面积17.4平方公里,水面积7.5平方公里,水深1~3米。
芽庄湖,总面积5.38平方公里,水面积2.17平方公里,水深1.9米,最深处2.4米。
1.1.4社会经济2006年,全市国内生产总值达到266.8亿元,比上年增长22.4%。
其中:第一产业增加值35.8亿元,增长19.3%;第二产业增加值141.9亿元,增长24.5%;第三产业增加值89.1亿元,增长20.4%。
三次产业结构为13.4:53.2:33.4。
人均国内生产总值26769元,增长21.9%。
2006年完成税收15.18亿元比上年增长25.3%。
规模以上工业企业(即全部国有及年销售收入500万元以上非国有独立核算工业企业,下同)实现利税43.2亿元,比上年增长24.6%,其中实现利润24.8亿元,比上年增长26.6%。
2006年,全市在岗职工人数9.67万人,比上年末增长27.56%。
其中国有经济单位4.28万人,集体单位1.11万人,其他单位4.28万人。
城镇登记失业率控制在3.4%以内。
1.1.4.1工业2006年,规模以上工业企业发展到371家,实现产品销售收入332.8亿元,增长23.7%。
工业增加值完成141.9亿元,比上年增长24.5%;其中:规模以上工业增加值107.3亿元,增长27.4%。
在规模以上工业企业中,国有企业增加值9.24亿元,增长34.18%;集体企业增加值12.24亿元,增长16.51%;股份合作企业增加值0.84亿元,增长22.58%;股份制企业增加值55.21亿元,增长30.21%;外商及港澳台商投资企业增加值9.90亿元,增长29.92%;其他经济类型企业增加值19.92亿元,增长23.43%。
轻工业增加值11.76亿元,增长28.81%;重工业增加值95.58亿元,增长27.25%;轻重工业比例为11.0:89.0;工业用电量达到15.09亿千瓦时,增长27.37%。
2006年,重汽、萨博汽车、济钢机械、电厂二期工程、中集车辆、圣吉铸造、中氟化工、圣邦绿野等一大批引办项目投产达效,新增规模以上工业企业58家,总数达到371家,新增企业个数居济南十县市区之首。
全市销售收入过亿元企业达到75家,其中闽源钢铁、圣泉集团、明水化工、海尔电机四家企业过10亿元,利税过5000万元的企业14家,其中圣泉集团、章丘发电、明水化工三家企业实现利税过亿元。
共实施工业投资项目287项,其中转续项目98项,新开工项目189项。
项目计划总投资362.8亿元,累计完成投入128.9亿元,同比增长21.1%,占全社会固定资产投资的59.6%。
全市新签约项目94个,总投资212.43亿元。
在签约项目中外资项目7个,过亿元项目49个,总投资189.1亿元。
新建项目89个,总投资69.62亿元,完成投资34.4亿元。
新建项目中过亿元项目11个。
续建项目225个,总投资327.8亿元,完成投资87.7亿元。
引进资金2.05亿元。
2006年,全市已建成圣泉集团、汇丰集团、华塑建材有限公司、明水汽配4家省级技术中心,康泰集团、明化集团、等13家济南市级技术中心,琅沟电厂、缸套厂、怡通电子等29家章丘市级技术中心。
高新技术产业企业累计完成产值137.93亿元,同比增长45.66%,占规模以上工业总产值的比重为37.14%,比年初提高10.82个百分点。
1.1.4.2固定资产投资和建筑业2006年,全市完成全社会固定资产投资216.3亿元,同比增长34.4%,首次突破200亿元大关,达历史最高水平,其中,规模以上城镇固定资产投资完成164.6亿元,同比增长43.5%,农村固定资产投资完成37.2亿元,同比增长1.9%,房地产开发完成投资14.5亿元,同比增长49.1%。
投资结构趋优,一、二、三产比重之比由2005年的3.4:67.3:29.3调整为2.6:61.5:35.9,投资结构进一步优化。
第三产业投资增长65.5%,高新技术产业投资增长43.8%,工业投资完成128.88,增长21.13%。
在工业投资中主要集中于制造业和电力生产业:其中化学原料及化学制品制造业完成投资10.5亿元,通用设备制造业完成投资30.4亿元,交通运输设备制造业完成投资25.2亿元,电力生产业完成投资16.4亿元。
房地产开发投资呈快速增长的发展势头,房地产开发累计完成投资14.5亿元,增长49.1%;房屋施工面积达120万平方米,商业营业用房面积27.1万平方米,同比分别增长45.3%和38.5%;商品房销售面积33万平方米,销售额8.5亿元,同比分别增长47.7%、42.5%。
2006年,投资效益进一步提高。
全市全年新增固定资产103.3亿元,增长9.6%,固定资产交付使用率47.8%。
1.1.4.3运输邮电业2006年,全市全年共完成农村公路改造项目34个59.6公里,总投资2078万元;全市通车里程达2017.1公里。
新农村建设首批48个项目已全部完工,总投资2394.6万元。
全年客运量420万人,比上年增长2.02%;货运量1472万吨,比上年增长6.82%。
客运周转量18568万人公里,比上年增长4.13%;货运周转量68122万吨公里,比上年增长7.67%。
2006年,全市完成邮电业务总收入18713万元,比上年增长11.3%。
年末电话交换机装机容量29.78万门;全市固定电话用户数24.39万部。
1.1.4.4国内外贸易与市场物价2006年,消费市场繁荣活跃百佳购物、奥德隆商厦等多家大型商业企业相继落户,全年新增限额以上贸易餐饮企业13家全年全市实现社会消费品零售总额95.8亿元,同比增长17.4%。
其中,批发零售贸易业实现零售额79.3亿元,同比增长16.8%;住宿餐饮业实现零售额12.3亿元,增长27.9%;其他4.2亿元,增长7.4%。
按经济类型分,在消费品零售中公有制经济完成零售额16.5亿元,增长16.9%;非公有制经济完成零售额79.3亿元,增长17.5%。
1.1.4.5对外经济贸易与合作2006年,全市外贸出口达到12261万美元,同比增长35.1%,有外贸出口实绩企业达到74家,比上年增加12家,出口累计超过300万美元的企业有11家。
全市新批利用外资项目18个,合同利用外资6949.3万美元。
实际外商直接投资5009万美元,同比增长24.7%。
1.1.4.6财政金融2006年,全市地域财政收入完成23.34亿元,同比增长22.45%;地方财政收入首破15亿元大关,达15.18亿元,比上年增收3.1亿元,增长25.3%。
国地税收完成16.16亿元,同比增长22.57%,当年净增3.0亿元。