一个XXXX项目的策划案一、市场概况-----------------------------------------------------3〈一〉 XX概况---------------------------------------------3〈二〉 XX市经济消费状况------------------------------6二、项目优劣势分析-------------------------------------------10三、项目定位---------------------------------------------------13四、营销策略----------------------------------------------------14（一）目总体营销概念设计------------------------14（二）项目卖点挖掘及组合方式------------------20（三）项目品牌的建立极其过程------------------22（四）项目入市时机与姿态---------------------------24(五)市场信息的收集和分析,不断修正市场目标-------24前言承蒙XX市君悦房地产开发XX赏识，本公司有机会参与君悦豪庭商场（以下简称本项目）的商场提供推广策划意见。
敝司将以素具之专业精神及经验，为贵司详细分析现XX情况；继而，针对该项目的特点及优势，提供一系列的销售及推广建议，务求协助贵司凭着周详而紧密的推广计划，成功策划XX君悦豪庭商场项目。
XX市“君悦广场”初步策划建议书一、市场概况〈一〉XX概况1．地理位置XX市位于XX省中南部，珠江三角洲中部，北接番禺市和XX市，西邻江门市、新会市和斗门县，东南连接XX市，东隔珠江口伶仃洋与XX市和XX相望。
全市行政管辖X围面积1800平方公里。
2．行政区划分位于中部的城区分为东区、南区、西区、中区、北区共5个区、是XX市的***、文化、金融和商业中心。
北部有小榄、南头、东凤、黄圃、东升、阜沙6个镇。
小榄是全国百强镇之一、经济实力雄厚，拥有十多家年产值超亿元的企业，五金业为特色工业；南头、东凤、东升等镇的乡镇企业和非公有制经济不断发展，小家电行业的发展已成规模。
西北部的古镇是全国著名的灯饰生产基地、古镇灯饰产品覆盖全国各地，产量几占全国近50%的市场份额，西南部的大涌镇以红木家具和牛仔系列服装等为主要产品，红木家具发展迅速，已成为特色工业。
西部的沙溪、横栏两镇，各具自已的发展特色。
沙溪镇以制衣业为龙头行业，制衣企业的总产值占全镇的一半、国内休闲服装十大品牌有八个为沙溪生产，并形成了为该行业服务的大型布匹市场；横栏镇大力发展乡镇企业，“三高”农业的发展颇具规模，拥有十大“三高”农业示X基地。
东北部的民众、三角镇及城区北部的港口镇，是XX市农作物的主要产区，在发展效益农业的同时，大力发展工业。
市政府立项的高平化工区，位于三角镇北部，加大了该地区的招商引资力度。
京珠高速公路贯通东北部各镇，带来了更多的便利。
东部毗邻XX的南朗镇具有良好的人文资源，伟大的XX革命先行者孙XX的故乡翠亨村座落于该镇。
京珠高速贯通全镇。
南朗致力于发展外向型经济和自有基础工业，目前有5个工业园区。
南部有五桂山、坦洲、三乡、板芙、神湾5个镇。
五桂山镇是XX市唯一的山区镇，也是XX省著名的革命老区，拥有丰富的自然景观，是省政府规划的重点旅游开发区；坦洲、三乡、板芙、神湾各镇大力发展外向型经济，不断改善投资环境，致力于招商引资，成效显著，近年以港资、台资、日资等为主的企业陆续在南部各镇落户。
3．人口特征XX市常住人口共约130万，其中城镇户口30万人，农业人口100万，人口增长率为0.56%，XX市外来人口62万人，比1999年增长15.58%，占全XX人口约46%，XX市石岐共有人口约31万。
（附表一）表一：XX人口统计镇区年份户籍人口（人）外来人口（人）火炬区 1998 46611 472101999 47305 52630增长% 1.49 11.48北区 1998 22800 75981999 25387 6921增长% 11.5 -8.91西区 1998 27973 231181999 30096 21000增长% 7.59 -9.16中区 1998 133015 249471999 134000 20000增长% 0.74 -19.83东区 1998 55101 319031999 56562 31800增长% 0.57 -0.32南区 1998 20666 185741999 20933 19000增长% 1.29 2.294．交通XX市有连接澳门、XX、江门、XX、XX、XX、番禺等7个城市，而海上交通则有轮船连接XX等地，而连接各区、镇的交通亦十分方便。
〈二〉XX市经济消费状况1、人均收入水平2000年XX市居民人均收入11,183元比1999年增加814元，增长率为7%，城镇农村人均收入6,301元，比1999年增加120元，增长率为2%，而XX省的居民人均收入为9,000元，城镇农村人均收入为4,500元，由于得此结论，XX市人均收入高XX省人民收入，消费力具大。
2、人均消费情况2000年XX市居民人均消费支出为9,140元，其中食品支出占总额的50%，衣着支出占5%，房地产方面支出10%，均比1999年上升了8%。
2000年XX市的居民存款余额为3,445,587万元，比1999年3,220,999万元,增长了7%（附表二）表二：XX城镇居民家庭支出情况消费性支出（人年均值） 1998年 1999年变化%消费性支出 8100.24 9140.14 12.84%食品 3768.84 4093.81 8.62%衣着 430.20 477.15 10.91%家庭设备用品及服务 362.24 400.54 10.57%医疗保健 463.32 501.11 8.16%交通通讯 900.12 1314.29 46.01%文教娱乐服务 636.48 743.10 16.75%居住 745.56 808.64 8.46%其他商品和服务 793.08 801.50 1.06%非消费性支出 598.32 473.41 -20.88%从以上数据可得出XX市居民的主要消费方式是饮食，衣着房地产，交通，电信方面，而存款方面也有很大的比例的增长，说明XX市居民的消费意识还不算太强，但从存款额的增加可看出其消费潜力非常具大，而故君悦豪庭的商场应在饮食方面的比重应适当增加，而适当的把君悦豪庭商场推出市场销售亦可使发展商资金回收方面有具大支持。
3XX市零售消费市场XX石岐镇的零售气氛主要集中在三个地方：a 孙文西路一带该处是XX市的传统商旺地，以大众及外来人员消费为主要对象，属于中、低档大众化消费为主，价钱基本上属于中、低档次，但是由于其属于XX传统商业旺地，故在零售方面还有一定的消费力。
b 富华、国际酒店一带该处与孙文西路仅一河之隔，但由于该地方是来经XX及XX、XX等地交通的主要聚集点，则富华国际是XX知名的星级酒店，故该处以外来或往来客商为主要消费对象，属于XX中、高档消费为主，但是由于城市的发展，该处零售市场亦逐渐走向下坡，而转向不需太大人流支持的电脑等商业方向。
c XX三路一带该处由于中区的入住人口不断增加，且XX市发展方向由中区往开发区方向发展，该地又处于二区主要交通的中点，又有益华百货，京华酒店的存在，故该地段亦逐渐走向上升阶段，其主要消费对象主要是XX 当地中、高收入的人群，从数据方面来判断该地段大有成为孙文西路及富华酒店一带的聚精点，取代其传统商业旺地的趋势。
从以上城市发展方向及零售市道分析，君悦豪庭商场的建立，正处于新、旧两区之间，其出现必可成为新、旧区商业零售业转化的枢纽。
（有关XX市的商铺租卖市场概况祥见附表三）表三XX市主要项目及商业街租售价名称地点租价（元/m2）售价（元/m2）孙文西路 200-250中垦广场南基路首层：100-150二层：60-120三层：30-50西苑广场福华路首层：70-120二层：50-70三层：30-40XX国际商业中心福华路XX三路交界首层：190-250二层：110-145三层：95-125 22,900-28,90013,250-17,50011,400-15,000民生路 50左右太平路 50XX二路 30悦来路 40孙文中路 100怡华广场 XX三路 90怡华百货 XX三路分成25%金都广场 300西场广场富华路 160左右从上表看出，XX当地租金在30元/m2至250元/m2左右，商场租金60元/m2至300元/m2左右另外亦可看出XX市商铺售价在10,000元/m2至28,900元/m2。
故建议XX君悦豪庭商场租售价如下：租价单位（元/m2/月）售价均价单位（元/m2）首层 100 15,000二层 60 10,000三层 40 8,000四层 30 6,000二、项目优劣势分析：项目优势1．项目位于XX二路及悦来南路的交汇处。
这两条路是XX市的城市主干道，也是各长途汽车的途径之路。
因此本项目凭借一定的交通优势。
可将项目的辐射X围遍及XX全市2．项目所在区域商业、市政设施配套较齐备，如住宅小区、银行、邮政、电信、水电局等。
从而本区域人口结构上以中上阶层为主。
有一定的消费及投资潜力。
3．项目计划兴建1500m2的广场，将会给各种商业推广活动，人流汇集提供方便，同时有助于本项目的兴旺及名声的建立。
4．本项目住宅部份的高品质定位有助于商场早期名声的确立，吸引市民的投资欲望。
5． XX目前尚未有十分成功的店中店式的综合购物商场，因此在这方面的竟争相对较小。
项目劣势1 XX的零售气氛与XX、XX等城市相比有一定的差距。
居民消费集中在交通、房地产、电信等行业上。
从社会消费品零售总额上看，XX市的商业气氛正在逐步转好（附表四）。
很多商家都会把XX放在重点开设支店的地位上。
如：麦当劳、肯德基、CY、佐丹奴、班尼路等。
表四社会消费品零售总额（按行业分）单位：万元年份 1998 1999 1999比1998变化%社会消费品零售额 855266 951506 11.25批发零售贸易业餐饮业零售额制造业零售额其他行业零售额 85881 91409 15.066.01-18.016.44因此,如能适当地引导XX市民的消费及投资,应成为本项目营销策略的重点。
2 项目所在位置有人行立交桥，阻挡项目的可视面，亦减低消费人群的购买欲望。
因此，在消售或租赁上有技巧地向买家或租户解释。
3 目前停车位置数量500个左右（包含住宅部分），对于一个二万平方米的商场是远远不够的。