• 二、加权移动平均法
• 加权移动平均法是将估价时点之前每若干时期的 房地产价格的实际值经过加权之后，再采用类似 简单移动平均法的方法进行趋势估计。需要对房 地产实际值进行加权的理由，与在前面平均增减 量法和平均发展速度法中所讲的相同。
• 第六节 长期趋势法的作用
• 长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价 格，如用于假设开发法中预测未来开发完成后的 房地产价值。
第一节 路线价估价法
一、路线价估价法的基本原理 二、路线价估价法的估价步骤
一、路线价估价法的基本原理
• 具体介绍：
• 数学曲线拟合法 • 平均增减量法 • 平均发展速度法 • 移动平均法
第二节 数学曲线拟合法
• 数学曲线拟合法主要有直线趋势法、指数曲线趋 势法和二次抛物线趋势法。这里对其中最简单、 最常用的直线趋势法作介绍。
• 运用直线趋势法估价，估价对象或类似房地产的 历史价格的时间序列散点图，应表现出明显的直 线趋势。在这种条件下，如果以Y表示各期的房 地产价格，X表示时间，则X为自变量，Y为因变 量，Y依X而变。因此，房地产价格与时间的关系 可用下列方程式来描述：
• 在实际运用中，移动平均法有简单移动平均法和 加权移动平均法之分。
• 一、简单移动平均法
• 某类房地产2006年1~12月的价格如表8-5中第2列 所示。
• 具体的计算方法是：把1~5月的价格加起来除以5 得684元/㎡，把2~6月的价格加起来除以5得694 元/㎡，把3~7月的价格加起来除以5得704元/㎡， 依此类推，计算结果见表8-5第3列。然后根据每5 个月的移动平均数计算其逐月的上涨额，计算结 果见表8-5第4列。
• 与平均增减量法类似，由于越接近估价时点的发 展速度对估价越重要，所以如果能用不同的权重 对过去各期的发展速度予以加权后再计算其平均 发展速度，就更能使评估价值接近或符合实际。
第五节 移动平均法
• 移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀， 即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时 序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时 间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出 价格变动的基本发展趋势。
•如果用不同的权重对过去各期的增减量予以加 权后再计算其平均增减量，就更能使评估价值接 近或符合实际。至于在估价时究竟应采用哪种权 重予以加权，一般需要根据房地产价格的变动过 程和趋势以及估价人员的经验来判断确定。
第四节 平均发展速度法
• 运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产 价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上 升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这 种方法。
• 此外还有一些其他作用，例如： • ①用于收益法预测未来的租金、经营收入、运营
费用、空置率等； • ②用于市场法中对可比实例成交价格进行交易日
期调整； • ③用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格
的发展趋势或潜力； • ④用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。
第十一章 地价评估和地价分摊
• 掌握：路线价法，高层建筑地价分摊与土地占有 份额的确定。
• Y＝a＋bX
• 在上述公式中，a、b为未知参数，如果确定了它 们的值，直线的位置也就确定了。a、b的值通常 可用最小二乘法确定的。根据最小二乘法求得的a、 b值分别如下：
第三节 平均增减量法
• 运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价 格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上 升或下降的数额大致接近，否则就不适宜采用这 种方法。
一标准(如为单价，土地还有楼面地价。化为同一 标准的方法与市场法中建立价格可比基础的方法 相同)，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间 序列，画出时间序列图； • ③观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适 当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随 时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式(或 数学模型)； • ④以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的 价格。
长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格 资料要真实、可靠。拥有越长时期、越真实的历 史价格资料，作出的推测、判断就会越准确、可 信。
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四、长期趋势法的操作步骤
• 4个步骤进行： • ①搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，
并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠； • ②整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同
三、长期趋势法适用的对象和条件
• 长期趋势法是根据房地产价格在过去长期内形成 的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实 调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、 分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的 趋势在未来继续存在。
• 长期趋势法适用的对象是价格无明显季节波动
的房地产。
• 适用的条件是拥有估价对象或类似房地产的较
• 熟悉：城市基准地价评估，基准地价修正法。
• 土地是一种房地产，地价评估是房地产估价的一 个重要方面。地价一般可以直接运用前面介绍的 市场法、成本法、收益法、假设开发法等来评估。
• 但地价评估还有一些独特的方法。因此，本章对 专门适用于城镇街道两侧商业用地估价的路线价 法，对有中国特色的城市基准地价评估和基准地 价修正法，对与地价评估有关的高层建筑地价分 摊，作一简要介绍。
长期趋势法地价评估与分 摊
第一节 长期趋势法的基本原理
一、长期趋势法的概念
• 长期趋势法是运用预测科学的有关理论和 方法，特别是时间序列分析和回归分析， 来推测、判断房地产未来价格的方法。
二、长期趋势法的理论依据
• 房地产价格通常波动，在短期内难以看出其变动 规律和发展趋势，但从长期来看，会显现出一定 的变动规律和发展趋势。因此，当需要评估(通常 是预测)某宗(或某类)房地产的价格时，可以搜集 该宗(或该类)房地产过去较长时期的价格资料， 并按照时间的先后顺序将其编排成时间序列，从 而找出该宗(或该类)房地产的价格随时间变化而 变动的过程、方向、程度和趋势，然后进行外延 或类推，这样就可以作出对该宗(或该类)房地产 的价格在估价时点(通常为未来)比较肯定的推测 和科学的判断，即评估出了该宗(或该类)房地产 的价格。