潍坊润扬五金城业态及运营建议山东国弘置业项目运营管理部2015年12月6日报告目录：一、报告形成背景及项目运作阶段1、项目目前基本沟通情况2、设立报告基本目的及原则说明二、潍坊城市发展简析1、宏观及潍坊市市场经济发展概述2、区域未来重点规划发展政策及行业三、区域及周边情况简析1、区域价值分析2、区域特点及客群分类3、区域商业数据及业态发展预判四、投资项目自身分析1、投资项目四至、体量、产品特点2、项目目前所在市场发展情况简析3、项目优劣势及业态要求筛选五、投资项目业态定位1、项目运营方式建议2、定向业态建议及拟定划分铺排3、业态改造建议及费用计算六、后期招商运营建议七、投资收益分析第一章、报告形成背景及项目运作阶段一、项目目前基本沟通情况1、项目范围：潍坊润扬五金城5号楼6号楼7号楼9号楼部分楼座。

2、项目目前交易确定情况：1）山东国弘置业已明确对该项目进行收购，收购方式为资产收购。

2）付款方式为先进行5号楼、6号楼收购，产权交割，7号楼、9号楼待出售方解押完毕后进行收购款支付，预期价格2400元/㎡。

3）收购款资金构成：60%来自公司自有资金，40%来自银行贷款。

4）办理房屋产权证，按层可进行分割办证。

5）上下水可接主管网，室内自行设计，自行施工。

6）税费按国家税法规定，契税3%购买人负责，维修基金每平方米70元由购买人负担。

后期物业公司由业主委员会社区办选定。

二、设立报告基本目的及原则说明1、本次报告建议目的：通过对于城市发展分析、区域市场分析、物业形态分析解读，得出项目可运营业态种类，并进行重组排列、可行性分析及投资收益分析，为项目后期运营决策提供选择及依据。

2、本次报告建议原则：1）适合建筑原则—依据现有项目建筑形式进行业态筛选，杜绝大改大建及建筑破坏；2）合理优化原则—依据地域特点及周边消费需求，合理进行业态推荐，并与现有五金大市场主题互补，但杜绝重复。

3）多元化良性循环原则—收购项目楼座较为分散，各层面积较大，应进行多元化业态组合，并与建筑形式及周边环境可结合，持续发展。

3、本次报告建议说明：本次报告由于接触项目时间较短，对周边市场及经济发展了解不深，投资收益测算及业态推荐难以准确，重在发展思路的汇报。

第二章、潍坊城市发展简析一、潍坊市经济发展概述1、潍坊城市概述潍坊，位于中国第一大半岛山东半岛的中部，与青岛、日照、淄博、烟台、临沂等地相邻，是半岛城市群地理中心。

2015年在国家“一带一路”和“互联网+”发展的背景下,潍坊日前制定出台了全市现代物流基地建设计划(2015-2017)。

潍坊将打造现代物流新高地、构建现代物流新格局、搭建现代物流“互联网+”新平台、创建国际化现代物流新优势四方面发力,将潍坊打造成山东半岛区域物流枢纽、全国特色产业物流基地。

近年来，潍坊持续加大教育投入，大力改善办学条件,连续10年全市预算内教育投入占财政支出的比例都在25%以上,2014年达139亿元。

潍坊市财政收入在全省不是最高的,但各级政府对教育的投入力度是最大的。

2、潍坊经济数据分析2015年1—10月潍坊经济发展经济数据从以上经济发展数据分析来看，三大产业中，第三产业发展速度较快，商业、服务行业全面升级，同时社会消费品零售总额、居民收入支出的快速提高，说明城市居民消费能力得以提升及释放，固定资产投资投入大幅增加也充分证明城市发展及投资环境得以提高。

3、城市发展小结近年来，潍坊城市发展速度高于全国城市发展速度，第三产业带动下，固定资产投资额与居民收入消费水平提升较快，城市建设也得以升级，后期潍坊将依据城市特殊地理位置，打造以现代物流特色的枢纽城市。

同时城市一直加大教育投资，重视教育培训行业发展。

二、区域未来重点规划发展政策及行业1、潍城区域发展解读潍城区地处中心城区，是山东半岛重要的交通枢纽，素有“半岛走廊”之称。

辖区内胶济铁路、济青高速公路横贯东西；国道、省道及市区公路纵横交错。

近年来，潍城区以“一城、四基地”的功能构建中,“一城”,即通过旧城改造、城中村改造、近郊村迁村并点,推进272平方公里全域城市化开发,建设宜居宜业的现代化新城区。

并依托中百、火车站、金沙、金泰四大商圈和十笏园、10条特色街区区域发展，打造“四个基地”,即现代物流基地、城市商贸基地、文化产业基地、城市工业基地建设。

2013年6月，潍坊市人民政府与中国建设基础设施总公司就关于潍坊火车站南广场片区改造开发建设项目签署合作框架协议。

项目概算投资260亿元,占地约10平方公里,整个项目片区改造后可形成1000万平方米的建筑规模,力争通过5至7年时间, 将潍坊火车站及周边打造成集商务、仓储、教育、旅游、居住于一体的功能片区,进一步提升中心城市的综合竞争力。

2、潍城区域发展小结潍城区域发展方向较为明确，物流、文化、商贸、工业建设将是未来发展重点，同时火车站广场及周边升级改造，也对本项目有较好的扶持及增值效应。

3、本章小结：潍坊城市发展以打造现代物流为依托，并重视教育行业投入，潍城区域迎合城市发展趋势，打造现代物流基地、城市商贸基地、文化产业基地、城市工业基地建设。

并已启动火车站大型改造升级工程，带动项目周边持续利好。

第三章、项目区域及周边情况简析一、区域价值分析本项目位于潍坊火车站北侧，青年路与建康路交汇处西南侧，属于潍坊城市南部核心发展区域，周边学校、住宅、餐饮住宿林立；项目区域交通较为发达，长途汽车站、火车站、物流园区近在咫尺。

并且近年来专业市场、大型商超在附近入驻，例如千叶家具、中亚商贸城、金沙城市广场等，商业价值较高。

伴随着火车站地下商业广场的建立及周边商业的丰富，项目周边区域地段价值将陆续提高，项目具备良好的升值潜力。

总体分析：项目交通位置优越，外部交通资源得天独厚，周边商业价值较高，具备升值潜力。

二、区域特点及客群分类项目周边主要以火车站、长途汽车站等交通枢纽为发展基础，区域内商业以商业服务类及依附物流较为紧密的主题市场为主，并主要为特色餐饮、商务酒店、五金建材、家具批发、小型商超等业态，周边大型社区较少，当地居住人口密度适中，密集的区域内外地人员消费成为区域内主要商业发展支点。

三、区域商业数据分析及业态预判1、区域商业数据分析目前根据现有市场租金及网络调研分析：项目目前对外出租产品主要为商铺及公寓，除去商务宾馆租金为1.96元/天/㎡（含宾馆服务费），分析现有物业对外平均租金在0.8元/天/㎡。

2、区域商业业态预判结合区域特点及城市、城区发展要点，并可虑租金可支撑因素，本区域内。

项目可以以教育培训、电商物流、商务住宿、青年公寓行业为目标业态，适于长期生存、发展要求。

第四章、投资项目自身分析一、投资项目四至、体量、产品特点1、项目四至项目西邻和平路、东靠青年西路、南至健康西街、北侧与物流园区相接，并有一条单车道与和平路相连；四面临路，交通通达；三条城市主干道围绕其中，辐射整个区域。

2、项目建筑质素：润扬五金城项目由润扬置业开发有限公司投资4.5亿开发，整体定位为五金机电专业市场，其建筑形态有住宅、公寓、仓储。

项目总占地42500㎡，总建筑面积157800㎡，项目容积率为3.76，绿化率为30%，总户数为1900户，总停车位1072辆，地上238辆，地下834辆；本次收购项目土地使用年限：2006年6月30日—2045年6月29日，计算得出项目剩余产权时间约30年。

3、本次收购项目体量公摊面积及公摊率2406.42㎡17.1% 本次依据下以上项目自身分析及项目目前收购价格2400元/㎡进行相关数据计算，得出：数据事项数据计算数据结论收购款项2400*14060.44 3374.5万税费收购款项*3% 101.2万维修基金70元/㎡*14060.44㎡98.4万其中贷款数额收购款项*40% 1350万贷款利息10年银行抵押贷款计算360.4万房屋使用时间约合29年7个月10795天折合租金购房总成本/总面积/期限0.32元/天/㎡现有项目对外租租金区域市场分析获得0.7元/天/㎡通过以上分析得出结论，项目收购折合日租金远低于现有市场平均租金水平，项目评估：本次收购可以获得稳定利润。

4、本次收购项目体量分布分析6号楼本次所购买项目位置在润扬五金城中央位置，外部受其他高层遮挡，可视性较差，这对于项目所筛选业态要求较高，并且所购项目楼座较为分散，需要进行业态组合。

二、项目目前所在市场发展情况简析销售情况：目前项目已全部现房销售，部分仓库、商业营业用房进行租赁，公寓售价约4000元/㎡（毛坯），住宅售价约5000元/㎡（毛坯），仓储用房售价约8000元/㎡，商铺售价约26000元/㎡；整体定位：五金专业市场，其主要以五金批发零售为主，目前项目内部一二层商业全部被五金经销商所购买入驻，已形成一定集群规模。

但商业氛围及人气整体较弱，少数五金店面已停业修整。

所购物业情况：现有5号楼及7号楼所购买楼层状态为空置，并未出租，6号楼楼层已租赁物流公司存货使用，9号楼已用石膏板划割小仓库，进行对外租赁，所购楼层均未架设供水、供电设施。

三、项目优劣势及业态要求筛选1、项目优劣势分析项目分析内容优势1、项目交通便利，外向交通资源优越；2、项目周边商业价值较高；3、现房出售，风险较小，折合租金低于平均水平。

劣势1、项目所在市场五金主题已定，商业氛围较弱；2、所购项目较为分散，单层面积较大；迎合区域发展政策，结合周边环境特点，依据物业特点制定业态定位，并依据目标业态需求，进行面积分割安排，务求科学合理，并符合公司资金发展目标。

第五章、投资项目业态定位一、项目运营方式建议1、项目运营方式选择分析项目运营获利方式共计三种，即自营、自持、销售。

下面依据本项目情况进行最佳运营方式分析：以上分析结论：本项目获利方式应为自持及销售，在楼市较为低迷的形势下，建议项目购买并产权交割完毕后，先行进行银行抵押，回笼资金；后进行商业包装，定向业态招商，并扶持租赁商业存活发展，待价值提升后再进行使用权或产权出售，快速回笼剩余资金，减少融资利息成本。

2、项目运营周期建议依据本案项目运营方式建议制定项目运营管理周期，以本项目租金收入预期及项目全程销售价格预期进行计算分析（详见投资收益部分项目租售比例测算表），可推算得出利润最高时间节（2025年出售物业，租金收取周期最长，物业出售单价最高）点及收益最稳定时间节点（2020年出售物业，未来租金收益与出售物业总额持平）以规避位置风险及理性商业市场行为角度出发，建议以2020年出售物业最为妥当，减小公司持有物业后期风险及融资成本，保障项目安全前提下运作。

3、项目运作周期表预计7年时间完成对项目整体商业管理、物业销售运作。

二、定向业态建议及拟定划分铺排1、项目业态定位原则1）经济性原则——根据目前项目情况设计业态，必须保证其较高的生存性及盈利点，在满足必要的建筑功能的前提下，做到租金价格与业态收益均衡合理；在保证各项经济评价指标达到社会平均水平，确定项目赢利预期的可能性，明确项目经济利益实施的可行性。