市场建设方案
对*州各类批发市场及部分专业批发市场进行了考察、
开发、整合有了一定的了解和探调研后～我们对批发市场的
访。

目前批发市场布局基本上有两种--A:以大卖场为主体～在大卖场内部分割成小店铺的方式～配比一定的临街门市。

在经营上的主要经营方式为:只租不售～由专业的经营管理团队招商、运营。

此种经营格局成功的前提是:第一是有专业的商业管理公司经营管理。

第二是先有市后有场。

也就是说当地的产品市场需要建立这样一个平台。

这个市场借助了当地优势产品的力量。

成功的案例如中国义乌小商品城。

B:以二到三层的独立门店铺模式为主～配比一个相对的主力卖场。

这是最近几年商业地产开发～特别是在城乡结合部开发商业地产最典型的模式。

在经营上主要有两种方式:1、在开盘之际所有楼盘只租不卖。

统一招商运营。

待市场成熟之机～将店铺出售。

2、通过前期广告宣传等多种方式将该案推广～开盘之际～即将所有独立门铺售出。

主力店由专业团队管理经营～以收取租金为主要回报渠道。

成功的案例如山东临沂小商品批发市场。

结合**物流城地理位臵和市场定位～我们认为该项目在布局上以第二种方式建设更易操作和成功。

即建设一个四,五万平米的主力店。

以小商品批发为主题。

其余空臵地建成二至三层的独立连排店铺。

划分不同经营区域～以批发为主～
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批零兼营。

之所以提出这样的建议～基于以下考虑:
通过考察目前运作不成功的市场～基本上都是A经营模式的批发市场。

总结对方失败的主要原因。

一、卖场过大～有场无市。

A模式适合产地市场建设～当地货品资源丰富～生产者需要这样的平台～将其当成自己产品的一个门面房。

而非产地市场的建设～由于没有产品优势～过大的卖场～根本没有商品足以支撑。

同时因为是大卖场～商铺与商铺之间的影响比较大～商户入驻率低一成～影响面就扩大到四五倍～最终导致大家对市场失去信心。

二、没有专业的商业管理团队。

大卖场招商和布局、运营必须由专业的经营团队操作。

有的市场开发仅以出售为目标～仅从物业的角度管理市场。

无法形成有效的管理方案和运营机制。

造成市场没有竞争力～无法与其它市场抗衡。

开盘之际尚能维持～但随着市场培育期的管理无方～最终导致失败。

三、市场在建设之初～为追求资金回拢。

开发商在销售阶段没有考虑到对市场的培育而“来者不拒”～致使这些商铺有相当大的部分被投资炒房客买下。

投资者又期望短期内取得效益。

由于双方缺乏约束力～造成市场最终无人培育。

四、市场宣传雷声大、雨点小～宣传引导、策划促销不到位。

一个新市场的繁荣与发展～不是对其倾注几分热度、
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做过几场宣传就可以高枕无忧了～必须像呵护婴孩一样～做到精心策划～灵活运作～深入宣传。

要利用电视、网络、媒体等方便快捷的通讯工具～多方面～最大限度地开拓周边市场～全方位的扩大其影响。

五、配套设施不齐全、不完备。

如保定新建设的义乌小商品城，由于没有相应的配套仓库。

很多原来做批发的商户在这里根本无法实现商品的正常周转，最后只能放弃批发，转为零售。

而零售市场的客源是需要相当长时间的培育。

因此其人气不足显而易见。

俗话说前车之覆，后车之鉴。

**物流城项目本身的存在着一定的优势，也有着不足的地方。

1、**这一名片，在*州地产业口碑极佳。

进行商业地产的开发，其信誉度不言而喻。

本项目是商业地产开发，最终目标是通过打造市场，实现地产升值，完成店铺的售卖。

和**这一地产品牌不谋而合。

2、*州批发市场布局零而散，环境差。

同时随着城区建设和规划，很多市场面临拆迁。

在这种情况下，整合*州批发市场，谁出手早谁将抢占先机。

但是同时，我们也要看到项目的不足之处:没有专业的商业团队，进行大卖场的经营和维护。

同时，开发大卖场，实现售卖的目标较困难。

因此，我们要扬长避短。

如果开发B型结构的批发市场，很多问题则迎刃而解。

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1、B型结构的批发市场，重点是以主力店带动独立店铺的销售。

对于**项目而言，等于主力店从四个减为一个，操作的难度也就降低了四分之三。

相对来讲，经营团队人员专业素质相对来说要求低一些，易管理，操作性强。

2、从将来售卖的角度上来讲，独立铺面对于投资者的吸引力远远大于卖场内铺。

因为独立商铺具备唯一性优势～对房地产来讲～地域上唯一性优势意味着其良好的投资价值。

而商场内铺则是少则几十～多则几百个相连或相近的复制品～故缺少唯一性优势。

特别是*州国贸、世贸两个大卖场～以小产权分割出售后商场经营惨淡的局面对*州商业地产的开发是不小的冲击。

商场内铺所能经营的业态完全受制于所处卖场大环境的制约～而临街门面～除了政府法规规定的不能经营的某些特别的业态外～可选性灵活的多。

在很大程度上能减轻投资者的顾虑。

3、运营费用将大大降低～能有力促进市场的培育。

大卖场的建设～硬件要求相对高。

如空调运行～电梯、滚梯的装备、统一形象宣传等费用的分摊～将是商场管理的一项主要内容。

也可能成为管理者与经营者之间矛盾点。

而独立店铺将不会牵扯这些问题。

同时其运营费用也相对来讲比较低。

利于市场先期的培育。

4、相对大卖场而言～投资小～产出比高。

按该项目占用面积计算。

建四个大卖场共15万平米～
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投资近四个亿。

以12%核算财务费用～以每平米年租金600
市批发市场年平均租金,计算～需要近10元,高于目前*州
年收回投资。

当然～如果采取一次性卖出10年使用权～资金回笼期将缩短～财务费用将降低。

但经营者的成本无形增加～同时～招商难度加大～市场成活率也将降低。

如果采用B结构方式。

可建连排独立门面栋～每栋以计算,参考*州东西部商业地产售价,
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