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城市空间发展
1.西安市主要由六大功能板块构成，既曲江、高新板块之后，北部经开区成为热点 发展区域 2.“西安向北”的城市发展新战略，使得北城发展是大势所趋
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区域发展解读
1.经开区从“产业拉动”向“新城”转变，正在完成“城市新中心”的华丽转身 2. “城市新中心”形成的过程中一定会出现代言区域发展的标志性建筑 3. 区域将向着复合、多元、综合化发展，逐步形成完善的城市功能体系与城市架构
“增 值”
如何充分挖掘项 目价值，保证基 础目标的前提下， 实现利润最大？
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前期主要结论回顾
一、本体解析与问题界定 二、城市与区域发展解读 三、市场环境分析
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城市经济背景
1.西安作为西部发展的龙头城市，城市首位度高、辐射力强、发展潜力大 2.近年来年西安市GDP平均增长速度保持在13%以上，经济发展迅猛。 3.高速发展的城市经济成为了房地产市场的助推器，房地产市场将从快速发展期进 入平稳发展阶段。
u规模指标：项目总占地约5.5万 平米，容积率为4，住宅与公建 部分各占50%（各11万平米）
u限制条件：根据政府规划要求， 本项目将包含“国际五星级酒 店”（规模3.6万）
明
文
未
光
景
央
路
路
路
凤城八路 凤城七路
城运公园
城运 公园
行政 中心
本项目 行政中心 地块
地铁4号线
凤城五路 地铁2号线
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规划要求
根据政府规划要求，本项目将包含“国际五星 级酒店”
►本项目酒店部分的市场研究与定位工作已经完成。世联将在此基础上， 结合其他物业市场环境，综合研判本项目的整体发展建议。
政府规划要求建设国 际五星级酒店；
开发企业前期已委托 GVA公司针对酒店部 分进行了市场研究及 定位工作。
项目区位：本项目位于西安北郊，北二环 以外，西安经济技术开发区范围内，紧邻 西安市行政中心新址及城市运动公园。
绕城高速公路
未央路
经开区
浐灞
城市运动公园 行政中心新址
西郊
内城
西高新
曲江
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北二环
交通环境
项目本体拥有强势区位、便利交通、优质景观、 五星酒店配套四大优势
强势区位：本项目位于西安北
一、本体解析与问题界定 二、城市与区域发展解读 三、市场环境分析
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商业市场分析回顾：
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商业市场分析回顾：
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商业市场 商业市场结论：
商业现状
消费者
•目前区域商业主要 分为4大类型：社区 型、区域主流型、 目的地型、商务/社 交型，其中公务/社 交型商业设施较少， 存在市场机会。
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对于本项目而言，
应占位 “城市新中心”的发展平台 树立“城市&区域代言”的高形象 预见区域发展未来，引领区域升级
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本项目先天条件 ✓未央路与凤城八路的“黄金十字”，区域核心地位 ✓紧邻行政中心、城运公园，绝佳城市资源 ✓国际五星级酒店，高尚品质 ……
前期主要结论回顾
1000-3000美元
3000-5000美元
5000美元以上
经济背景
第一、第二产业为主， 私营经济、第三产业 第三产业、服务业不发 快速发展 达
第三产业占据主导地 位，现代服务业快速 发展
城市在区域的中心地 位已经形成，现代服 务业为主的第三产业 占据绝对主导地位
•区域住宅底商均价 已达2万/平米以上
•未来区域内有充足 的高端消费人群支 撑； •高端消费需求主要 集中在品牌商品、 大型餐饮、休闲娱 乐等高端商业； •高端消费者对于商 业档次、品牌、环 境、服务的关注程 度较高。
发展趋势
•沿未央路将出现大 量中高端商业，共 同形成区域商业的 “金廊” •沿未央路向北，商 业逐渐升级：凤城 二路→凤城五路→ 凤城八路
酒店规模：
➢总规模：3.6万平米（房间数量250-280间套）
档次定位：
➢国际五星级标准（计划引入万豪、万丽等国际品牌）
开业时间：
➢计划2013年正式开业
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问题界定
对于本项目，我们将重点解决“定位”及“增 值”的问题：
问题界定
“定 位”
如何定位其他物 业类型？
如何实现“分工 协作、价值提升”
郊经开区，紧邻未来西安市行
朱
政中心新址
宏
路 便利交通：
项目紧邻未央路、凤城七路、 凤城八路交通主干线，通达性 及昭示性良好；
u位于未来西安地铁2号线与4号 线的交汇处，地铁线路的建成 通车，将进一步拉近项目与主 城区的距离：
u景观资源：项目北侧紧邻西安 城市运动公园——西北地区唯 一的运动型主题公园
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本次沟通主要内容
物业配比及整体规 划建议
分物业定位与产品 设计要点
开发进程及方案经 济测算
背景。
本体、城市、市场结论——
1
开发背景结论回顾
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3
前期主要结论回顾
一、本体解析与问题界定 二、城市与区域发展解读 三、市场环境分析
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项目区位
本项目位于西安北郊经开区，紧邻未来西安市 行政中心新址
规模指标
项目总占地约5.5万平米，容积率为4，住宅与 公建部分各占50%（各11万平米）
占地面积：5.53万平米（83 亩）； 容积率：4； 总建面：约22万平米； 规划物业：包含酒店（政府要 求）、住宅、商业等物业类型； 限定条件： 住宅与公建部分各占50%； 用地界限没有规定，但住宅与 公建的占地需保证各占50%； 住宅与公建的容积率同为4， 可做适当调整； 无限高要求；
➢本项目应抓住“公务/社交型商业”的市场空白，同时针对高端 消费需求，以差异化、精品化的特色商业引领区域商业升级
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写字楼市场分析回顾：
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世联模型
从世联模型上看，西安写字楼整体市场仍处于 市场发展阶段
非市场化时期
市场化启动期
市场化发展期
市场化成熟期
人均GDP
1000美元以下
谨呈：陕西富力房地产开发有限公司
富力西安北郊项目前期策划
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2010年2月
目录
前期工作回顾 本体、城市、市场 等结论回顾 项目发展策略与定 位