城市本地户籍人口 租房市场测算：
本地户籍人口租房 需求主要来自落户
的大学毕业生
长租公 生数合计： 0.33亿人
× = 非本地生源且落户
于就读城市的租房 占比：50%，即
0.17亿人
落户大学生
人均租房指 出900元/月
非农人口 租房市场 规模约 1800亿/年
租房人口预测方法一： 2015年底全国流动人口2.47亿，租房人口约1.66亿，加上常住人
住建部
国 规常 范租会赁：2市0场18:年加到快2住0房20租年赁再市改场造立各法类；棚多户渠区道15增00加万租套赁，住加房大有中效央供财应政；补大助力和发金展融公、租用房地；等加支强持住。房租赁市场监管
住建部
鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造；开展集体建设用地上建设租赁住房试点;鼓励个人依法出租自有住房
长租公寓专题分享
01 市场现状与趋势
02 国外长租公寓模式
03 国内长租公寓模式
• 开发商模式 •品牌运营商模式 •高端服务式公寓模式
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市场现状
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中央层面：长租公寓政策支持
15年1月 15年11月 15年12月 16年3月 16年4月 16年5月 16年6月 16年11月 17年2月 17年4月 17年7月
非农人口占
比：15%， 即0.37亿人
× 非农人口中租房占 比：52.3%，即 0.19亿人
非农人口人
均租房支出 900元/月
非农人口
= 租房是场 规模约 2100亿/年
农业人口占
比：85%， 即2.10亿人
× 农业人口中租房占 比：69.8%，即 1.47亿人
农业人口人
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地方层面：支持长租公寓政策地图
支持长租公寓、商改住并开展REITs试点 支持长租公寓、商改住未开展REITs试点 只支持长租公寓 暂无支持政策
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长租公寓政策支持
具体来看，首先，从政策支持的城市范围来看，本次政策延 续了本届政府“因城施政，分类调控”的指导思想，指出加 快发展住房租赁市场的范围为人口净流入的大中城市，并且 选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、 合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市作为试点。我们认为流动 人口是住房租赁市场发展的前提，只有人口净流入的大中城 市才具备发展的基础，绝大部分三四线城市本身具备较高的 住房自有率，租赁市场总体规模较低。
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政策红利：国家、地方政策向租赁市场、租赁企业倾斜，支持租购同权、租购并举
分类
时间
地区
政策内容
土地市场：土地出让自持比例加大，推动长租公寓发展
时间
位置
自持情况
面积 ㎡
楼板价 元/㎡
溢价率
竞得企业
上海于7月24日拍出的两块全 自持用地是上海租赁市场的 一个重大转折点，这两块地 明确的表明用于租赁住房， 按“只租不售”的模式进行 管理，预计为实现上海“十 三五”规划中的2020年新增 租赁住房供应70万套，后续 在近郊区域这类全自持的纯 租赁土地供应会继续出现， 这为上海长租公寓的发展提 供了充足的土地供应。
发改委
分城施策化解房地产库存，建立租购并举的住房制度，加快培育和发展住房租赁市场
国务院
培育和发展住房租赁市场，以满足新型城镇化住房的多样化需求
国务院 税务总局
全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作，出台了一系列鼓励和规范住房租赁市场的政策 纳税人以长(短)租形式出租酒店式公寓并提供配套服务的，按照住宿跟务缴纳增值税
流动人口租房市场 测算：
口，比如高校毕业生等租房群体，假设有50%租房，则约有0.17 亿人口，总计达1.83亿。
2015年末全国流 动人口：2.47亿人
方法二： 第六次人口普查获取285个地级市家庭户租房总人数月1.26亿人， 集体户约0.89亿人，参考全国流动人口租房比例60%，则这部分
租房人口约0.53亿，合计1.79亿。
九部委
在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合 肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市为首批试点单位, 明确各地要搭建住房租赁交易平台，增加新建租赁住房供应。
具体来看，2015年，国务院和住建部先后出台了两个指导性 文件，1月份《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》 要求地方建立住房租赁信息政府服务平台，积极培育经营住 房租赁的机构，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出 租；计划用3年时间，建设渠道多元、总量平衡、结构合理、 服务规范、制度健全的住房租赁市场。11月出台的《关于加 快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》则指出 要重点“发展短租公寓、长租公寓等细分业态”，并首次将 公寓出租定性为生活性服务业。2016年5月，国务院常务会 议提出培育和发展住房租赁市场，以满足新型城镇化住房的 多样化需求。2016年6月，国务院办公厅发布关于《加快培 育和发展住房租赁市场的若干意见》从“培育市场供给主 题”、“鼓励住房租赁消费”、“完善公共租赁住房”、 “支持租赁住房建设”、“加大政策扶持力度”、“加强住 房监管租赁”六个维度全面部署加快培育和发展住房租赁市 场工作。 而进入2017年，7月20日，住房城乡建设部、国家发展改革 委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、 工商总局、证监会共同发布《关于在人口净流入的大中城市 加快发展住房租赁市场的通知》，是多部委首次联合出台租 赁支持政策，标志着政策的进一步深化，同时也为后续多部 门统一协调奠定基础。
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市场份额：租房是满足“新城市人”居住需求的主要手段，租房人口总量达1.8亿，全国住房租 赁市场规模已超万亿
2013年末全国流动人口居住方式 超过2/3源于租住私房
0.30%
23.80% 8.60%
67.30%
廉租房和公租房
租住私房 在现居住地购房
其他（宿舍、工地工 棚、生产经营场所）
全国住宅租赁市场规模测算：
住建部 国务院
要求地方建立住房租赁信息政府服务平台，培育住房租赁机构，支持房地产开发企业出租房源，推进REITS试点 要求重点“发展短租公寓、长租公寓等细分业态“；公寓首次纳入生活服务业
国务院
提出满足新市民住房需求为主要出发点的住房制度改革，深化改革以建立购租并举的住房制度为主要方向
财政部
公寓业所在的生活服务业也纳入营改增试点