业态组合方案3：（百货+餐饮+零售品牌+综合配套） KTV
女人世界
-1F业态规划示意图
四、业态定位
业态组合方案3：（百货+餐饮+零售品牌+综合配套）
珠宝、化妆品 名表、精品、品
牌鞋店
1F业态规划示意图
四、业态定位
业态组合方案3：（百货+餐饮+零售品牌+综合配套）
母婴用品
床上用品 美容院
餐饮
2F业态规划示意图
引进主力店本项目快速突围 招商及持续经营的核心法宝。
从客户需求分析
客户分析—部分主力店反馈意见
认为本区域不成熟的商家有11家，约占31%， 在大朗无开店计划的商家有14家约占41%，认 为主力店面积达不到要求的商家有7家，约占 20%，仅有3家商家在洽谈中，约占8%。
分析与结论：对于实力较强的主力店，需求面积都在10000㎡以上，单层面至少 8000㎡以上，如要引进实力较强，知名度较大的主力店，方案2更适合引进实力 较强的主力店，否则降低主力店档次。
➢业态规划：
✓-1F：潮流前线+KTV ✓1F：主力店+餐饮+品牌零售+银行 ✓2F：主力店
➢面积规划：
✓总商业面积：20112㎡ ✓主力店面积：11938㎡
其中1F：3438 ㎡ 2F：8500 ㎡
✓潮流前线面积：3112㎡ ✓1F商铺面积：5062㎡
四、业态定位
业态组合方案2：（1F部分、2F整层规划主力店）
面临两大尴尬：
1 如引进主力店，剩余面积不多，总体收益低。 2 如不引进主力店，招商及经营双重难度巨大。
解决两大问题：
1 要不要引进主力店的问题？ 2 到底要引进多大的主力店？
为此，下面将以三种业态规划方案从操作上、收益上、经营上、风险上 等进行多维度分析，选择出最优业态组合方案。
四、业态定位
业态组合方案1：（-1-2F三层部分联体规划主力店）
报告核心 解决目的
1 解决主力店的大与小问题？ 2 解决本项目的租与售问题？ 3 解决项目短期资金回笼问题？ 4 解决本项目招商的突围问题？
第一部分 商业定位
• 物业定位 • 主题定位 • 形象定位 • 业态定位
第二部分 租售建议
• 价格预估 • 盈利模式 • 租售建议 • 投资分析
第三部分 销售策略
➢业态规划：
✓-1F：女人世界+KTV ✓1F：百货+餐饮+品牌零售+银行 ✓2F：百货+餐饮+美容院+美发
➢ 面积规划：
✓ 总商业面积：20112㎡ ✓ 百货商场面积：11250㎡
其中-1F：3112 ㎡
1F：3438 ㎡
2F：4700㎡
✓ 1F商铺面积：5062㎡
✓ 2F商铺面积：3800㎡
四、业态定位
3、难点：综合判断，解决招商及经营问 题是本项目商业最大的根本难点所在。
市场竞争局势层面：
1、已有竞争：大朗已形成金朗、大朗市场、 长盛三大较为成熟的商圈，大润发、岁宝、 天和百货、嘉荣以及其它零售商家已进驻， 本项目属于新的商圈，产品档次及业态需 形成差异化； 2、潜在竞争：远大地产项目，商业面积 39534.56㎡，业态规划为超市+电器/数码 产品、饰品+品牌零售；合众创展项目，商 业面积30442㎡，业态规划为百货商超+品 牌零售+社区配套，此两个项目商业体量比 本项目有优势，存在最大的竞争，我们需 加快速度引进主力店，一方面提高本项目 竞争力，另一方面抢占招商先机；
从客户需求分析
客户分析—部分中小型商家反馈意见
分析与结论：从前期洽谈398个中引小进型主商力家店，本仅项有目2快5家速有突初围步意向，占7%.。其中有初步 意向的中小型商家中有15家是依赖主力店的，占60%；可以看出本项目的招商难度是非常 大的，所以引进主力店还是有必招要商的及。持续经营的核心法宝。
➢业态规划：
✓-1F：主力店+KTV ✓1F：主力店+餐饮+品牌零售+银行 ✓2F：主力店+餐饮
➢面积规划：
✓总商业面积：20112㎡ ✓主力店面积：11250㎡
其中-1F：3112 ㎡ 1F：3438 ㎡ 2F：4700 ㎡✓1F商铺来自积：5062㎡四、业态定位
业态组合方案1：（-1-2F三层部分联体规划主力店）
那么，本项目到底采用哪种业态组合方案才是最优选择，既能保证收益最大化， 又能保证项目的风险最低呢？
下面就上述三个方案从项目需求、可操作性、借鉴案例、收益分析、风险分析 全方位综合分析……
从项目需求分析
项目本身需求层面：
1、现状：本项目目前商业气氛淡薄，人 气不足，前期培育市场需要较长时间；
2、档次：本项目定位中高端酒店+公寓+ 商业城市综合体，商业档次及品牌形象提 出较高需求；
KTV 潮流前线
酒店
-1F业态规划示意图
四、业态定位
业态组合方案2：（1F部分、2F整层规划主力店）
主力店
主力店 社区服务
餐饮 珠宝
服饰 银行
品牌鞋店 护肤美容
1F业态规划示意图
业态组合方案2：（1F部分、2F整层规划主力店） 主力店（二楼整层） 2F业态规划示意图
四、业态定位
业态组合方案3：（百货+餐饮+零售品牌+综合配套）
从经济收益分析
业态组合方案1：（-1-2F三层部分联体规划主力店）
三、形象定位
一个时代的来临
定义商业新标准，开启大朗中高档商业新时代，见证一个时代的来临……
四、业态定位
本项目总商业建筑面积20112㎡，其中-1F3112㎡，1F、2F均为8500㎡，从商业形 式及体量来看，本项目不大不小，而单层面积亦不是很大，而且是卖场形式设计。 主力店对于本项目而言，商业体量尤为尴尬。本项目业态细化规划取决于是否引 进主力店。
KTV 主力店
酒店
-1F业态规划示意图
四、业态定位
业态组合方案1：（-1-2F三层部分联体规划主力店） 主力店
1F业态规划示意图
四、业态定位
业态组合方案1：（-1-2F三层部分联体规划主力店）
主力店 美发
餐饮 美容院
床上用品 母婴用品
2F业态规划示意图
四、业态定位
业态组合方案2：（1F部分、2F整层规划主力店）
• 销售总控 • 销售策略 • 销售方式 • 销售部署
第四部分 招商部署
• 招商思路 • 招商策略 • 招商政策 • 招商部署
一、物业定位
大朗行政中心首席城市综合体
——五星级酒店、商场、公寓三维一体，人流消费相互带动，以“高、新、特”构筑全新都市生活综合体。
二、主题定位
购物◎休闲◎娱乐◎美食中心