2006年上半年泉州房地产市场报告第一部分：数据DATA一、指数走势二、市场概况第二部分：事件EVENT一、楼市风云二、政策法规三、金融动向第三部分：看点VISION一、政策动向二、楼市风向三、片区展望四、产品趋势五、商业地产六、房价走势附件附件1：2006年上半年楼盘预售许可情况附件2：2006年上半年市区楼盘报广操作情况参考资料第一部分：数据DATA一、指数走势1、房地产企业景气指数继续上升，进入中度景气区间今年第一季度房地产企业景气指数达到121.7点，分别比上季度和去年同期上升7.5和1.7点，进入中度景气区间。

另外，高达95.7％的被调查企业表示其综合生产经营状况良好或一般。

反映宏观经济运行情况的企业家信心指数也由上季度的133.3点上升至139.1点，有47.8％的企业对当前行业宏观经济环境表示乐观，仅8.7％的企业持谨慎态度。

2、建筑企业企业家信心指数小幅上升泉州市企业调查队的调查数据显示，第一季度有15.1％的企业对宏观经济环境持乐观态度，84.9％表示一般，没有一家企业表示不乐观。

企业家信心指数为115.1点，同比上升1.8点。

但由于受春节节假日影响，建筑企业进入淡季，企业景气指数相应由上季度的120.0点下调至108.9点，处于景气区间。

虽然本季度工程合同、建筑工程量、新开工工程量、工程进度景气的指数与上季度比均有不同程度的下降，但较去年同期则呈现出明显的上升趋势。

其景气指数分别为118.8、105.2、137.5和137.5点，同比分别上升521、25.2、77.5和24.2点。

工程结算收入和企业盈利情况也较去年同期明显好转，其景气指数分别为121.4和108.9点，同比分别上升68.0和35.5点。

流动资金相应更为充裕，该景气指数为117.7点，分别比上季度和去年同期上升了11.0和44.4点。

3、建筑业固定资产投资速度加快建筑业固定资产投资速度加快，本季度建筑企业固定资产投资进一步加快，固定资产投资景气指数由上季度的106.7点上升到108.9点，同比上升22.2点。

企业技术设备能力相应提高，该景气指数达到165.1点，处于高度景气区间，分别高出上季度和去年同期25.1和25.1点。

有65.1％的企业表示企业技术设备能力相对施工工程较为充足，34.9％的企业认为一般，没有一家企业认为不足。

4、商品房销售价格有升无降第一季度，备受关注的商品房销售价格有升无降，其景气指数达到139.1点，高出上个季度20.1点。

43.5％的被调查企业认为商品房销售价格高于上个季度，52.2％的企业保持了上季度的水平。

同时，有69.6％的企业表示本季度空置面积比上季度减少，该景气指数高达169.6点，分别比上季度和去年同期高出26.7和24.6点。

二、市场概况1、商品房供应量减少由于市区可供开发土地稀少、预售审批要求五分之一形象进度、增加预售资金监管手续等措施，在一定程度上放缓了商品房预售审批进度，导致了泉州市区批准上市的商品房供应量下降。

今年一季度市区批准预售面积7.16万平方米，同比下降70.43％，其中住宅批准预售面积6.39万平方米，同比下降68.97％。

市区商品房备案面积16.71万平方米，同比下降36.42％，其中住宅备案面积11.67万平方米，同比下降37.22％。

一季度的房地产施工面积、竣工面积、空置面积均呈下降趋势。

一季度全市房地产施工面积428.83万平方米，同比下降15.45％。

竣工面积11.37万平方米，同比下降62.92％。

新开工面积86.72万平方米，同比下降21.87％。

2、空置房大量消化到3月底，全市商品房空置面积38.38万平方米，比年初79.17万平方米减少了40.79万平方米，消化一半以上。

其中住宅空置面积15.31万平方米，占空置总量的39.89％，比年初减少13.74万平方米，下降47.29％。

去年的宏观调控曾一度让市场需求萎缩，2005年12月底空置房面积大量增加，随着市场的复苏，市场需求再度旺盛，空置房消化明显。

3、土地交易价格上涨根据国土部门提供的数据，一季度全市土地招、拍、挂供应面积34.25万平方米，同比增长9％；交易金额6.96亿元，同比增长210％；土地平均交易价格135万元／亩，同比增长181％。

从市区单宗土地拍卖最高价格情况看，2004年、2005年、2006年一季度三个阶段土地拍卖最高价格依次为413万元、564万元、642万元。

从同区域地段以及同开发性质的土地拍卖楼面地价情况看，2004年、2005年、2006年一季度三个阶段土地拍卖楼面地价依次为2069元／平方米，2542元／平方米和2793元／平方米，每平方米依次递增473元和251元。

4、存量房交易大幅上涨一季度全市存量房累计交易面积30.44万平方米，交易金额5.96亿元，平均交易价格1957元／平方米，分别比增29.2％、64.45％、27.24％。

存量住宅交易面积24.39万平方米、交易金额4.50亿元、平均交易价格1847元／平方米，分别比增13.97％、35.45％、18.85％。

一季度泉州市区存量房累计交易面积17.95万平方米，交易金额4.69亿元，平均交易价格2614元／平方米，分别比增71.28％、94.57％、13.60％。

其中存量住宅交易面积11.58万平方米、交易金额3.21亿元、平均交易价格2770元／平方米，分别比增27.96％、57.71％、23.25％。

从市区备案情况看，普通存量住宅交易量1076套，复式及别墅等高级住宅交易量只有25套，普通存量住宅交易占绝大部分，交易面积多在80－100平方米。

这种情况说明了中低收入家庭在一级商品市场房价攀升的情况下，只能通过购买存量住宅满足居住需求。

5、资金多来自贷款据市统计局数据显示，1－3月房地产开发本年资金来源23.95亿元，同比下降18.52％。

自筹资金4.32亿元，占本年到位资金的18.04％，定金及预收款5.29亿元，占本年到位资金的22.09％，两项合计比例40.13％，与去年同期相比比例下降32个百分点；国内贷款9.21亿元，占本年到位资金的38.46％，与去年同期相比增加18个百分点。

由于房地产开发资金投入量逐渐增大，加上实行预售资金监管，本年度房地产资金来源更多的来自于银行信贷，之前依靠自筹资金、定金及预售款的资金来源方式已改变。

第二部分：事件EVENT一、楼市风云1、土地出让1月6日我市今年第一场国有土地使用权拍卖出让，4块地都卖出高价。

对于高地价可能导致高房价，国土部门负责人则认为，这是正常现象，房价该涨的要涨，该降的要降。

在越来越讲究住宅品质的今天，高品质的楼盘价格还会涨。

2、楼盘动向【第一季度】城市之星06年元旦开盘认购，住宅当天基本销售完毕；盛世天骄商业街1月中旬开盘；宝宏花园1月21日22日两天“宝宏客户会”征集首批会员；锦绣江南三期新城旺角于1月21日开盘，价格创清濛新高；奥林匹克花园春节期间接待中心正式开放，2月11日排号12日选房，首批27套别墅预订完毕；富临天下借封顶之机在2月10日和2月17日进行尾盘的两次推广；滨江花园城2月中旬正式推出滨江3期；中毅丽景城2月22日起交房；聚融臻品2月底进场，开始客户积累；千亿山庄3月初推出四期掬月园双拼别墅和采薇园独立别墅30余套；诺林商城3月中旬开始剩余店面推广；宝珊花园3月植树节期间做相关活动，推广楼盘；铂金酒店公寓3月中旬接受正式预订；宝宏花园3月25日正式推出别墅和店面。

【第二季度】4月初滨江花园城三期开始强势推广，22日公开预订；4月上旬东方金典推广沿街保留店面；千亿山庄4月初一期正式交房；江滨豪园4月下旬正式公开咨询预定；千亿山庄5月初强势推广28套独立和双拼别墅，邀请德国宫廷乐队进行演出；国际华城五月中旬进场公开；景明花园5月中旬推出联体别墅；5月13日宝宏花园住宅开盘；阳光曼哈顿5月25日收订27日开盘；铂金酒店公寓6月17日公开；洛江金色丽景6月初进场，下旬推出店面；海景国际花园6月30日一期开始入住。

3、我市“十一五”房地产发展目标确定一季度，我市“十一五”期间房地产业发展目标已基本确定，房地产开发投资量年均增长将在10％以上，经济适用住房年度平均开发20万平方米，年度提供廉租住房8000平方米。

主要内容还包括：重点扶持10－20家大型房地产企业；开发商基本资料纳入诚信信用体系；开发房产项目以中小套型为主；住房供应结构向经济适用房倾斜等。

4、市房管局组织调查统计我市商品房空置面积为了解空置情况，3月初泉州市房管局组织全面调查统计我市商品房空置面积。

调查的范围涉及全市自2000年初至2005年底所有经批准预售并已竣工验收、办理产权初始登记的商品房项目。

在统计过程中，将商品房分为空置1年以内、空置1—3年、空置3年以上三类分别统计汇总。

同时，按照不同使用性质，分别统计商品住宅、商业用房、写字楼、厂房及其他等各类用房的空置面积。

调查结果显示：泉州市区空置房近10万平方米，其中绝大部分是商业用房和写字楼，空置商品住宅比例很小，空置1至3年的住宅甚至出现了负增长。

数据表明泉州市商品房空置率属合理水平。

市区几乎没有空置的商品住宅，中心市区房地产购销两旺，全市尤其是中心市区的房地产市场仍然呈现供不应求的市场态势。

泉州市商品房空置面积调查表（全市）二、政策法规1、《福建省商品房预售管理暂行办法》1月1日起开始施行《办法》规定房地产开发企业在申请《商品房预售许可证》之前，应在项目所在地的银行设立商品房预售款专用账户。

在房地产开发企业付清该开发项目工程款（不含质量保修金）之前，商品房预售款只能用于购买项目建设必需的建筑材料设备和支付项目建设的工程款、法定税费及支付土地使用权或在建工程抵押的贷款，不得挪作他用。

为规范房地产开发企业预售行为，《办法》设了6条“禁令”，包括房地产开发企业和商品房承销机构不得以含有格式条款的合同、通知、声明、告示或者其他方式，对商品房买受人作不公平、不合理的规定；商品房项目已经预售的，房地产开发企业不得擅自变更其规划、设计等。

《办法》还规定，房地产开发企业办理商品房预售合同备案时，应同时附送银行出具给买受人的首期商品房预售款额存入专用账户的凭证。

2、建设部公布实名购房制所谓实名制购房制度，主要是预售购房合同、预售登记以及最后的产权证必须是同一个姓名。

这一规定的主要目的是，遏制房屋预售阶段的内部认购、囤积房源、哄抬房价等炒房行为，以及防止某些别有用心的人将买房作为洗钱的手段。

“实名购房”的做法对于真正的职业买家来讲有一定影响，但并不重大，反而是普通百姓对此反应强烈。

有关人士认为，实名制应当是一种管理制度的进步，但是急需细化其配套措施，而且在信息披露方面也应该遵循一定程序。