确定出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑的有关规定计税增值税）×12%或4%个人按市场价格出租的居民住房（出租后不论是否用于居住）4%【例题·单选题】某公司2017年购置办公大楼原值30000万元，2019年2月28日将其中部分闲置房间出租，租期2年。
出租部分房产原值5000万元，租金每年1000万元（不含增值税）。
当地规定房产原值减除比例为20%，2019年该公司应缴纳房产税（）。
A.288万元B.340万元C.348万元D.360万元【答案】C【解析】经营自用的房产从价计征房产税；出租的房产从租计征房产税。
应纳房产税=（30000-5000）×（1-20%）×1.2%+5000×（1-20%）×1.2%×2/12+1000×10/12×12%=348（万元）。
第41讲-房产税法（2）第一节房产税法二、税率、计税依据与应纳税额的计算（★★★）（三）在确定房产税的计税依据时需注意的几个特殊规定1.对投资联营的房产的规定对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对只收取固定收入，不承担联营风险的，应按租金收入计征房产税。
假定甲与其他投资人共担风险，共负盈亏，则联营企业为房产税纳税人，从价计税。
假定甲只收取固定收入，不承担联营风险的，则甲为房产税纳税人，从租计税。
【例题】某公司2016年2月购进一处房产，2019年4月30日交付用于5月1日开始的投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期3年，当年取得固定含税收入160万元。
该房产原值3000万元，当地省政府规定的减除比例为30%，该公司选择简易办法计算增值税，则该公司2019年应缴纳的房产税为多少。
【答案及解析】该公司2019年应纳房产税为未联营期间按房产余值计算的房产税，与对外联营取得固定收入比照租金收入计算的房产税的两项之和。
计征房产税的租金收入不含增值税。
该公司2019年应纳房产税=3000×（1-30%）×1.2%×4/12+160/（1+5%）×12%=8.4+18.29=26.69（万元）。
2.对融资租赁房屋应纳房产税的规定根据财税[2009]128号文件的规定，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。
合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。
【例题·单选题】下列各项中，应作为融资租赁房屋房产税计税依据的是（）。
（2011年）A.房产售价B.房产余值C.房产原值D.房产租金【答案】B3.关于附属设备和配套设施的计税规定一是为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
二是对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
【例题·单选题】某上市公司2018年以5000万元（不含增值税，下同）购得一处高档会所，然后加以改建，支出500万元在后院新建一露天泳池，支出500万元新增中央空调系统，拆除200万元的照明设施，再支付500万元安装智能照明和楼宇声控系统，会所于2018年底改建完毕并对外营业。
当地省政府规定计算房产余值扣除比例为30%，2019年该会所应纳房产税（）。
A.42万元B.48.72万元C.50.4万元D.54.6万元【答案】B【解析】2019年该会所应纳房产税=[5000+500+（500-200）]×（1-30%）×1.2%=48.72（万元）。
4.对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。
其中自营的，依照房产原值减除10%～30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。
【例题1·多选题】下列各项中，应依照房产余值缴纳房产税的有（）。
（2010年）A.融资租赁的房产B.产权出典的房产C.无租使用其他单位的房产D.用于自营的居民住宅区内业主共有的经营性房产【答案】ABCD【例题2·单选题】下列情形中，应该从租计征房产税的是（）。
（2019年）A.融资租赁租出房产的B.以居民住宅区内业主共有的经营性房产进行自营的C.接受劳务抵付房租的D.具有房屋功能的地下建筑自用的【答案】C【例题3·多选题】下列项目中，应以房产租金作为计税依据征收房产税的有（）。
（2015年）A.以融资租赁方式租入的房屋B.以经营租赁方式租出的房屋C.居民住宅区内业主自营的共有经营性房屋D.以收取固定收入、不承担联营风险方式投资的房屋【答案】BD5.对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产余值缴纳房产税。
【注意】免租期与无租使用房产不是等同概念。
【相关链接】纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。
即：纳税人出租不动产，免租期内由产权所有人按房产计税余值从价计算缴纳房产税，但是不必将免租视同销售，不需要对该行为缴纳增值税。
【例题】甲企业与乙商户签订房屋租赁合同，将一幢原值2500万元的写字楼租给乙商户使用。
合同规定因乙租期为2年，可在租赁开始时有1个月的免收租金期限。
按照合同约定，该写字楼月租金20万元（不含增值税），写字楼于2018年12月30日交付承租方，并规定了甲自2019年2月1日起向乙收取租金。
则甲企业在2019年应缴纳的房产税为多少万元。
（当地的房产原值减除比例为20%）【答案及解析】对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产余值缴纳房产税。
则甲企业2019年对于该写字楼应纳的房产税应在1月从价计税，2月至12月从租计税。
2019年甲企业应纳房产税=2500×（1-20%）×1.2%/12+20×12%×11=2+26.4=28.4（万元）。
三、税收优惠（★）（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。
但对出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。
对于其所属的附属工厂、商店、招待所等不属于单位公务、业务的用房，应照章纳税。
（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位（实行全额或差额预算管理的事业单位）所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。
（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。
但宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章纳税。
（四）个人所有非营业用的房产免征房产税。
对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。
（五）经财政部批准免税的其他房产1.非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用房产，免征房产税。
2.按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的公有住房，落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。
3.经营公租房的租金收入，免征房产税。
（六）自2018年10月1日至2020年12月31日，对按照去产能和调结构政策要求停产停业、关闭的企业，自停产停业次月起，免征房产税、城镇土地使用税。
企业享受免税政策的期限累计不得超过两年。
（七）自2019年1月1日至2021年12月31日，对国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间自用以及无偿或通过出租等方式提供给在孵对象使用的房产，免征房产税。
（八）自2019年1月1日至2021年12月31日，对高校学生公寓免征房产税。
（九）自2019年1月1日至2021年12月31日，对农产品批发市场、农贸市场（包括自有和承租，下同）专门用于经营农产品的房产、土地，暂免征收房产税、城镇土地使用税。
对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产、土地，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税、城镇土地使用税。
（新增）（十）自2019年1月1日至2020年12月31日，对向居民供热收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房及土地免征房产税、城镇土地使用税；对供热企业其他厂房及土地，应当按照规定征收房产税、城镇土地使用税。
（新增）【例题1】某企业自营农产品批发交易大楼原值1000万元、占地3000平方米，该交易大楼分为四层：一层批发肉禽蛋、蔬菜、干鲜果品、水产品；二层批发粮油和调味品；三层批发服装鞋帽和日用小商品；四层为餐饮娱乐区和办公区。
已知当地政府规定计算房产余值的扣除比例为30%，当地城镇土地使用税税率为6元/平方米，2019年度该企业应缴纳房产税和城镇土地使用税合计多少元。
【答案及解析】该企业应纳房产税=1000×（1-30%）×1.2%×2/4=4.2（万元）应纳城镇土地使用税=3000×6×2/4÷10000=0.9（万元）。
2019年度该企业应缴纳房产税和城镇土地使用税合计5.1万元【例题2·单选题】A企业3000平方米厂区的土地使用权账面原值为30万元，该厂区内有一1600平方米的生产车间房产账面原值为1000万元（不含土地价值），该企业在2019年10月15日按照去产能和调结构政策要求停产停业，该企业2019年应纳房产税和城镇土地使用税合计为（）万元。
（当地的房产原值减除比例为30%，城镇土地使用税每平方米年税额15元）A.9.68B.10.96C.11.83D.12.9【答案】B【解析】自2018年10月1日至2020年12月31日，对按照去产能和调结构政策要求停产停业、关闭的企业，自停产停业次月起，免征房产税、城镇土地使用税。
企业享受免税政策的期限累计不得超过两年。
该企业2019年应纳房产税=（1000+30）×（1-30%）×1.2%×10/12=7.21（万元）该企业2019年应纳城镇土地使用税=3000×15×10/12÷10000=3.75（万元）该企业2019年应纳房产税和城镇土地使用税合计=7.21+3.75=10.96（万元）。