环球港建筑形态
一楼平面图
楼顶车库进出口 北动线 地车库入口
南动线 中线
地车库出口
多动线，造成了客流自然分割和阻断，容易导致客流不均和商铺达到率较差。
环球港建筑形态
双动线
竖向动线
K11楼上业态情况
餐饮 餐饮
酒吧
美容院
以正餐、娱乐、美容的女性休闲、消遣、娱乐为主。
二、针对客源和消费类型
K11艺术购中心
K11主力店
杜嘉班纳 巴宝莉
麦丝玛拉
蔻依、珂洛艾伊
环球港主力店
乐购超市 家得乐
上海国际影城
K11建筑形态
外观图 外观图
办公楼大堂
一楼车库出口
一楼面积太少，经营动线上基本是东西分割，北面是大堂基本无商业。
K11建筑形态
楼上中厅 一楼电梯
二楼电梯
四楼二层餐厅
一楼电梯在中厅，后面是写字楼大堂无商业；二楼以上的电梯在东面，很好利用了中间北面的 商业空间（一楼大堂的空间）。四层做了二层商业空间。
客源：
月星环球港
客源：
有海派和艺术情结的高端客户、文艺小资、特别是以中 以地铁11、13号线、金沙江路、中山北路的区域家庭 青年精英女性为主的全市客源。 为主。 消费类型： 休闲、消遣、娱乐为主。 消费类型： 家庭大众型消费为主。
三、品牌针对性
K11艺术购中心
服饰：1-2层国际一线品牌，富裕阶级，30岁以上女性； 地下主要是艺术作品店和二线品牌，针对30-40岁为主有 一定艺术追求的女性（艺术类作品店人气较高，最外围服 饰店人气一般）。 餐饮：主要针对20-4Байду номын сангаас岁的中青年，聚餐消费为主。 娱乐：相对较少，楼上有酒吧和生态农庄，年龄在3040岁。
月星环球港
经营定位：周边都是居民区，商业气氛一般，面临中山公 园龙之梦抢客户和长城长分流客户，长风公园商业的竞争， 定位是以综合型的家庭消费为主，满足家庭消费的各种需 求（除硬装外）。 面积太大：面积大很难满铺，通过降低租金和品牌档次来 满足。规划上不可能进行仔细设定经营的品种和业态分布， 只能做到大块规划。造成了动线乱、业态乱，消费者感觉 大，但无所适从的原因。 让客户上楼：目前环球港楼上生意也非常差（除餐饮、电 影院外），有地下商业的商场，客户一般习惯先到地下商 业后再上楼。目前无解决方案。 建筑形态：长而宽的建筑形态，形成双动线（近1公里）和 竖向动钱，容易造成商业视线死角和客户中途折回，客户 到达商铺的到达率不高，造成商业经营人流不够和不均。 而且手扶电梯悬空，安全有隐患。
目前经营品牌基本集团现有资源。 自已有艺术投资基金会，负责当代海派艺术的推广。
引进乐购和院线，自己旗下的品牌家得乐。
总结：
K11艺术购中心 月星环球港
以艺术与文化打动知性成熟女性，促进商场的经营。
应该利用面积大优点，做城市家庭的娱乐场，除了消费 费，还应该有学习、休闲、户外活动、建康、旅游等在 里面，增加体检式的内容。 做到走进环球港就是逛世界。
面对中山公园龙之梦和周边商业的竞争，难度 非常大。
困难所在
1、定位：如何突围
2、建筑：如何扬长避短 3、业态：组合、动线最优
4、经营：让客户停留时间最长、回头率最高 5、管理 ：服务注重那些细节
6、停车 ：如何利用效益不佳空间
一、面临的问题 如何解决
K11艺术购中心
经营定位：处在传统商圈，人流足，竞争大，经营必 然有特色，品牌相似度不能太高，不然没有吸引力， 引入未进入中国的大牌。 建筑形态：地上空间有限，而且核心一楼面积太少， 通过大量挖掘地下空间弥补地上面积不足，通过功能 互补，把商业价值较低的楼上空间做成停车位。 面积太小：作为传统意义上的商场面积太小，经营主 题必须做得细分，所以要把传统商场没有的人文、艺 术、自然、展览放到里面。 让客户上楼：是所有商业经营者最头痛的问题，一般 很多商场把服装与运动用品放在上面，形成特定消费 习惯；K11把餐饮、美容院主要放在二楼以上，突出清 净环境外，另一个原因我认为是被逼出来的。
十、商业资源配比情况
K11艺术购中心
百货商业品牌资源丰富，集团企业及相关企业都是百货类 和消费类行业老大。
集团品牌： 新世界中国地产、 新创建（建筑）、 新世纪百货、 新世界策略投资有限公司、 K11、 瑰丽酒店集团、 新世界电讯、 新世界信息科技、 青年广场。 关联品牌： 周大福珠宝
月星环球港
以家具专业市场出生，百货类和消费类资源少，特别是长 期合作类品牌较少，虽然能利用的较多，但能撑操的较少。 集团品牌： 月星家居广场、 月星家居家具、 家得乐家具。
主营品牌
品牌背景
从专业家居转向城市家庭消费
区域位置情况
K11艺术购中心
金钟广场 长城长商厦 力宝广场 香港广场北 上海广场 大时代广场 真北商业区 长风商务区 中山公园商业区 瑞安广场 中环百联 长风商业区 西宫商业区
月星环球港
环球港
曹家渡商业区
K11
香港广场南
太平洋百货
K11是在前期经营失败和整个淮海路经营不景 气的情况下重建经营的。
服务为主的管理方式；每层都有咨询点，工作形象较好， 咨询人员有问必答，热情自信。
经营管理较差，招租未满，通过低租金吸引商家；服务人 员态度一般，热情度不高。
经营上注意推广，活动以艺术展与商场定位相关主题活动 在后期经营中不注重推广和树立形象，中规中举，对区域 为主，能较好引起共鸣，从而增加项目的知名度和关注度。 外的客户吸引力不大，而活动都是以中国区域特色文化为 主，关注度不高，对域区外的客户吸引力不高。
K11的经营
1、每个楼层针对的消费人群是不一样的，定位也不一样。 B2、地铁进出口、客流较大的特点，以轻餐和亲子为主，突出简单快捷。 B1、经营多以休闲咖啡、时尚配饰、数码为主，突出小资情调。 F1-2、奢侈品主力店，针对30-40的富余女性为主，突出奢侈与高贵。 F3-4、以正餐、美容、娱乐为主，针对以25-40女性为主的休闲、娱乐、消遣为主。 2、对动线的把撑非常精对，从主入口（淮海路）做地下进出口，利用人的定向思维、 主动下楼去。动线设计是先下楼后上楼。地下商业以轻餐和消费适中为主，适应多数 人的消费；而一楼是奢侈消费是小众消费；三四楼是定向消费只有知道的回头客会主 动上去消费。 3、推广上，主要以艺术展览（当代海派大师为主）的形式对外宣传，突出自己的主题。 比如莫奈画展等。 4、艺术展览馆在地下三层，空间较大，而且相对安全；同时商业价值较低。
五、 K11停车情况
金陵西路入口 黄陂南路出口
进出分流，金陵西路与延安西平行，而且行车较少，方便进入。
6—9楼为停车场，共270个车位，15元/小时；车位较紧张。 充分利用了高楼层商业面积。
环球港停车情况
地下室入口与地面出口
楼顶车库进出口
地下三层和屋顶共2200个停车位，停车费9元/小时； 停车出入不方便，周未停车位紧张，凭购物小票免费停2小时。
月星环球港
服饰：1-2层主要是中高端，国际一线、准一线和二线品牌 都有，但整体品牌多数针对年轻客源25-35岁；3层和地下 1-2层的客源主要是中低端，年龄覆盖较广，基本都涵盖。 餐饮：4层餐饮消费较高，主要以特色餐饮为主，针对聚会 和家庭聚餐；其他餐饮相对消费较低（日料除外）同样是 聚会和家庭聚餐较多。 娱乐：地下有部分亲子和儿童娱乐场所和设施，针对家庭 和小孩；顶层是电影院，针对年轻客群 。
进出口集中在中山北路，非常挤堵。
充分利用地下空间和楼顶闲置空间。
六、 K11现代风格
注重统一 做工精细 充分休现设计主题
环球格装修风格
高档大气 非常注重统一 磁砖太多难保养
环球格装修风格
七、 K11公共部位特色
实用和定位相结合
环球港公共部位特色
注重感观与空间效果 成本高
八、经营管理差异
K11艺术购中心 月星环球港
项目背景情况
项目 位置 经营面积 开业时间 商圈 交通 开发商 集团规模 企业性质 成立时间 成立地点 主管业务 创始人 核心理念 新世界上海K11 淮海中路300号 40000㎡ 2013年1月 淮海路 1号线黄坡路站 香港新世界集团 3573亿港元，恒生指数成份股 股份有限公司 1972年 香港 物业、酒店、基建、服务、百货 郑裕彤四兄弟 月星集团上海环球港 上海市中山北路 3300号 320000㎡ 2013年7月 华东师大 地铁3、4、13号线金沙江路站 上海月星集团 中国民营500强企业 股份公司 1988年 常州 置业、商业、家居、工业 丁佐宏三兄弟
NITI 代表你 （U）、新世界 （New World）、創新 1个目标（把集团做大）、二个统一（思想、行动）、3个追求 （Innovation）、信任 （Trust）和進步（Improvement）， （真理、奉献、卓越）、4个建设（文化、制度、团队、品牌）、 象徵著集團賴以成功的核心價值，以及「創新發展 你我共建 5个化（年轻、知识、专业、现代、国际）、6个力（魅力、能力、 新世界」的信念。 体力、阅历、学历、毅力） 新世界中国地产、新创建（建筑）、新世纪百货、新世界策 略投资有限公司、K11、瑰丽酒店集团、新世界电讯、新世界 信息科技、青年广场 新世界集团太子爷郑志刚首次独当一面创办K11，创作出首座 融会“艺术”、“人文”及“自然”的商场，巧以“购物艺 术馆”为名 月星家具（家具品牌）、家具连锁（商业管理、地产开发）、环 球港、
九、K11地下空间的运用
回字形设计 墙边以服装为主 中间以餐饮和配饰为主
墙边面积以服装为主，中间商铺面积以增加过道的方式划分商铺，尽量做到小商铺 （10-30㎡）经营品项面积够用就行了。 地下一层美容较多 地下二层轻餐较多
环球港地下空间的运用
由于建筑原因，都是大面积商铺，小商铺较少，二边 是中大型餐饮、儿童娱乐、品牌服装为主，主力店家得利 和乐购；中间有服装、玩具、配饰中小店面（50㎡）为主。 利用地下二层落地不需要走道，把其它楼层都需要走道 面积直接做成商铺，扩大经营面积。 地下经营以餐饮和超市为主。