价格政策：房改售房、经济适用房、拆迁补偿
第四章 房地产估价的原则与程序
房地产估价
二、最高最佳使用原则
（一）四方面依序筛选 1.法律上允许 2.技术上可能 3.经济上可行 4.能否使估价对象价值最大
第四章 房地产估价的原则与程序
房地产估价
二、最高最佳使用原则
（二）三个经济学原理
1.收益递增递减原理 2.均衡原理
房地产估价第四章 房地产估价的原 则与程序
房地产估价
§4－1 房地产估价原则
一、合法原则 1.合法产权
权证：出让转让、行政划拨、集体 外销、内销
违法、临时、产权争议、部分产权
2.合法使用
城市规划、土地用途
第四章 房地产估价的原则与程序
房地产估价
一、合法原则
3.合法处分
法律、法规、合同依据，买卖、租赁、抵押…… 4.其他
房地产估价
七、撰写估价报告
（一）估价报告的形式
1、叙述式报告 2、表格式报告
（二）估价报告的要求
内在质量：结果准确、参数合理、方法正确 外在质量：格式正确、文字表达、印刷质量
（三）估价报告的内容
1、封面 2、目录 3、致委托方函 4、估价师声明 5、估价的假设和限制条件 6、估价结果报告 7、估价技术报告 8、附件
房地产估价
一、明确估价基本事项
（一）明确估价目的
其
估价目的源自于对估价的需要
中 估
（二）明确估价对象
价
明确物质实体状况、权益状况
目
的
实体范围由委托方提供由估价目的决定
是
龙 头
（三）明确估价时点
公历表示，精确到日
第四章 房地产估价的原则与程序
房地产估价
二、拟定估价作业方案
（一）拟定技术路线和初选估价方法 1、对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价
第四章 房地产估价的原则与程序
房地产估价
例题
有A、B两宗位置、面积、形状、用途等相当的旧 城区土地，A是空地、B是有2000平方米破旧建筑物的 土地，估计拆除旧建筑物的费用为每平方米建筑面积 200元，建筑物残值为每平方米建筑面积50元，求B地 块相对于A地块的减价额。
B地块相对于A地块的减价额=（200-50）×2000=30万元
★该建筑物的实际价值小于重置价格2500元/㎡
第四章 房地产估价的原则与程序
房地产估价
§4－2 房地产估价程序
——房地产估价全过程中各项具体工作 按其内在联系所排列的先后顺序
明确基本事项→拟定作业方案→搜集所需资料→ →实地查勘对象→选定方法计算→确定结果→ →撰写估价报告→估价资料归档
第四章 房地产估价的原则与程序
第四章 房地产估价的原则与程序
房地产估价
二、拟定估价作业方案
（二）拟定调查搜集的资料 资料的范围及内容的确定是由初选的估价方法决定
（三）其他估价作业环节安排 时间、人力、经费和进度
第四章 房地产估价的原则与程序
房地产估价
搜集所需要资料
（一）宏观资料和市场状况资料
对房地产价格有普遍影响的资料 对估价对象所在地区的房地产有影响的资料
政治制度、土地使用制度、住房制度； 相关的法律、法规； 自然条件、城市规划、基础设施、公共设施； 人口数量、人口素质、家庭规模； 需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况
（二）估价方法所需资料 （三）估价对象状况资料 区位、权益、实物
第四章 房地产估价的原则与程序
房地产估价
四、实地察看估价对象
将来
估价对象状况 过去 过去 现在 将来 将来
房地产市场状况 过去 现在
将来
第四章 房地产估价的原则与程序
房地产估价
五、独立、客观、公正原则
独立、客观、公正原则是房地产估 价的最高行为准则
1、假设各方当事人精明、理性 2、学会换位思考
估价总原则：独立、公正、客观 技术性原则：合法、最高最佳、时点、替代
内部构成要素组合是否均衡 3.适合原理
与其外部环境是否保持协调 适合原理 ＋ 均衡原理＋收益递减原理
＝ 外部环境最协调 ＋ 内部构成要素最适当 ＝ 最高最佳使用
第三章 房地产估价概述
房地产估价
二、最高最佳使用原则
（三）判断与选择
1. 保持现状前提 现状价值 > 新建价值 －（拆除费 ＋ 建造费） 3000元/㎡> 5000元/㎡－ 3000元/㎡
2、若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍
3、有条件选用市场比较法进行估价的应以市场比较法为主要方法
4、收益性房地产的估价应选用收益法作为其中的一种估价方法
5、具有开发潜力的房地产的应选用假设开发法作为其中一种方法
6、在不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下， 可采用成本法作为主要的估价方法
第四章 房地产估价的原则与程序
房地产估价
三、替代原则
使估价结果不明显偏离类似房地产在同等条 件下的正常价格.
同一供求范围 类似房地产：
用途、规模、档次、 结构等相同或相似
指明两点：
1．可以依据替代原则推算价格 2．不能孤立思考估价对象价格
第四章 房地产估价的原则与程序
房地产估价
四、估价时点原则
估价时点 过Байду номын сангаас 现在
（一）实体确认 坐落、面积……
（二）权利状态确认
第四章 房地产估价的原则与程序
房地产估价
五、选定估价方法计算
初步方法能否最 终采用取决于所搜集 资料的数量和质量
第四章 房地产估价的原则与程序
房地产估价
六、确定估价结果
方法:加权算术平均 简单算术平均 中位数 众数 其他
第四章 房地产估价的原则与程序
第四章 房地产估价的原则与程序
房地产估价
例题
有一建筑面积为10000平方米的新建建筑物，用成本 法估算出的该建筑物的重置价格为每平方米2500元；用 市场比较法评估得出：其坐落的土地楼面地价为每平方 米1000元，房地价值为每平方米3000元。试分析其土地 与房屋的匹配是否均衡。
该建筑物的价值=房地价值—土地价值 =3000－1000 =2000元/㎡
2.装修改造前提 改造后价值增加额 > 装修改造费 V新 － V现 > 改造费 5000元/㎡ － 3000元/㎡ > 1500元/㎡
第四章 房地产估价的原则与程序
房地产估价
二、最高最佳使用原则
3.转换用途前提
价值增加额 > 转换用途所需费用 4.重新利用前提 5.上述情形组合
3 ＋ 2：转换用途+装修改造
第四章 房地产估价的原则与程序
房地产估价
八、资料归档
估价资料的保管期限一般为15 年，从估价报告出具之日算起。 保管期限届满但估价所服务的行为未了的估价资料，应当保 管到估价服务的行为完结为止。