大厦设备、设施管理规定
（一）大厦供水系统运作、保养、检查制度
为保证大厦供水系统的正常运行，特制定如下制度
1．水泵每周轮换运行
2．水泵轴承每季加油一次；电动机轴承每年加油一次（没有油杯的加黄油）。
3．每周检查闸阀、止回阀、开关是否灵敏、密封，是否良好。
4．水泵每半年保养一次，对磨损零件及时更换。
5．每年清洗水池两次，时间为五、十一月份。
6．每月检查水表一次，发现有问题的应及时更换或修理。
7．水泵运行完好的质量指标：
（1）连接部分要求螺丝、垫圈、销子齐全、完整、紧固、每一个放水阀、星形环完好。
（2）仪表方面，要求电流表、电压表、压力表齐全准确。
（3）出水曾闸门、逆止阀、进水闸门齐全完好，盘根密封良好，泄漏合乎要求。
（4）泵体各部分连接严密，不漏水。
（5）油圈齐全，油质合格，油量适中，不漏油。
（6）轴承温度不得超过60—65度，运转不得有异声和异常震动。
（7）电机温升不超过铭牌规定，绝缘电阻要符合要求。
（8）过流及欠压保护齐全。
（9）接线齐全，导电良好，接地合格。
（10）设备无油垢，无积尘，机房无积水，无杂物，工具、材料配件存放整齐，油料要加盖。
（11）有技术档案，供、排水图。
（二）大厦空调系统操作、保养和维修制度
1．空调系统工作制度
（1）空调工对当班空调系统运行负有全部责任。
领班必须组织好空调工按照巡回检查制度，定进对外界及各空调区域的温度、相对湿度进行监视，根据外界天气变化及时进行空调情况调节，努力使空调区域的温度、相对湿度符合要求的数值范围；
（2）严格执行各种设备的安全操作规程和巡回检查制度；
（3）坚守工作岗位，任何时间都不能无人值班或擅自离岗，值班时间不做与本岗们无关的事；
（4）负责空调设备的日常保养和一般故障检修；
（5）值班人员必须掌握设备运行的技术状况，发现问题立即报告，并及时处理，且在工作日记上做好详细记录。
（6）值班人员违反制度或失职造成设备损坏，将追责其责任；（7）认真学习专业知识，熟悉设备结构、性能及交流情况，做到故障判断准确，处理迅速及时。
2．空调冷水机组操作规程
（1）准备工作
①检查冷水机组的蒸发器进、出水阀是否全部开启；
②检查冷水泵、冷却泵进出水阀是否全部开启；
③检查分水管上的阀、根据楼层的空调需要，决定是否开启或关闭；
④检查回水总管两端的阀是否开启；
⑤检查系统里的水压，以在规定范围内为准；
⑥检查加热器，油温必须大于50度，并检查油位是否到液位，电源电压、阀门位置是否正常；
⑦启动手动油泵，运行时间不得少于一分钟，并密切注意蒸发器压力和油泵压力；
（2）机组启动
①观察控制屏，要显示：机组准备启动；
②启用冷却塔、冷冻水泵，并保持进出冷冻机的冷却水压差，进出冷冻机的冷冻压差；
③若没有问题，按键启动机组（注意电流变化状态），此时控制中心配置机组于运行状态，）注意显示器上显示信息，观察机组是否有故障显示；
（3）机组运行
①机组运行时，应检查油泵指示灯是否亮差；
②检查油泵显示情况；
③注意机组运转电流是否正常，风叶是否打开，把风叶开到自动控制档；
④做好机组运行记录（每小时将冷水机组状态记录下来）。
（4）关机程序
①先停冷冻机组
②再停冷冻水泵、冷却水泵；
③切断总电源。
（三）大厦电梯操作、保养和维修制度
1．电梯工作制度
（1）严格执行电梯设备的安全操作规程和巡回检查制度；
（2）坚守工作岗位，值班时间不做与本岗位无关之事；
（3）密切监视和掌握各机的动作动态，遇重大活动，及时做好需变动的电梯运行方式的调度，管理工作，必要时可设置专梯以适应客流的需要；
（4）每月18：00以后及节假期间，由于客流量减少，一般可关闭数部电梯；
（5）按时完成设备的定期保养和维修工作；
（6）认真学习专业知识，熟悉设备结构及性能，做到故障判断准确，处理迅速及时；
（7）值班人员违反制度或失职造成设备损坏，将追究其责任；2．电梯维修、保养规程
（1）电梯停驶保养时，首先切断控制电源，以确安保全；
（2）电梯机房要保持整洁，做到无积灰、无蛛网，地板上无垃圾和灰尘。
电梯机房不得堆放杂物和易燃物品，不准闲人进入，不准住人。
电梯机房要有明亮的采光，墙玻璃完好无损且光亮清晰，通风良好，并有必要的消防器材；
（3）引电动机全部外形要擦净，做到无油垢，无黄油，底盘无积油；
（4）电梯控制屏用吹风器或用漆刷轻掸，做到无灰尘，磁铁接触开关无锈蚀、无油垢。
如有油垢，用酒清棉花擦净，以防磁铁得电后被粘结吸住不放，造成电动机继续运转；
（5）井道底坑如有积水，必须首先断电，然后排除，有漏水、渗水情况，一定要修好。
同时要将垃圾清除干净，不得堆放杂物，保持底坑整洁，确保电梯下越程的极限开关有效运作。
（6）轿箱内外、顶上、底下均须经常擦净，防止生锈腐蚀，要定期油漆，保持清洁美观；
（7）各层站厅门及地坎槽要经常清洁，以防门脚阻塞而影响厅门畅通。
厅门外要定期擦净，保持整洁卫生；
（8）电梯检修或保养时必须挂牌，确认轿厢内无乘客后，放停机；（9）在轿厢顶维修和保养时，除了判断故障和调试需要外，禁止快车，工作时必须带安全帽；
（10）井底作业时，禁止关闭厅门（厅站留有人监视时除外），厅门口必须摆设告示牌，防止无关人员靠近；
（11）电梯质量转动机件均须加油润滑，要做到定点、定质、定量、定期、定人，确安保全运行；
（12）维修保养工作完成后，必须认真清理现场，清点工具和物品；切忌遗漏；
（13）机房、井道因工作需要动火时，必须遵守大厦的规定，办好动火证，指定专人操作的监视，事后清理火种。
（四）大厦电气维修管理规定
1．电气维修人员必须持证上岗，严格按照国家颁布标准《电气安装工作规程》作业。
2．在进行电气维修时维修人员应穿戴好安全防护用品，配备绝缘良好的电工工具。
3．维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和技术措施，维修班领班应在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。
4．在配电干线、变压器、低压配电箱上作业时，应设专人监护，并至少二个人进行。
5．一般情况下，尽量避免带电作业，若因特殊需要而必须带电作业时，应装设隔离挡板，并有专人监护。
6．在一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸的操作把手上，应悬挂“禁止合闸，有人作业”的指示牌。
7．维修或保养的电气设备或线路，在经检查无误，拆除所有安全措施，全体维修人员撤出工作现场后，方可送电。
（五）大厦电信系统维护规定
1．交换系统本身的维护，设置在总机室内的交换系统是连接外线和内线的核心设备。
要减少系统故障，要保证此一核心设备的运转正常，现在交换系统多为自动电话系统，要做到防尘、防震和防腐蚀性气体，并最好能使其维持在一定的温度和湿度范围内工作。
2．供电电源要保障。
一个电话通讯系统一般应有交流一整流和蓄电池一直流的两路独立电源。
两路电源的切换要方便，这样才能保障当某一
供电系统发生故障也不会对电话通讯产生较大的影响。
3．电话电缆编号要明晰、有规律，布线要可靠，接头不能有松动，接触要良好。
导线不要与强电线路穿入同一管内，否则会产生对通讯的干扰。
（六）大厦有线电视系统维护规定
共用电视系统池称CATV系统，俗称“公共天线”系统。
其维护主要有以下几方面：
1．保证系统选用器材的质量标准。
2．系统组成和传输网络要合理，线路和器材的敷设要可靠，特别是接点不能有松动和虚焊，输出端不能短路，输入端如需设置75欧电阻的地方不能遗漏。
3．调试用户端电平。
4．调控较高的载噪比。
5．“交调”与“互调”指数要符合规定。
6．经常对线路巡检，对天线分配器、放大器、分支器等重要器件定期进行调试，保证参数的正确和合理。
（七）大厦防雷系统维护规定
1．接闪器与引下线和接地体的连接必须牢固可靠，接地电阻值应符合规定要求，一般是不大于10欧。
2．每年雷雨季节到来之前，均应对整个系统进行检查和维护，提前做好防雷准备。
在大雷雨后，也要即时对系统进行检查，察看是否有引雷去而导致某些连接点的松脱和断开。
3．检查如发现引下线受到严重腐蚀，其腐蚀程度占截面积的30%以上则应及时更换；同样，如发现接头松脱也要立即禁固，在雷雨季节任何对故障的拖延都可能导致严重的后果。
4．高层建筑每年在雷雨前要经指定的防雷检测中心对防雷设备进行检测，不合格的应进行整改，直至合格为止。
（八）大厦消防设施维护、保养规定
1．每天对火灾报警主控屏进行自检功能检查，确保控制系统处于良好状态。
2．每月测试主控屏主要工作电压，检查备用电源蓄电池是否正常，并对其进行自检试验；检查楼层井道内的分线箱箱门及箱体外观情况，箱内外线路有无缺损和故障隐；对消防中心集控柜进行清扫除尘，检查接线端子有无电线松脱，导线编号是否完整清晰。
烟感器、温感器因受环境污染应及时清洁。
3．每年对每个楼层井道内的分线箱，介面单元进行开箱清扫；
喷烟检查每个烟感器报警是否正常，逐渐拆下烟感器，温感器对其
上的灰尘，锈进行清洁，并对电线接头进行禁固。