总户型套数比表 经济技术指标表
重点：单体轮廓选择（标准层块大小） 间距计算要求（起算点位置） 消防登高场地要求（大小、距离）
1. 指北针 2. 比例尺 3. 红线及各退界线 4. 地块周边建筑 5. 楼栋单元（面积段及层数） 6. 带有计算要求的楼栋间距 7. 地库出入口 8. 消防道路与登高场地
0.8
1.3
（不同地区、地块条件可 能不同，该表仅供参考）
1.5
小
高 层
2.7
、
二
一
3.0
类
类
多
高
高
层
层
层
• 往往根据货值最大化原则进行设计；(结合 地域情况，结合任务书）
• 该容积率范围下，产品组合可能性较多
查找对标项目（参考项目）--明确方向
第二步：强排方案
产品类型
经济规划
形态规划
根据强排类 型不同分别 采取不同产 品组合方式
重点：车位大小（国标5.3*2.4 浙江省标 5.5*2.4 杭州地标6*2.4） 车库通道宽度（国标5.5 浙江省标6.0） 坡道长度（6.67h+3.6） 出入口数量（浙江省标、国标2015）
1. 图例 2. 红线及地库轮廓线 3. 地库出入口 4. 基本指标（总面积、总数量、平均指标）
1. 重点：地库指标、配套用房指标
养老服务用房（套内面积≥总建筑面积的*2‰） 出入口位置：西侧、南侧 停车配建：浙江省标（2013版）；同时多为南侧现状建筑配建137个停车位
理解限定条件-当地规范
《舟山市城市规划管理技术规定》 日照间距：低多层1.22h（注意间距与日照的关系），高层≥24m（控制日照 3小时），住宅底层非居住建筑建筑间距可折减（注意最小间距不可折减） 退界要求：注意建筑退道路红线和退用地红线的区别 限宽要求：舟山无（其他地方会有面宽要求或者高宽比要求）
规划与产品组合 的可能性
• 如果定位不明晰，则需要通过基本条件推导，并结合产品组合测算出符合场地规划条件和市场需求的产品类 型搭配。
强排——产品定位
• 一般强排要求在极限容积率和密度情况下，将货值做到最大化。 （货值也有限制条件，项目定位一定会结合城市环境、人群购买力、产品去化率等因素）
不同房开最关注的点一般也不尽相同 中梁：极高极低、用足密度 德信：中轴对称、重仪式感 中南：产品集约、面宽为王
形态规划示例
第三步：方案表达
出图标准
一图一表 两图一表
总图要点
表达深度 表达要点
地库要点
表达深度 表达要点 基本指标
经济技术 指标表
重点
日照分析 重点
一图一表：
“总图+经济技术指标表”
两图一表：总图来自高层户型配比表户型套数比表
经济技术指标表
“总图+地下车库平面+经济技术指标表”
总图
地库
高层户型配比表
前期设计（强排）实战细节探讨
TONTSEN SHANGHAI TONTSEN USA TONTSEN UK
讨论
强排的作用是什么？
强排的经验累积
了解城市
了解土地
了解市场
——城市生活习惯和文化 ——土地价值、竞拍关系 ——客户、开发商
开发商模式——以中梁为例
“拉高拍低”
目录
01
前期准备
02
方案设计
重点：日照时长要求、参数设置 （入射角、最小连续时间、最多累计时间段）
（注意：最关注点不代表别的不关注，只是先后顺序，满足要求情况下尽量兼顾才是正解）
形态规划
• 常规格局(一般做法，不针对特殊用地地形或景观资源的地块） 等高布置，大景观、均好性 南高北低布置 西高东低布置
• 对方案形态做进一步梳理。 • 明确景观关系、交通架构（动态/静态交通体系）。
形态规划示例
形态规划示例
03
方案表达
第一步：前期准备
理解 限定条件
理解 任务书
分析基地 信息
查找对标 项目
了解用地条件 了解规范
了解上位规划
明确要求 明确方向 明确户配 明确表达深度
分析周边 用地现状 有利资源与不利条件
根据地域、户配 和容积率等信息
找相似案例
理解限定条件-用地条件
规划条件：关于容积率、密度、绿化率、限高（航空限高或规划限高） 限低；有无非住宅配比要求，建筑退界要求有无明确给出，有无其他配 套用房配建要求。（幼儿园、公厕、社区中心等），停车配建指标以及 出入口设置要求等。
《日照分析技术管理规定及建筑面积与容积率计算规定》 日照计算规则：浙江省标（最小连续日照时间≥10分钟） 面积与容积率计算：可做架空、可做首层2.2以下储藏（山东、河南等严格按 照国家面积规范的地方注意架空计容） 过往项目与规划局沟通过程中了解到的未成文面积计算规定
《建筑物配建停车设施设置标准》 停车位数量要求：浙江省标（2013版）
理解限定条件-用地条件 梳理规划（中梁舟山岱山公安局地块）
理解限定条件-用地条件摘要
用地：26871㎡ 容积率：≤2.0 密度：≤26% 绿化率：≥25%（满足绿化率基础上须多规划1060.1㎡） 限高：75m（规划限高） 限低；多层（住宅≥4层） 配套商业：≤500㎡ 建筑退界：多层退东南西红线≥3m，退环城北路≥12m；商业退和谐路≥4m 高层退界符合《舟山市城市规划管理技术规定》 配套用房配建：物业（≥地上总建筑面积*7‰）（浙江区域通用）
处理
测试不同产 品组合下的
货值
梳理空间形态
营销产品定位明确
• 户配一般由营销给出，对于较熟悉和定位明确的开发商，也可延续其标准化思路。 • 在实际强排操作中，户配可根据实际情况少量浮动。
强排——定位不明确
2.5的容积率
30%的覆盖率
平均层数 = （容积率/覆盖率）
2.5/ 30% = 8.33层
浙江省消防规范及其他特殊规定 各省对于交通核、建筑消防疏散、消防登高场地及消防道路等的设计要求
*可向做过当地项目的同事或合作方了解核实相关规范规定。
理解“任务书”
1. 2.
3.
理解“任务书”
5. 6.
7. 明确时间节点
分析基地信息-基地周边分析
1.
2.
分析地块四至的交通情况，得出人流来源的主要方向，以及车流来向， 便于确立形象展示面及主次入口的位置。
3.
需要关注的优势：周边景观资源，配套设施等 需要关注的劣势：路冲，水冲，高架道路、铁路的噪音，日照遮挡，高 压线，垃圾站等污染源，坟地，宗庙类的宗教建筑，场地内有无市政光 缆、高压电线等
分析基地信息-基地周边分析
以往项目经验
独栋 双拼 联排 叠拼 合院 洋房 多层 小高 二高
一高
0.22 0.3 0.5