资深房地产专业律师靳双权点评一起合同违约案件

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迟延履行合同的违约责任如何承担

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起迟延履行合同违约责任承担问题案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

2014年4月1日，贾梅（买方，乙方）与林灵（卖方，甲方）及居间人龙俊公司签订《买卖定金协议书》，约定贾梅购买林灵的位于北京市西城区的某301号房屋。次日，买卖双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋价款为600万元，价款由买受人一并支付给出卖人，同时约定定金数额为20万元。合同约定贷款100万元，房屋过户后3日内卖方交付房屋。合同签订当日，三方就上述《北京市存量房屋买卖合同》又签订《补充协议》。协议约定，贾梅于批贷函下发后1个工作日内将首付款500万元以资金托管的方式支付给林灵；双方于央产上市表下发后15个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；税费全部由贾梅承担；买卖双方任何一方逾期履行本补充协议约定的义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；卖方应于2014年5月15日前取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，如未按期

取得，则应承担相关责任。同日，上述三方又签订《居间服务合同》。2014年4月20日，贾梅向林灵支付定金，林灵向贾梅出具收条一张。

2014年5月17日，贾梅、许欢与林灵及居间人龙俊公司再次签订《补充协议》，添加许欢为共同购买人，后许欢在之前的合同上补签了签名。

2014年8月7日，涉案房屋的原产权单位为林灵出具《关于同意林灵同志出售已购公有住房的证明》，同意林灵将涉案房屋上市出售。2014年8月15日，房改办在京中央和国家机关住房交易办公室为林灵出具《在京中央单位已购公房变更通知单》，同意林灵办理涉案房屋的转移登记。

现双方对买卖合同及补充协议的履行问题多次协商未达成一致意见。贾梅、许欢认为林灵迟延履行合同义务，应负违约责任，诉至法院：1、请求判令林灵履行房屋买卖合同义务，协助过户；2、请求判令因林灵赔付应其违约而使自己多支付2万元租金；3、请求判令龙俊公司退还收取的中介服务费2万元；4、请求判令林灵按照补充协议约定按照每天3000元的标准向许欢、贾梅支付自2014年5月16日起直至同年8月15日止逾期办理房屋央产上市手续的违约金；5、请求判令林灵支付因其违约造成增加的房屋契税1万元。林灵辩称：自己未违约，办理央产房上市手续前必须由买方到央产房物业及供暖单位办理相关手续，但是贾梅5月20日办理物业手续，自己不可能在15日之前办理央产房上市手续；许欢也并非本案当事人；税费问题与自己无关；贾梅无履约能力，多次变更买受人，无法办理公积金贷款才致使合同履行迟延。因此反诉请求解除房屋买卖合同。

二、法院判决

一审判决：

一、林灵继续履行房屋买卖合同及相关补充协议，于判决生效后十五日内协助许欢、贾梅过户至许欢、贾梅名下；许欢、贾梅于过户当日，向林灵支付剩余房款500万元；

二、林灵于判决生效后十五日内，给付许欢、贾梅违约金28万元；

三、驳回许欢、贾梅的其他诉讼请求。

四、驳回林灵的反诉请求。

二审判决：

驳回上诉，维持原判。

三、律师点评

知名房产律师靳双权点评

知名房产律师靳双权点评：

本案的争议焦点实际是违约责任应当如何承担问题。本案中买卖双方签订的房屋买卖合同补充协议系双方真实意思表示，且已部分履行，不违反法律、法规的强制性规定，合同应属有效，因此双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。林灵反诉要求解除合同，其主张的理由是贾梅没有履约能力，无法办理公积金贷款才导致迟延履行，但是贾梅、许欢在诉讼中已经明确表示有能力一次性给付合同余款，因此其主张无法得到法院支持，法院判决继续履行合同是正确的；关于林灵称许欢、贾梅多次变更购房人的抗辩，根据双方当事人举证可知，将许欢增加为买受人系由双方通过签订补充协议的方式加以确定的，应视为双方当事人通过合意的方式变更了合同主体，亦不能视为许欢、贾梅的违约行为。根据合同约定，许欢、贾梅支付剩余购房尾款的义务与林灵办理诉争房屋产权过户的义务没有先后顺序，因此法院判决双方应当同时履行也是正确的。

关于许欢、贾梅主张判令林灵按每天3000元的标准支付逾期办理房屋央产上市的违约金的诉讼请求，按照合同，林灵未能按照协议约定取得上述售房手续应负违约责任的约定，林灵显然已经构成违约，应当承担违约责任。

关于许欢、贾梅请求判令林灵支付贾梅、许欢每月多付的7000元租金损失，考虑到双方对未能及时办理房屋后续的交易手续的责任问题均未能举证加以证明，所以法院对于贾梅、许欢的请求不予支持。

关于因国家上调房屋地区指导价致使许欢、贾梅增加支付的房屋契税1万元是否因为林灵违约导致，因为贾梅、许欢无证据证明，法院也无法支持。

关于许欢、贾梅请求判令龙俊公司退还收取的中介服务费2万元的请求，因为中介的作用是促进双方当事人签订合同，所以双方只要签订了合同，中介的任务已告完成，即使合同未履行，也必须支付中介费用，因此法院不支持贾梅、许欢的请求是正确的。

综上，法院的判决是正确的。