西安郊县及周边城市进入性研究报告目录Part1西安郊县进入性研究Part2西安周边城市进入性研究PART1西安郊县进入性研究1、郊县指标研究2、目标郊县进入性研究城市高陵临潼阎良鄠邑周至蓝田距西安距离（km）44.54 31.48 62.86 43.78 83.05 41.42宏观经济2017年GDP总值（亿）377.1 221.01 240.21 197.41 134.26 143.391 32 4 6 5GDP增长率15.6% 9.6% 7.0% 10.1% 7.9% 8.5%1 3 62 5 4 三大产业第一产业占比8.7% 15.0% 11.6% 14.1% 25.3% 21.0%第二产业占比66.3% 28.0% 52.8% 41.9% 21.7% 27.2%第三产业占比25.0% 57.0% 35.6% 44.0% 53.0% 51.7%房地产投资在固投中占比10.9% 21.0% 3.0% 11.3% 4.9% 0.8%3 1 5 24 6产业结构现代服务业和融合产业 1 1 1 1 先进制造业 3 2 1 1 2 1 都市现代农业 1 1人口及消费能力城镇化率64.5% 34.7% 57.1% 42.1% 33.8% 29.6%常住人口（万）35.7 71.72 29.08 54.93 58.94 53.025 16 3 2 4常住人口增幅（万）0.59 0.17 0.24 0.16 0.44 0.16城镇居民人均可支配收入（元）31974 33261 39914 30224 29039 285963 2 145 6交通配套地铁 6 5 1 2 0 2 高铁、动车 2 2 3 3 1 0 高速 4 3 3 6 12城市高陵临潼阎良鄠邑周至蓝田市场现状土地市场2017年至2018年一季度土地供应量（亩）1300 480 17 166 117 4401 2 6 4 5 32017年至2018年一季度土地成交量（亩）1293 1356 14 278 117 4172 4 6 4 5 3亩单价（万元/亩）85 205 118 124 60 344 1 2 356 住宅市场2017年至2018年一季度商品住宅供应量（万㎡）82 37 15 33 3 130 0 0 0 0 02017年至2018年一季度商品住宅成交量（万㎡）172 73 25 36 8 60 0 0 0 0 0截止2018年一季度商品住宅成交均价（元/㎡）5512 5116 4563 4950 3139 50741 2 5 4 6 3截止2018一季度商品住宅存量（万㎡）199 51 81 29 42 41 去化周期（月）14 8 39 10 62 833 14 256 品牌房企品牌房企入驻项目5 7 2 3 0 12 1 43 65权重高陵临潼阎良鄠邑蓝田周至宏观经济15% 6 4 5 3 2 1 产业结构25% 6 5 4 3 3 1 人口及消费能力10% 6 3 5 4 2 1 配套属性15% 6 4 3 5 3 1 市场特征35% 6 5 4 3 2 1 城市综合进入性100% 5.9 4.8 4.0 3.4 1.8 1.6•城市版图扩大，市场热度高涨，主城发展饱和，土拍竞争激烈，利润空间降低，房企被动进入郊县，建议企业战略转移•政策带动，郊县城市化发展，土地供应量较大，市场处于上升期，品牌房企争相进入，发展空间大，拿地竞争小，利润空间高，建议主动进入，拓展版图，寻求新市场机会•经济指标：高陵区优于其他区域•配套指标：临潼区配套完善，发展成熟，其次为高陵、鄠邑 •人口消费：临潼区人口及消费潜力最大，其次为阎良区 •产业指标：临潼以旅游业为主，高陵、阎良以工业为主 •市场评级：临潼市场热度及投资发展潜力最高 •临潼、高陵、阎良、鄠邑综合指标高，具备可进入； •蓝田、周至能级一般，有待观察择机进入临潼 高陵 阎良 鄠邑主动（抢占市场） 从城市发展层面研究从各区经济指标层面研究被动（战略转移）＋地铁9号线地铁11号线地铁13号线地铁15号线地铁14号线 秦汉大道 西安 浐灞区西安洪庆组团西安港务区 高陵区 阎良区渭南市第一梯队 第二梯队进入性选择：度假区 > 新区 > 临潼老区 > 东北二环板块度假区：①连接西安浐灞、洪庆组团、地铁9号直达（2021年通车），规划11号线 ②绿地 、融创、新城、中海等已入驻③土地市场目前250-350万元/亩，有地必争之地 ④商品房目前以低密为主1.8-2.0万元/㎡ 临潼新区： ①连接西安港务、毗邻高陵、秦汉大道直达；政府新迁地，三甲医院 ②蓝光等已入驻③土地市场目前200-300万元/亩④商品房目前以中低密为主7000元/㎡-1.5万元/㎡ 周至县蓝田县鄠邑区阎良区 临潼区高陵区 西安市临潼老区：①发展较为成熟，主要以大学为主、依托骊山 ②德杰等已入驻③土地市场基本无地可供应，一地难求，目前300万元/亩 ④商品房目前以中低密为主6500元/㎡左右 东北二环：①发展相对较为滞缓，主要陕鼓等工农业园为主 ②以当地房企为主，③商品房目前以刚需为主5500-6500/㎡ 咸阳泾阳第一梯队 第二梯队进入性选择：工业园 > 鹿苑大道 >马家湾板块（泾渭流域）工业园：①西安渭北新城核心范围、地铁10号直达（批复待建），计划撤场改造建生态大城 ②恒大已入驻③土地市场目前180-300万元/亩④商品房目前以刚改为主7800-8000元/㎡鹿苑大道：①毗邻港务区、鹿苑大道连接港务滨河大道、改造渭河，打造幸福河带，生态大城②金辉、中南已入驻，融创目前谈收购 ③土地市场目前160-300万元/亩④商品房目前以中低为主6500-7500元/㎡ 店子王泾河大桥新建工程西营十字跨桥线工程G310三期鹿苑大道西安港务区西安临潼区西安经开马家湾：①毗邻经开区、发展较早，未来泾河大桥将彻底打通西安至高陵，与西安无缝对接②土地市场目前300-400万元/亩，基本无可供 ③商品房目前以早期中低为主9000元/㎡左右周至县蓝田县鄠邑区阎良区临潼区高陵区 西安市泾阳泾阳咸阳第一梯队 第二梯队进入性选择：航空技术区> 富阎新区 >荆山开发区 > 老城区航空技术区：①西安渭北新城核心范围、地铁10号直达（批复待建） ②本土为主，市场进驻的窗口期 ③土地市场目前150-300万元/亩④商品房目前以刚改为主5800-6500元/㎡富阎板块：①西安代管，接壤富平，政策倾斜②万科进驻富平，恒大等房企已再富阎启动土储动作 ③土地市场目前200-300万元/亩④商品房目前以中低为主5000-5800元/㎡荆山开发区：①发展较为成熟，基础设施完善②可供地紧张，目前恒大、万科已经接洽政府欲大面积拿地，未来竞争之下地价约300万元/亩 西禹高速108省道x317x202x208x207x301107省道阎良至机场西韩城际西延高铁10号地铁周至县蓝田县鄠邑区阎良区临潼区高陵区 西安市泾阳航空技术区咸阳老城区：①未来主要以旧城改造为主，提升区域品质②公开拿地可能较少，城改地价成本预计约300万元/亩③商品房目前以中低为5500元/㎡第一梯队 第二梯队进入性选择：东部高新区> 西部滨河区域东部高新技术区： ①与长安、高新、沣西新城无缝对接，三星、草堂镇等产业园向南延伸 ②规划14号地铁、西安西站（鄠邑站）、西汉高速、连霍等直达鄠邑区 ③土地市场目前100-220万元/亩④商品房目前以刚改为主5800-6800元/㎡西部滨河区域：①内部主要以渼陂湖改造，进行产业招商，渼陂湖即西安沣河延伸段，据了解，目前除本土开发商之外，部分品牌开发张已开始接洽意向进驻 ②土地市场目前80-200万元/亩③商品房目前以中低为主5500-6500元/㎡，未来随着生态大河改造，低密产品将逐渐上升周至县蓝田县鄠邑区阎良区临潼区高陵区 西安市泾阳咸阳沣河湿地公园草堂镇地铁14号线鄠邑站 秦岭西安长安区 西安高新区 西安沣西新城老城中央核心工业园新区老城综合区远期发展储备区择机进入第一梯队 第二梯队选择性进入：居住新区核心>生态景观新区居住新区核心： ①蓝田县政府重点打造区域，将此区域规划集小学、初中、城市运动公园、大型广场、商业及住宅的高端生活区 ②世贸已进驻③土地市场目前28万元/亩④商品房目前以刚改为主2800-3400元/㎡ 生态景观新区：①依托灞河景观资源，发展旅游业 ②融创已进驻③土地市场目前36万元/亩④商品房目前以中低为主3400-5500元/㎡周至县蓝田县鄠邑区阎良区临潼区高陵区 西安市泾阳咸阳、西安-蓝田轻轨渭玉高速第一梯队 第二梯队选择性进入：县政府区域县政府区域： ①距离西安较近，发展时间长，且相对成熟，人居氛围浓厚，教育、医疗、生活配套较为齐全。

②土地市场目前60万元/亩③商品房目前以公寓价格：3400-3800洋房价格：3500-3900别墅价格：3600-3800周至县蓝田县鄠邑区阎良区临潼区高陵区 西安市泾阳咸阳县政府板块城南区域PART2西安周边城市进入性研究1、城市指标研究2、目标城市进入性研究城市宝鸡咸阳渭南汉中安康榆林铜川延安商洛宏观经济2017年GDP总值（亿）2179.8 2340.7 1656.6 1333.3 974.7 3318.4 348.6 1266.4 800.83 245 7 1 96 8GDP增长率8.7% 8.1% 8.3% 9.6% 10.5% 8.0% 7.6% 7.6% 9.5%4 65 2 1 7 8 9 3 三大产业第一产业占比8.0% 13.3% 13.9% 15.7% 10.7% 5.1% 7.0% 9.5% 12.3%第二产业占比64.4% 58.5% 47.0% 46.3% 54.3% 62.9% 51.6% 56.2% 55.2%第三产业占比27.5% 28.1% 39.1% 37.9% 34.9% 32.1% 41.4% 34.3% 32.5%房地产投资在固投中占比 4.3% 4.4% 4.2% 6.8% 8.2% 4.0% 5.2% 5.0% 1.8%6 57 2 18 3 4 9产业结构产业规模定位8 8 7 6 5 7 4 5 4 产业发展阶段8 6 7 6 6 8 5 6 4 产业梯度7 6 6 6 6 8 4 5 4人口特征城镇化率52.1% 50.8% 60.0% 49.3% 47.3% 57.7% 63.1% 60.8% 45.6% 常住人口（万）378.1 498.7 538.3 344.9 266.1 340.3 84.7 226.3 238.13 2 14 65 9 8 7 常住人口增幅（万）0.6 0 1.13 0.3 0.5 2.13 -0.04 1.03 0.96消费能力人均可支配收入（元）34351 34246 29808 27812 28158 32153 29928 33168 276471 2 6 8 7 4 5 3 9 人均消费支出（元）8.3 8.2 8.5 8.7 8.5 8 8.5 8.1 8.6交通配套机场 1 2 0 1 1 2 0 2 1 高铁、动车 1 2 2 1 1 1 1 2 2 铁路 6 5 7 4 5 6 3 3 2城市宝鸡咸阳渭南汉中安康榆林铜川延安商洛市场现状土地市场2017年土地供应量（亩）10433 4304 1213 1383 247 1003 127 491 801 2 4 3 7 5 8 6 92017年土地成交量（亩）7887 4647 999 1052 200 896 127 502 801 2 4 3 7 5 8 6 9亩单价（万元/亩）139 127 119 120 130 64 30 123 1101 3 6 52 8 9 4 7住宅市场2017年商品住宅房量（万㎡）249.62 232.0 206.5 167.0 78.0 79.98 185 93.6 1.61 2 3 5 8 7 4 6 92017年商品房成交均价（元/㎡）4135 6121 4500 4002 5123 4200 3600 4580 37006 1 47 2 5 9 3 8品牌房企品牌房企入驻项目5 8 9 11 3 4 0 3 04 3 2 1 65 8 7 9权重西安宝鸡咸阳渭南汉中安康榆林铜川延安商洛宏观经济15% 6 8 9 4 3 7 5 1 6 2 产业结构25% 6 8 7 3 4 5 7 2 6 1人口及消费能力10% 6 6 9 8 5 7 4 1 3 2 配套属性15% 6 8 7 3 6 7 5 1 4 2 市场特征35% 6 6 8 8 7 3 4 1 5 2城市综合进入性100% 5.9 7.1 7.5 5.4 5.3 5.1 5.05 1.25 5.05 1.75•大西安城市骨架拉开，在十三五规划及关天经济带等一系列政策利好、1小时经济圈交通轨道利好等条件下，西安周边城市迎来发展契机•外埠资本紧抓市场机会提前布局，西安周边城市房地价比进入上升通道，房地产市场投资环境火爆•经济指标：咸阳市、宝鸡市优于其他区域•配套指标：咸阳、宝鸡配套完善，发展成熟，其次安康、渭南 •人口消费：渭南市、咸阳市人口及消费潜力最大，其次为宝鸡 •产业指标：宝鸡市产业发展指数综合表现最高，其次为渭南 •市场评级：渭南、咸阳市场热度及投资发展潜力最高 •咸阳、宝鸡、渭南、汉中、安康综合指标高，具备可进入； •榆林、延安、铜川、商洛能级一般，有待观察择机进入咸阳、宝鸡 渭南 汉中 安康从城市发展层面研究从各市经济指标层面研究抓住市场机遇，提前外围布局，占领第一梯队，扩大市场份额咸阳宝鸡 汉中安康商洛渭南 铜川 延安榆林 第一梯队 第二梯队 第三梯队宝鸡进入性选择：西/东高新、南站 > 金台大道> 蟠龙西/ 东高新、南站：①新型城市板块，主要聚以企事业单位为主，中心城市外溢化 ②恒大、碧桂园、新城品牌房企聚集，区域成熟度渐起 ③土地均价150-200万元/亩；品牌房企价格：8000元/㎡ 金台区域：①发展较早，区域较为成熟，基础配套好，客户对于品质需求较为旺盛 ②宝鸡市土地价值高低；品牌房企价格7500元/㎡ 蟠龙新区：①新型新区，目前主要以城改等项目为主，属于旧城改造，地价相对较低，利润空间可观②土地均价30-150万元/亩；商品房均价5000—6000元/㎡西河滩版块市中心版块金台大道板块行政中心板块石鼓山版块东高新板块虢镇版块南站板块群众路 版块蟠龙新区板块渭南进入性选择：中心城区北部 >高新区 > 经开区南侧高新区：①产业发展较快，经济最为发达，区域开发土地较多，是全市热点区域，产品早期以多层为主，现阶段已经逐渐过渡到小高、高层 ②品牌房企价格8000元/㎡以上 经开区：①区域远景规划面积50平方公里，超过规划主城区面积六成 ②目前仅少量住宅项目，未来市场潜力巨大③产品类型向低密产品发展，目前市场价格预估6000元/㎡ 中心区：①北部全市最成熟区域，受土地供应有限近年来开发量逐渐减少 ②品牌房企价格预估在8000元/㎡左右经开区高新区老城区中心区咸阳宝鸡 汉中安康商洛渭南 铜川 延安 榆林第一梯队 第二梯队 第三梯队咸阳宝鸡 汉中安康 商洛渭南 铜川 延安榆林 第一梯队 第二梯队第三梯队 汉中进入性选择：滨江区>老台区>城东> 兴汉新区>江南 天汉大道 北一环 东二环 京昆高速出入口 至西安 南郑大道 西二环 滨江路 西汉高速 宝汉高速 京昆线高铁站 南站 虎头桥 团结街 城东新区 江南 滨江新区 汉台区 兴汉新区 滨江新区：①主城区重要疏散承载之地，自然景观占据优势②品牌房企聚集，区域成熟度渐起③土地均价200-220万元/亩；品牌房企价格可达8000元/㎡江南区域：①南郑撤县设区，政策扶持力度强，直通宝汉、京昆高速②长建、恒大品牌房企进驻早，市场对于品质需求多③土地均价150-220万元/亩；品牌房企价格可到6500元/㎡城东区域：①通向西安、连接安康主要通道，市场活跃度较低②土地均价200-210万元/亩；商品房价格7500元/㎡咸阳宝鸡 汉中安康 商洛渭南 铜川 延安榆林 第一梯队第二梯队第三梯队安康进入性选择：江北新区/高新区>江南老城区 江北新区：①江北片区向南面向汉江，地势较高，江景视野良好②当前处于开发上升阶段，定位为高端住宅区，发展潜力较大③以改善型客群为主，价格实现度为8500元/㎡高新区：①属于国家级新区，当前处于发展初期，开发楼盘相对较多②产品线丰富，政府扶持力度较大，整体发展潜力较大③土地市场竞争激烈，商品房价格约在8000—8500元/㎡江南片区：①是安康土著居民主要聚集地，生活配套等多集中于此②市场土地供应有限，可参与城棚改项目高新区 汉江渭城区板块 秦都区板块 咸阳宝鸡 汉中 安康 商洛渭南 铜川 延安榆林 第一梯队第二梯队第三梯队咸阳进入性选择：秦都区（高新区）>渭城区 秦都区（高新区）：①城市热点板块，市场客户基础优良，能够承接高品质及价格项目，目前土地出让较高②融创、恒大、金辉、中南、天地源、荣盛、中国奥园已进驻③当前处于开发上升阶段，发展潜力较大④以刚需、刚改客群为主，高层房价6000-8500元/㎡，洋房9500-13500元/㎡渭城区：①城市价值低洼区域，区域内可供应土地较少，未来发展有限②本土企业为主，产品线单一③区域土地可供应量较少，商品房价格约在6000—7000元/㎡。