版本号：文件名称文件编号：泽科集团重庆物业服务有限公司修改状态：招投标管理作业指导书生效日期：招投标管理作业指导书1 目的：为使招标工作流程化，清晰化，保护公司、招投标活动当事人的合法权益，规避公司法律风险，保证项目服务质量，保证工作开展的及时性，特制定以下规则。

2适用范围：受开发公司委托由物业公司直接招标的项目、代管项目所需发生的服务外包项目，以及因物业公司自身业务开展所发生的服务外包项目、材料采购等适合本规则。

3职责：3.1项目管理处:负责招标文件技术要求及标准的编制，提供原供方合作情况等原始数据统计上报资料。

3.2品质管理部:负责部门上报招标项目数据的汇总、统计，招标文件的编制，并报总经理（副总经理）审批后，通知并发放给意向性合作单位或者发布招标公告。

组织各专业技术人员对招标文件的技术要求与标准内容进行审核。

3.3财务管理部: 财务管理部负责该招标项目的成本核算（除财务无法进行成本核算的除外）或者另行聘请该项目专业人士进行。

3.4总经理：总经理负责公司授权范围内的招标决定权。

3.5董事长：总经理对公司所有项目的招标享有决定权。

3.6招标小组：负责执行每个项目招标具体操作流程的组织，全程参与招标事宜，根据每次招标情况不同，由品质管理部指定专人负责专项工作。

3.7评标委员会：对参与投标的各单位标书进行评审，评选出中标单位，审批、审核按照公司授权执行4程序要点4.1项目招标、比价报告、日常采购划分标准招标：预算费用金额在50，000 以上的项目必须才采取进行招标方式确定；比价报告：预算金额在10,000- 5，000（含）元的项目采用比价方式确定。

4.2招标4.2.1招标遵照的原则招投标过程必须严格依照国家有关法律法规进行，如地方法规、规章或政策另有补充规定的，同时也应遵守4.2.2.招标项目的确定：A、开发公司委托物业公司招标的项目；B、加建改造的工程项目；C、代管项目所需发生的服务外包项目；D、公司自身业务发展的需要的外包服务项目、材料采购；E、供方因自身原因不能继续与公司合作的；F、原供方经评审后不合格的，需重新确定合作方的；G、接管项目属开办费（开发公司）支付的项目；H、动用业主维修资金进行的项目。

4.2.3招标流程：请详见下表操作流程：操作内容责任部门提交招标申请部门编制招标计划——品质管理部组织相关品质部门及责任人召开招标启管理编制招标文件自行招标动会，针对本次招标指部委托招标定专人负责专项工作并形成招标计划；并按照公司招标文件模版编写授权完成审核/审批。

招标文件的审查——招标申请部门负责招招标现场考察标文件技术标准部分编写；小组发出投标邀请函及招标文件并组织开标标书其他部分由品质管理部制定专人负责编写，最编制标底开标终由品质管理部负责招标评标/议标未审批文件及评标原则的编制；按照公司授权完成审核/审批。

形成报告——品质管理部负责招标品质定标项目的要求数据资料统计，管理并负责将该项目数据移交部发出中标通知给被委托的招标代理机构，签订合同归档代理机构应在合格供方资源库中选择；——模版由公司品质管理评标部组织编写，按照公司授委员权完成审核/审批。

会——针对招标项目可对招评标标文件模板进行适当修改，委员按照公司授权完成审核/ 会审批；家以上单位发出投标邀请管理函，安排招标会议组织开部标，招标预算金额在30万元以上需缴纳投标保证金；——招标小组全体成员对招标有效标书进行现场内部开小组标，并做好现场会议记录；——将开标结果记录在评标《评标记录及得分汇总表》委员内，由评标委员会成员会会签确认；评标后有议标要求的进行议标，并形成记录，议标对象签字确认，并将议标文件作为合同附件；——由品质管理部撰写评品质标报告后由评标委员会成管理员签字，按照公司授权完部成审核/审批；——评标报告及《中标通评标知书》按照公司授权完成委员审核/审批；会——品质管理部发出《中品质标通知书》，对于未中标单管理位财务管理部退其保证金部并品质管理部发出《感谢函》；件及合同存档，属开发公管理司委托物业公司招标的文部件转开发品质管理部存档；有备案要求的招标项目需及时到相关部门进行备案。

A、有合作及考察经历的可直接进入邀请合作单位名单；初次入围的，应考察公司及服务项目现场、甲方评价、服务方公司总部办公场所等。

具体由人事行政部负责组织需求部门及相关专业口人员进行针对性考察。

对于垄断性行业的项目招标，应以对我司最为有利的角度出发，进行选择。

B、需要进行招标的部门提出招标申请，应包括招标项目的名称、具体要求、标准、预算、原供方合作情况等原始数据、资料等，交品质管理部审查后报总经理审批，决定进行自行招标或是委托招标代理机构进行招标。

C、自行招标的由品质管理部负责，招标项目所在部门应在公司决定自行招标之日起三个工作日内将所有该项目的具体要求，上报品质管理部。

品质管理部负责对招标项目的质量要求提出标准及对技术要求的审核，通过后送品质管理部；对需要进行标底核算的，品质管理部将所有资料移交财务，进行核算。

如财务管理部无法进行核算的，由公司另行聘请专业机构进行核算。

D、对委托招标的，由品质管理部负责招标项目要求的数据资料的统计，并负责联络所委托的招标代理机构，将该项目数据移交。

E、品质管理部在收到相关文件后，应指派专人制作招标文件，负责跟进后续的招标文件发放、招标文件疑问的解答、投标文件的收取、中标后的通知、致谢函等。

若系地产公司新建项目，物业公司应协助进行物业服务招标书的制订。

F、从公司决定招标时起，整个招标活动需在20个工作日内完成，特殊情况下经总经理批准可延长至30个工作日。

4.2.4招标的进行A、自行招标中实行公开招标的，由品质管理部发布招标公告，公告有关招标事项。

招标事项应包括：招标人的名称和地址、招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的方式及要求。

B、邀请招标的，应当向三个以上的法人或者其他组织发出意向性合作邀请书。

招标公告和投标邀请书必须载明招标人的名称和地址、招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的方法以及开标时间、地点等事项。

C、受邀请的投标方或者公开招标情况下的投标方在拿到招标文件后须按照招标文件制作投标书，并按照招标文件上所规定的截止日前提交。

否则，公司将视为放弃。

D、如投标方对招标文件中有不清楚的地方，招标文件制作人连同该招标项目负责人对该问题作出说明。

E、招标管理人不得以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇；招标文件不得要求或者标明特定的生产供应者以及含有倾向或者排斥谴责投标人的其他内容；招标管理人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

F、招标管理人应遵守上条之规定，如违反公司将对其进行处理，并保留追究其法律责任的权利。

G、公司招标项目有标底的，该标底只能由公司总经理、副总经理掌握，并应当对其保密。

4.2.5开标和评标A、通知及组织：投标人提交投标文件截止时间即为开标时间，开标由品质管理部负责组织评标委员会公开进行。

B、评标委员会的确定：公司在开标之前应当先行确定评标委员会，评标委员会应当由五人以上单数组成，其具体成员由总经理或副总经理根据具体招标的项目决定人选，具体操作如下：总经理（副总经理）+该项目所在部门负责人+品质管理部负责人+财务负责人+专家（内部确定或外请）。

对于公司参与评标的成员有对评标的过程进行保密的义务。

C、在开标前，应对标书的有效性进行确认：①经开标人员检查文件密封完好，且密封口处加盖公章；②必须是在投标须知上明确的时间内递交至投标须知指定的地点的；D、评标委员会可以要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作出必要的澄清或者说明（注：但投标人的澄清或者说明不得超过投标文件的范围或着改变投标文件的实质性内容），投标人未作出说明的，视为该内容未列于标书。

E、评标委员会对各投标人标书进行综合评价，评标委员会评标的基本要求为：①能够最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准；②能够满足招标文件的实质性要求并且其投标价格合理，产品或服务品质优良，但是投标价格低于成本的不予考虑；③评标委员会意见出现分歧时，应实行少数服从多数决定中标情况，对不同F、评标委员会完成标书评审后，按照公司授权完成审核/审批。

品质保障部向未中标单位发书面《致谢函》。

G、评标委员会经评审，认为所有标书都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标，并将情况向公司领导汇报，公司领导有权决定重新招标还是终止招标。

H、无论是采取公开投标还是邀请投标，参与投标单位低于三个的，此次招标无效，公司有权决定继续采用招标或是终止。

4.2.6议标A、当评标委员会对评标结果存在异议时，或者对评标第一候选单位有技术及金额方面的修改及完善的需求时，可由专业技术部门提出议标要求，并由品质管理部向议标单位发出议标邀请。

B、针对议标内容，由品质管理部形成文件，经议标对象签字确认后，作为合同附件，4.2.7中标及合同签定4.2.7.1 评标委员会确定中标人后，应以书面形式通知品质管理部，品质管理部以公司名义向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

4.2.7.2公司发出中标通知后，应在三十日内同中标人签定书面合同；如因中标方原因三十日内未签定合同的，公司将不予退还投标人交纳的保证金，并取消其中报资格，以得分排名第二单位为中标单位进行合作，并签订合同；如第二单位无法满足我司各项要求则重新进行招标。

4.2.7.3对公司采取招标方式签定的合同，如在一年之内公司需要同样的服务，合同的相对方在具备以下条件的时候，可直接按原合同执行：①对方所提供的服务能够满足公司的要求；②新合同报价上与市场同期价格出入不大；③服务类新合同报价上与其他供方报价出入在3%以内；4.2.7.4对于4.2.5中出现有新的供方，且报价低于原供方3%的，则不能直接延续合同。

须具体要求双方提供出新的、具体的服务条款予以对比后进行确定。

4.2.7.5对开发公司委托公司进行前期物业管理项目招标情况。

A、开发公司将相关资料移送给人事行政部，人事行政部将资料交予品质管理部对该项项目提出相关质量环境要求，并报总经理批准后交给品质管理部组织招标。

B、从公司合格供方中选择招投标代理机构，由品质管理部全面协助招投标代理机构按照开发公司的要求制作招标公告或招标邀请书，并对投标的企业资格进行规定，以及按照品质管理部给出的相关环境质量要求提出项目服务要求。

C、为保证公司品牌形象，对参与投标的物业管理企业限制：1) 须具备物业管理三级资质；2) 须在重庆市管理过建筑面积在20万平米的大型楼盘；3) 须取得第三方ISO9001质量管理体系认证证书；D、制作好招标公告或者招标邀请书后，需上报公司总经理审批同意。