喜与忧
二、房地产业在国民经济中的作用
1 、基础性：构成城市经济发展 的基本物质基础； 2 、先导性：房地产业的发展， 将会带动一批相关产业的发展； 3 、需求性：能满足社会的住房 需要； 4 、收益性：可以为国家提供巨 大的财政收入。
三、我国房地产业的改革
1 、确立土地有偿使用制度： 1987 年11
快
四、房地产法的基本原则
（一）国家实行国有土地有偿、有限期使用的原则
（二）国家扶持发展居民住宅建设的原则 （三）国家保护房地产权利人合法权益的原则 （四）登记公示原则
五、房地产法的调整对象 1 、房地产民事关系 : 房地产物权、债权和继承权等。 2、房地产管理关系：地政管理关系、房屋管理关系、
规划管理关系、建筑工程管理关系、销售和价格管理
国务院对全国土地实行宏观调控；地方人民政府： 在国务院领导下，管理本地方的城乡建设； 2、土地行政主管部门：
（ 1 ）国务院土地行政主管部门的设臵及其职责：主 管土地资源、矿产资源、海洋资源等自然资源的规划、 管理、保护与合理利用； （ 2 ）地方人民政府土地行政主管部门的设臵及其职
责；
监察部、国土资源部2006年10月8日联合下发《关于开展查处土地 违法违规案件专项行动的通知》； ２００６年国土资源部会同监察部门公开查处７起重大土地违法 案件，直接查处２７起土地违法案件。 07 年土地违法立案查处案件 2.67万件，09年查处土地违法违规案件33643件,
教学内容： 房地产概述


房地产业
房地产法概述
第一节
房地产概述
一、房地产的概念和特点
❒ 房地产是房产和地产的总称。
土地是有特定四至范围的陆地表面，对特定地 块的权利即称为地产。 房屋是建筑于特定地块上的形成固定活动空间
的建筑物，针对房屋的所有权或其他权益被称为
房产。
二、房产和地产的关系 ❒ 从实物形态上：房产与地产是联结在一起的; ❒ 从权属关系看：房屋所有权是否合法，通常要看房 屋所坐落的地皮使用权是否合法取得；
2 、建立和完善房地产业管理和交易法律制度时期： 1988 年至今 （1）实现土地使用权有偿使用制度 （ 2 ）建立房地产价格评估制度和成交价格的申报制 度 （3）完善房地产市场管理制度 （4）健全中介服务机构的资质认证制度 （5）建立和完善物业管理制度 这一时期的立法重点是适应市场经济发展的需要，建 立和健全房地产交易法律制度和物业管理法律制度。
2011 年查处 4.2 万件违法用
地案 ,2012 年 , 全国发现违法用 地行为 6.2 万件 , 2014 年上半年 国土资源统计数据显示，全国
共发现土地违法案件 28510 件，
涉及土地面积 11256.9 公顷，同 比分别增长27.7％和18.9％ 。
3、建设行政主管部门 （1）国务院建设行政主管部门的设臵及其职责： 城乡建设规划管理、建筑业管理、居民住宅建 设和管理等。 国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发 经营活动的监督管理工作。 （ 2 ）地方人民政府建设行政主管部门的设臵及其 职责
❒ 从价格构成上看：房价房租都包含着地价地租，土
地使用权的价格差异也最终表现在房产价格上；
❒ 从处分上看：一体处分（房随地走，地随房走）
1、房地产具有固定性 2、房地产具有非损耗性 3、房地产具有保值和增值性 4、房地产价值具有差异性
5、房地产具有有限性
三、房地产与相关概念的比较 （一）房地产与不动产
策
1998年——2006年：快速发展时期 2007年至今：调整期
存在问题： ❒商品房价格过高； ❒供给与需求不匹配； ❒闲臵商品房问题；
房地产业成为“老虎机”
❒房地产业资金供给的特点；
❒房地产业的地域差别显著； ❒房地产投资、消费的软环境支持不足。
四、我国现行房地产管理体制
1 、国务院：国务院领导和管理全国城乡建设，
❒ 多层次、多系统的管理体制
1、城乡土地管理的空间分割； 2、土地使用权出让市场与转让市场管理的分割； 3、房产与地产管理的分割； 4 、土地利用总体规划与城市发展总体规划管理的分割。
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第三节 房地产法概述
一、房地产立法模式 （一）一元主义立法模式：起源于罗马法，以德国民法 和瑞士民法为代表 《德国民法典》：“土地的主要构成部分为定着与土地 之物，特别是建筑物以及与土地尚未分离的土地出产物。” （二）二元主义立法模式：以法国民法和日本民法为代 表，我国台湾地区民法典也采取此种立法模式
（三）房地一体立法模式：我国现行的立法模式 1、房屋所有人和土地使用权人主体一致
2、房屋所有权和土地使用权一同处分原则
二、房地产法的发展 （一）改革开放前的中国房地产立法 1 、建立新型的房地产权属关系时期： 1949 年到
1956年。立法内容主要是废除旧的半封建、半殖民地
的房地产关系；没收大地主、大资本家剥削的房地产； 分配土地及房产给无地和无房者。立法的重点在于建 立新型的社会主义土地所有权关系
不动产与房地产概念的区别：
❒ 概念产生的时间不同
❒ 利益的重心不同
❒ 产生的法律要求不同
指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。 物业是单元性的房地产。物业既可指单元性的地产， 也可指单元性的建筑物。主要包括以下要素：
(1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇
(2) 与 这 些 屋 宇 相 配 套 的 设 备 和 市 政 、 公 用 设 施 ；
由于交易中心出售的别墅没有土地使用证、房产
权利存在瑕疵，所以，到了约定签订买卖合同的 那天，李先生拒绝签订正式的房屋买卖合同，并 要求交易中心双倍返还他已付的定金。而交易中 心则称，该公司所代销的房屋仅限于房产，不包
括地产，公司不能接受李先生的要求。双方协商
不成，李先生诉至法院。 问：本案中的房产与地产能否分离转让？
家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自 留山，也属于集体所有。”
（2）关于对土地征用的规定
（3）关于土地使用权转让的规定：“土地使用权可以
依照法律的规定转让。”
（4）关于土地利用和保护的规定：“国家保护和改善 生活环境和生态环境，防止污染和其他公害。”
（5）关于保护公民房屋所有权、居住权的规定：“公
（ 3）建立农民集体土地所有制： 1956年 6月《高级农业
生产合作社示范章程》，规定农村土地为生产队集体所有，
取消土地报酬，确定了我国农村土地集体所有和集体经营
的制度。
2 、私房改造和稳定集体土地所有权时期： 1956 年至 1978年6月 （1）私房社会主义改造：对城市私人房屋通过国家经租、 公私合营等方式，逐步改变所有权； （2）稳定农村集体土地所有制方面的立法： （二）改革开放以后的中国房地产立法 1、建立和健全城市私房管理法律制度时期：1978年至 1988年，这一时期主要是加强私有房屋的权属管理，保护 房屋所有人和使用人的合法权益。
阶段五：2003年至2007年 调控房地产市场建立住房 保障制度 阶段六：2007年开始强化
住房保障阶段
物分配实行住房分配货币化
我国房地产业的发展概况和存在问题
1992年——1993年6月：“房地产热”
1993 年 6 月 ——1995 年：国家对房地产业进行治
理整顿和宏观调控
1996 年 ——1998 年：市场难于消化、寻求救市对
②从事开发经营成片土地：简称成片开发，
指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对
土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和
其他建设用地条件，然后转让土地使用权或转 让、出租地面建筑物。
广义的房地产业应该包括从事城乡土地、 房屋的开发、利用、经营、服务、管理、保护
的各种业务活动。
（2）性质 ① 经营性和投机性 ② 城市第三产业性和综合产业性 ③ 综合导向性和泡沫性
关系、产权和产籍登记管理关系、房地产经营管理关 系、房地产公证关系等 3、房地产经济关系：国有土地使用系、
涉外房地产关系、房地产消费者保护法律关系。
六、房地产法的渊源
1、宪法
（1）关于土地所有权的规定：“城市的土地属于国家
所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国
民的合法的私有财产不受侵犯。”
专门或主要规范房地产业的法律 2、法律 其他法律中涉及到的规范 房地产业的有关内容 3、行政法规 4、部门规章 5、地方性法规 6、法律解释
土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地 使用权的出让、转让，房屋所有权的买卖、租 赁，房地产抵押，以及由此而形成的房地产市 场。
狭义的房地产业是指专门从事房地产开
发经营的行业 ，业务主要有两大类 ： ①城市房地产开发和交易 ：房地产开发是 指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基 础设施、房屋建设；所谓房地产交易包括房地 产转让、房地产抵押和房屋租赁；
房 地 产 法
第一章 房地产法概述


教学目的：
本章主要是对房地产管理法进行法理学研究，
通过本章学习：

掌握房地产、房地产业、房地产法的概念；
掌握我国房地产法的渊源体系； 理解房地产法的性质； 了解我国房地产法发展的历史及现状。





教学重点和难点：
房地产、房地产管理法的概念、调整对象； 我国房地产法律制度的历史发展； 房地产法的性质及与其他相关法律的关系；



我国房地产法的渊源体系

讨论：
对房地产法的性质问题理论界有不同的主张 ,
有人认为房地产法应属经济法，有人认为房地
产法应属民法，也有人认为房地产法应属行政 法，你有什么看法？
案例： 李先生看好了位于海阳市凤城小区的一幢别墅，
几经谈判，李先生与销售该房的海阳市房地产交易
中心签了一份《认购书》。双方约定：李先生确定 认购凤城小区 B5 幢别墅，房屋产权系张某所有， 总价为40万元；双方还确认了该房产的产权证号及 房产面积。签约当天，李先生向交易中心支付了 2 万元定金，并保证在签订认购书后15天内与交易中 心签订房屋买卖合同。