主城区
近郊区
远郊区
主城区
近郊区
远郊区
1600 1454 1453
2
1400 1200 1000
1244 836
1150
1.5
1.52
1.05
1.36
800 600
351 400 200
0
628
1
0.82
382
346
0.5
0.55
0.24 0
0.63
1.03
0.6
2009年
2010年
2011年
2009年
0.5
500
0
0
2009年
2010年
2011年
大成都近三年供求比
存量供求比新增供求Leabharlann 1.421.1 1.21
0.75
0.44 2009年
0.68 注：存量供求比=年末存量/年销量
2010年
2011年
• 近三年，成都住宅市场成交面积连续两年降低，2011年环比10年下降14%，整体住宅市场新增供求 比、存量供求比均连续上升，销售压力快速上升，住宅市场的冬天降临。2012年将进入“去库存化” 阶段。
• 在严峻的市场环境下，新增供应量大，成交持续低迷的情况下，2011年整个成都地区实现成交2124 万方，说明成都地区对住宅的需求空间还是比较大的。
1、成都市整体市场供需分析
主城区销售下降最快，远郊区销售压力最大，近郊区销售下降较慢， 销售压力相对较小。
单位：万㎡ 各区域近三年成交情况
各区域近三年存量供求比变化
0 2011年
• 11年年初由于“地票”制度暂缓，3、4两月成交为零。4月推出“持证准用”后，土地市场方恢复正 常，但由于受到“限购”、存准率上调收紧贷款额度等影响，销售市场疲软。开发商拿地意愿及资金 实力降低，因而导致土地供应量及成交量大幅降低。
• 单纯从平均成交价格数据上看，今年土地成交价格继续上升，达到314万/亩，环比上升28.6%。这与 土地拆迁成本上升、土地成交结构等因素上升有关。
2、各类型产品供需情况分析
• 在土地等方面因素的影响下，别墅、多层、小高层，基本已经退出了主城区商品住宅的舞台， 取而代之的是中高层、高层和超高层，这意味着成都高度的又一次定格。预示着未来成都住宅 建筑高度的发展方向。就数据而言，主城区2011年中高层、高层和超高层新增供应916.2万方， 销售面积达591.6万方，占总销售量的94.2%。
40000 30000 20000 10000
0
2007~2011年大成都土地供求走势
供应面积（亩）
成交面积（亩）
成交均价（万元/亩）
25870 22358
20632 19686
31556 22668
36643 27458
400
300
15562 12751
200
100
2007年
2008年
2009年
2010年
400
2.50
300
2.00
1.50
200
1.00
100
0.50
0
0.00
城东
城南
城西
城北
城中
供应面积
成交面积
供需比
2011年 各 方 位 成 交 面 积 占 比
城北
城中
城东
12%
2%
15%
城西 27%
城南 44%
各方位成交较去年环比下降 情 况 (%)
城中 城北 城西 城南 城东
0.00
50.00
1、成都市整体市场供需分析
2011年月度成交情况
• 2011年成都主城区成交走势以限购政策的实施为分界点分为两段，主城区成交放量主要集中在 1-2月，成交面积205.84万方，占全年成交量的31%。2月楼市迎来拐点，限购效果凸显，主城 区成交大幅下挫，3月成交量环比2月下降65.97万方。同比去年3月跌幅52.77%。从3月到12 月，主城区成交量低位徘徊，月度成交量最高不超过60万方。
2010年
2011年
• 从区域成交量看，各区域2011年均出现成交量下降，其中主城区下降最快，环比下降25%，近郊区 下降最慢，仅下降8%。
• 从各区域销售压力变化看，主城区、近郊、远郊销售压力均连续两年上升。2011年中远郊的销售压 力最大，存量供求比为1.52。其次为主城区，近郊区的销售压力相对较小，为1.03。
• 与上年相比，各方位成交量都有所下降，下降幅度分别为城东38.5%，城南8.8%，城西24.9%，城北 44%以及城中57.2%，从下降数据可以看出，城中受到的影响最大，原因在于城中大部分住宅项目降 价动作缓慢，且电梯豪宅项目相对较多，逆势下，更加难以获得消费者认可。
4、2011年土地情况简析
2011土地供应量成交量双双下降，对未来市场供应产生潜在影响
第一部分：市场分析
一、成都整体市场分析
1、成都市整体市场供需分析
政策重压之下，销售压力快速上升，冬天降临。
单位：万㎡ 大成都近三年供求情况
成交面积
新增供应
存量面积
3500 3258
3022
1.5
3000
2451
2711 2461
2571
2500
2124
1
2000
1444
1683
1500
1000
• 09年为成交的最高点，在受到2010年和2011年两轮政策调控，存款准备金率的多次增加以及银行贷 款利率的上浮等因素的影响，到2011年时，较09年销量下降了1000多万方。即使在这样的环境下， 成都商品住宅市场年新增供应力度仍在逐年加大。这便导致了在2011年时，存量与09年相比，接近 翻了一翻。面对2571万方的存量，2012年需要承担的压力将会很大。
100.00
• 自城南规划以来，市场就十分火热。在逆市下，城南找准市场，以刚需为主导产品，定位准确，并且 调价动作迅速，使得大多数开发商得以顺利过冬。通过销售数据，城南销售量达到279.6万方，占了主 城区销量的44%，其中较典型的包括万科·海悦汇城、佳兆业·君汇上品、中德·英伦联邦、保利·心语花 园等，以中小户型，低总价迅速打开市场。
• 稀缺型的城市别墅已经出现了市场空缺，全年新增供应仅7万方，供求比在为0.6，特别是独栋 别墅，全年新增供应为0.1万方。
• 花园洋房、多层、小高层，虽然其量不大，但是销售压力却相当大，3类产品供求比都接近2。
3、成都市各区域市场情况
2011年 主 城 区 各 方 位 供 销 情 况
500
3.00
• 2011年土地成交大幅下降，将对2012年年底及之后的住房市场新增供应、价格走势产生潜在的影响。
4、2011年土地情况简析
30000 25000 20000 15000 10000
5000 0
2011主城区土地受影响小，近郊、远郊受影响较大，双流土地供应
将快速上升。