海星城策划书
目录
前言....................................................................................2第一章市场研判 (3)
一、厦门岛最亲近的后花园
二、后花园之CBD商务中心区
三、海沧房地产研究
四、个案市调表
五、市调分析
第二章产品定位 (15)
一、定位宗旨
二、目标市场定位
第三章建筑规划 (19)
一、基地特色
二、基地资源评析
三、规划建议
四、社区附属配套设施（结合酒店做规划）
第四章经济测算 (22)
第五章行销概念设计 (24)
一、主题概念及理论依据
二、居住形态及其文化载体
三、西班牙居住文化掠影
四、行销概念归结
五、产品魅力中心
六、案名参考
第六章商务部分 (28)
一、项目工作组结构
二、服务本项目人员简介
三、服务方式及收费标准
结束语 (32)
第一章市场研判
一、厦门岛最亲近的后花园
●海沧以其位于厦漳泉闽南金三角地区突出部之优势，成为
中国沿海珠江三角洲与长江三角洲经济发达地区的中间连结点。
海沧大桥的建成，以及将要兴建的厦漳跨海大桥，海沧地理位置一下就突显出来，成为厦门那个国际性都市的一个极其重要的都市功能核心区。
●海沧，中国大陆最大的台商投资区。
2003年5月，海沧行
政区成立，从“海沧台商投资区”到“海沧行政区”的转变，历史给予海沧区新的使命，——建成厦门二十一世纪海湾型都市的新港区、新工业区和新市区。
●海沧作为厦门市实现现代化、国际性都市的必备都市功能
区，可能用5年时刻，把投资区建成厦门市重要的大型工业生产基地和国际航运物流基地，目前吸引外资已占厦门吸引外资总额的40%，一批知名的跨国企业和厦门岛内的老国有企业易地改造纷纷落户，使海沧成为最佳的工业生产基地、重要的产业结构调整基地。
●厦门由海岛都市向海湾都市转变，最易实现的是海沧区，
必须实现其进展的大跨越，是政府建设大厦门现代化都市的重头戏，具备良好的进展前景。
小结：
海沧通过近15年的进展，基础设施建设和都市功能配套
仅次于岛内，而优于其他岛外区域；易地改造企业和外
资企业成为海沧经济的支柱力量，从业人员大都为早期
岛内工作的蓝白领阶层或外来务工人员等移民，这与集
美区、杏林区大都为本地人员有着质的区不；即不管是
从经济联系的紧密性、人员的融入性，海沧区与厦门岛
内差不多完全融合在一起，也即不管是实际的交通距离
依旧人的心理距离，海沧区与厦门岛差不多成为事实上
的一体。
从工业讲，海沧差不多成为仅次于岛内最大最
强的区域；从居住讲，海沧立即成为岛内工薪阶层的理
想家园——————海沧差不多成为厦门岛最亲近的后
花园。
二、后花园之CBD商务中心区
依照厦门市的总体规划和进展战略以及海沧具有的区位优势，在投资区总体规划中，将100平方公里划分为四
个相互关联的功能分区：即海沧港区、新阳工业区、南部
工业区、海沧新市区。
从海沧的规划看，海沧新市区规划面积27.6平方公里，要紧进展商贸、金融、房地产、旅游以及娱乐休闲业。
市
政府确定21世纪的厦门定位是乡村都市，并佐以国际居住
观，海沧房市的升值潜力得以保证。
从空间上可概括为“一
核，二区，三片，十中心”即：
一核——内湖，为海沧新市区的核心。
二区——海沧新市区以海沧大道为界，分为滨海绿化带和内湖周围两个区。
三片——东屿生活片区，渐美综合片区和嵩屿海景城片区。
十中心——行政中心、商业中心、居住中心、信息
金融中心、会展中心、
体育中心、科技中心、文化音乐中心、
旅游度假中心、
水上活动中心。
海沧的规划是按照“建设厦门二十一世纪新城区”的要求编制，能够认为是厦门岛二十年都市进展经验的缩影，
厦门岛内最漂亮的风景都将在海沧沿海沿湖处体现，各项都市配套功能完善后，海沧将具备一个都市副中心的水准，即几年之后海沧沿内湖片区将呈现员当湖一样的居住环境和工作氛围。
海沧新市区则是海沧经济进展到一定水准后，开始全面提升都市现代化居住水平而适时推出的超前规划设计。
它追求“以水为中心的亚热带海滨都市的特色”为差不多诉求与厦门岛相互匹配，随着都市化进程的加快，它与岛内的差距越来越小。
从目前的进展现状看，海沧新城区自发形成三部分，即海沧生活区，沿海滨湖居住区和嵩屿居住区，海沧生活
区因早期配合台商工业区的设立而差不多建设完成，嵩屿
居住区因适应海湾都市进展的需要于去年开始大规模的建
设（如以后海岸），而真正的全面提升海沧生活质素和都
市品位的沿海滨湖居住区在2003年底才逐步启动，也是海
沧今后几年进展的重点。
本案所处地块为其中的“一核“，即沿海滨湖居住区的内湖，那个地点将成为海沧新市区的核心地带，它今后
的进展趋势将类似于岛内员当湖周边区域，成为一个集居
住、办公、商务、休闲为一体的高级CBD中心商务区。
小结：
政府对本区块的重新规划，即区政府办公场所，人工内湖、行政广场、文化体育中心等调整，使本区域以后的居住品
质和商务潜力得以保证，并有机会把本区域塑造成一个高
档的居住片区和现代化的办公休闲场所，使本区域成为海
沧内外商投资企业商贸活动的平台，成为追求居住环境，
改善居住品质的媲美岛内员当湖的生活领地，成为岛外的
第一个高级CBD中心商务区。