项目效果图
本项目户型图
项目实景图
❖ 地块SWOT分析
优势分析（S）
• 项目靠近湖边，独占绝佳地理位置 • 位于居巢区，毗邻合肥滨湖新区，地段十分优越，升值潜力大； • 处于中庙旅游风景区内部，千年名镇，拥有丰富的旅游资源； • 可共享巢湖水体作为项目景观； • 借助于大合肥开发建设政策，政府大力支持，未来潜力无限。
当地人的态度和评价
对待并入合肥持观望态度，无法确定今后走向， 但期待更多政策上补贴与支持，对于项目评价 为价格高，质量造型差，购买兴趣不大。
❖背景资料
区位图
巢湖部分区域划入合肥 后，合肥将建成一个环 巢湖的大城市，巢湖将 变成合肥市的“内湖”。 调整区划后，新合肥市 所辖区县达到至少10个， 面积10000平方公里左 右，人口800万人，人 口占全省比例12%，与 全国省会平均水平相仿， 成为一个在全国有影响 力的大型城市。
高速云水湾
金泰水岸生活
碧桂园滨湖新城
市场调研篇 Part2、项目自身解析评价
项目自身解析评价
项目区位 项目道路与交通 项目周边配套 项目SWOT分析 项目建议与分析
❖ 地块区位
地块处于巢湖中庙镇核 心区域，毗邻巢湖，紧 靠中庙寺、游船码头， 与合肥滨湖新区遥相而 望，坐拥黄金旅游资源。
湖光——巢湖
国际旅游城镇 山色——姥山
力求在短时间内尽快完善道路交通与周边配套设施
古镇——千年历史
城市建设和房地产发展正逐步驶入快车道 将成为其阶段性发展的主要任务
中庙导游图
优美的自然风光
中庙
中庙——姥山景区。中庙又名“忠庙”，位于合肥市居巢 区中庙镇，距市区48千米，古因居巢州、庐州中间，故曰 “中庙”，号称“湖天第一胜境”。由于历代香火旺盛， 素有“南九华，北中庙”之说。中庙初建于汉代，历代屡 废屡修。中庙坐落在巢湖北岸延伸湖面百米的巨石矶上。 石矶呈朱砂色，突入湖中，形似飞凤，通称凤凰台。古庙 坐北朝南，横峙湖岸，凌空映波，殿高压云。庙门上有 “巢湖中庙”书刻。整个庙宇楼阁重檐飞出，似丹凤之冠， 在晚霞的照射下，灿灿生辉。中庙现供奉关羽、观音和诸 神。
火如荼的建设中。随着旅游项目的建设力度加大，中庙
必将为环巢湖旅游平添更多看点。
优良的自然、地质环境 适宜的气候，为打造
国际化的旅游名镇
奠定了基础
项目大环境解析
1 政策背景 2 巢湖中庙印象 3 合肥宏观经济及发展趋势 4 中庙房地产市场
巢湖中庙 印象
未来国际旅游城镇
中庙镇位于巢湖市西部，巢湖北岸， 属滨湖之乡。身临中庙，八百里巢湖尽收 眼底，湖心屹立着姥山岛，湖岸有千年古 刹忠庙，与姥山岛隔水相望，真是“人间 蓬莱”、“湖天第一胜处”。安徽省及巢 湖市在制定旅游事业发展规划时，均把中 庙滨湖旅游经济开发带建设放在重要地位。 中庙街道是现状巢湖旅游业发展的重要节 点地域，有着相对良好的旅游接待能力和 优良的生态及景观资源，同时又是连接巢 湖主城区与合肥滨湖新城和东部新城的重 要中间区位，不仅具有重要的发展潜力， 而且在推进合肥经济圈一体化发展方面具 有重要战略性地位。但中庙街道地域面积 狭小，对于未来发展形成了重要现实制约。 因此，中庙街道已经市域层面的重点地域 规划导引中被确定为与黄麓镇统筹考虑， 以组团方式共同建设新城。
威胁分析（W）
•市场竞争项目带来的竞争威胁； •周边开发时间和进度难以把控； •旅游市场的前景不明朗； •已经进行过较长时间销售，客户疲劳。
绝对威胁
售价高，客户群窄。
❖ 地块SWOT分析
SWOT交叉分析 利用绝对优势
借助政府扶持，利用周边绝佳旅 游资源，突出未来商业价值。
削弱绝对劣势
通过创新宣传，重塑项目形象， 以拓充新型客户源。
规划建设好——独栋别墅设计，小区环境优雅。
高速云水湾
地块位置：巢湖北岸与滨湖旅游观光大道之间 建筑面积：700亩 土地用途：高层、别墅 投资商：安徽省巢湖开发投资有限公司 建筑结构：框架 交付使用状态：毛坯 容积率：0.9 主力户型：76、106㎡ 目前在售：一期、二期别墅项目已经售罄， 95#、96#楼景观湖景高层106、76平米开盘 在售，均价3200元/平米，具体一房一价。 付款方式；一次性付款、按揭付款
战役纪念地竖起了一批纪念塔、纪念碑。
部分景点分布图
并去合肥后，合肥市加大对于其丰富的旅游资
源的利用，紧抓融入合肥旅游圈和皖江城市带承接产业
转移示范区的两个重大历史机遇，大力发展该区域旅游
产业，目前完成了中庙滨湖观光带景观规划、姥山岛整
体规划。项目招商势头迅猛；二期工程将于明年年初开
工建设。此外姥山岛综合开发、南北码头建设等正在如
项目地块图
❖ 地块道路和交通
道路状况良好——可实 现合肥中庙1小时直达， 随着开发建设的加快， 短期内将实现半小时到 达，并会有两路直通公 交，与骆岗机场距离近， 更利于旅游资源开发， 交通发达。
❖ 地块周边配套
尚处开发中，周边配套设施 一般，但前景无限。
在建工程，待开发地
街边一角 未来效果图
பைடு நூலகம்
❖ 项目指标解析
地块位置：巢湖中庙街道阳光新街 建筑面积：120亩
土地用途: 酒店式公寓、商铺 投资商：安徽金泰投资集团有限公司 建筑结构：框架 交付使用状态：毛坯 容积率：0.3 目前在售：一号楼 均价：15000元/㎡ 付款方式：一次性付款，签订十年返租协议
➢项目建筑体量小，以商业店铺为主，招商引资为重点，考虑到政策引导及市场行情，要求项 目周期尽可能短，尽快占有市场，项目开发节奏安排势必考虑这一因素。 ➢项目所处旅游风景区情况也决定了大多数产品必须以满足商业投资需求为方向。
背景资料
撤市后的规划
居巢区和庐江县划归合肥，无为县划归 芜湖，含山县、和县划归马鞍山。
具体区位图
本项目位于巢湖居巢区中庙镇。撤市后划入合肥市。
大家谈撤市 背景资料
巢湖人如何看撤市 欣喜与加入省会城市，希望借助 相关指引政策改变巢湖落回的经 济现状。
合肥人如何看撤市
有利于合肥建设，但同时也担 心相关政策导向的偏移会带来 更大的竞争压力
背景资料
巢湖撤市 巢湖市是一个区位独特的地方，襟
江而又拥湖，因而成为长江北岸的一座 “鱼米之乡”。但建国以来，巢湖的工 业经济始终发展不起来，经济体量与周 边的合肥、芜湖、马鞍山相比，差距日 益加大。巢湖经济相对落后，也使得其 自身的稳定性不足。建国以来，巢湖已 经历过四次小规模的行政区划调整。一 方面，巢湖的经济体量与其管辖面积作 比，是“小马拉大车”，以至于“马和 车都累”。而且在周边城市逐渐形成较 强的产业体系情况下，巢湖的经济发展 更是受到挤压。另一方面，安徽省地级 市较多，随着“大交通”和“大城市” 的发展，中心城市行政区划管理幅度过 小。
姥发如油”的佳句。姥山的四季就是四幅色调
各异的山水画
春嗅花香
夏避酷暑
四季山水画
冬迎冰雪
秋赏圆月
项目大环境解析
1 政策背景 2 巢湖中庙印象 3 合肥宏观经济及发展趋势 4 中庙房地产市场发展分析
合肥宏观经济及发展趋势 ❖国内生产总值—GDP
2011年，合肥全年实现地区生产总值3600亿元，增长16%；规模以上工 业增加值1490亿元，增长23%；财政收入620亿元，增长22%，其中地方 财政收入330亿元，增长18%，合肥地区生产总值、规模以上工业增加值 等主要经济指标增速继续位居全国省会城市前列，总量继续进位。2011 年全年，合肥市完成固定资产投资3400亿元，增长27%；社会消费品零 售总额1110亿元，增长19%。肥西在全国百强县排名中前进4位，肥东、 长丰在中部百强县排名中分别前进2位和5位。2012年，合肥市预计GDP 增长14%以上，也就是超过4100亿元。全社会固定资产投资、规模以上 工业增加值增长20%以上。社会消费品零售总额增长18%以上，城镇居民 人均可支配收入、农民人均纯收入分别增长14%、15%以上，追平甚至超 过GDP涨幅。
碧桂园滨湖城
考虑到周边环境已经相关市场，分析可知，碧桂园滨湖城在 本片区的主要房源为别墅，与本项目以商业房源为主的项目 物业类型相互间影响不大，项目体量大，售价高，项目规划， 户型，小区环境均占据绝对优势，且项目宣传力度大，宣传 范围广，使其在区域内的认知度远大于本项目。
宣传推广好——在路口处的大型 宣传展板作用明显，吸引眼球
人均GDP
总 结
项目大环境解析
1 背景资料 2 巢湖中庙印象 3 合肥宏观经济及发展趋势 4 中庙房地产市场发展分析
主要竞争对手分析
本项目
碧桂园滨湖城
地块位置：巢湖旅游度假区巢庐路军分区教导队西侧 建筑面积：2200亩 土地用途：多层、高层、花样洋房、别墅 投资商：碧桂园集团 建筑结构：框架 交付使用状态：毛坯 容积率：0.55 公摊：10%-19% 主力户型：87-123㎡两房三房 目前在售：云湖”1#、7#楼88-208㎡精装洋房， 4100元/平米起售；23#、25#楼湖景高层88—138㎡ ，一口价3938元/平米；1#、2#、5#楼80-180平米 房源，销售均价4200元/平米；30#、40#、26#楼多 层房源，面积在87㎡、111㎡和123㎡，销售均价 4800元/平米。 付款方式；一次性付款、按揭付款
绝对优势
政府扶持、旅游资源
❖ 地块SWOT分析
劣势分析（W）
•短期内项目周边周边缺乏生活配套；生活环境差 •相比目前其他在售项目规模小，售价高——现阶段均价在 15000左右； •售楼中心设置简陋，售楼人员不专业； •几乎为任何宣传渠道； •项目户型单一，可选择面较窄。 绝对劣势
户型结构单一，价格高
❖ 地块SWOT分析
机会分析（S）
•巢湖撤市，居巢区并入合肥，建设新合肥带来的历史机遇； •市政府权利支持，项目以商业开发为主，符合政策方向； •旅游进一步发展，坐拥丰富旅游资源，未来商业价值无限； •可借助周边碧桂园项目前期对于中庙的宣传效果，加以利用