老步行街
区位 澄碧湖东岸玺园 项目商业体 近银三角贵都国 际华城店 老城区核心商圈
澄碧湖北岸
老城区核心商圈
老城区核心商圈
体量 约6.5万平米 约8000平米
约2万平米
约1.5万平米 约2万平米
约1.5万平米
业态
租金
以沃尔玛为核心的新兴 平均租金约
商业体
100元/平米
大润发为主，带数个小 平均租金约 型店铺，总营业面积小， 80元/平米 经营状况较差
，但与红谷滩和梦时代比并没有明显优势
4、与大润发相距直线距离仅1公里，日常类消费客户竞争激烈
5、本地消费能力强的人群生活圈更多处于市内
6、澄湖区域是目前莲塘餐饮娱乐行业集中区，商圈已经成熟，业态
类型丰富，项目餐人口基本稳定，并呈现小幅稳步增长趋势，区 域商业市场体量需求尚未得到满足，存在较大的市场空间。
力高·君御国际 商业 街 招商方案
南昌龙制地产策划
目录
项目概况 市场调查 项目商业价值分析 主题思考 项目定位 业态选择 商业包装 招商实施
项目概况
项目概况
项目位置
莲西路与莲富路交叉口
商业规模
建筑面积35000平米
开发企业
力高地产-南昌市民熟悉的高品质住宅和酒店开发商
项目概况
产品形态
二层沿街底商商铺+二层商业内街
的交通障碍，自然节流南部几个大型社区北上人流
威胁
1、项目区位于莲塘镇西南方向，而政府的发展方向是向西北靠向市
区方向，与城市发展环境相背离
2、项目位置已脱离传统商业核心区位，须独立开辟一个新商圈3、由
于地理位置和交通因素，本商业基本锁死为莲塘镇客户，对南昌市客
T
户吸引力不大，象湖客户私家车主可作为周末全家娱乐消费选择之一
周边状况简述
新老城区结合部位，老城边缘区
项目自有居民体量
项目共有住宅2228户，规划居住人口约1万人
市场调查
区位图
商业环境
本案商业环境
1、人口基数： 3公里半径内约10万，5公里半径内约28万常住人口， 覆盖老县城为依托的老住宅区，莲西澄湖片区，银三角片区及城中村 2、人口结构：莲塘镇人口以本县籍居民为主，约占到常住人口的65% 左右，外来人口主要以进贤、高安等周边地市和大中专院校学生为主， 另有部分工作在市内，居住在莲塘镇北部商业社区居民，总体年龄结构 15-65岁人口占比例约为73.82%， 3、居民消费力：南昌县作为首府首县，全国百强县，常年蝉联江西省 经济第一县，常住居民享受免费医保，老百姓消费力较强 4、主要交通方式： 电动车出行占比最大，公交车系统发达，自驾车保 有率亦相当可观
2、 项目区域内现有各商业同质化严重，都以商超为主，辅以百货和少量餐饮，
基本属于红海领域的恶性竞争，尚无差异化的个性主题商业
3、南昌市内近三年来对健身消费类的需求和儿童游乐类需求呈井喷之势，而莲
塘本身对此类消费场所的需求亦非常强烈而得不到释放
4、项目毗邻新菜市场，未来有可能带来大量人流
5、未来可预见的时间内，项目南侧可能会新修新的道路，打通银三角到本项目
3、露天的内部商业步行街的运营难度远大于临街商铺和室内商业街
4、停车问题堪忧，停车位严重不足
5、项目周边自然人流较少，以目的性消费客群为主
6、项目附近无公交路线，交通便捷性差
7、露天商业街运营状况受天气因素影响较大，太热、太冷、大风、下雨
时人气都会受到影响
8、较为复杂和固定的外立面影响商户的二次包装效果
S 优势
1、品牌开发企业，在本地市场具有良好口碑和信任度 2、项目商业具有体量优势 3、南昌县内最高品质的住宅类产品，也是硬件最好的商铺 4、位于莲西路主干道，紧邻迎宾大道，交通便利 5、莲塘老城边缘位置，远喧嚣，近繁华，既无老城区的拥 堵，又没有脱离老城区的人群
SWOT
分析
劣势
w
1、项目自身不具备大型主力商户如大卖场、电影院等的入驻空间需求 2、商业体量分散，不容易聚集人气；
营业面积合计：约14.3万平米
市场空间 分析测算
项目5公里半径内人口约28万，以其中具有中等及以上消费能力 的人群占总人口的80%计算，则区域内总有效消费人口约22.4 万人
正常一个地区商业体体量与人群的合理比例范围为0.8-1.2，考 虑到区域属于县域，消费能力按照最保守比例0.8计算，则区域 可支撑综合商业体体量为17.92万平米
大型超市为主，人气旺
盛，商业氛围浓厚，南 昌县最核心的商业区域
平均租金约 240元/平米
澄湖北岸新兴商业体， 业态新，经营状况良好
以百大超市为核心配合 百货业态，位于南昌县 最核心的商业区域
平均租金约 120元/平米
平均租金约 300元/平米
老城区商业核心，以沿 平均租金约 街店铺为主，局部二层 400元/平米
区域内现有集中消费类业态总体量约14.3万平米，则市场空缺 约3.62万平米
我项目商业体量3.5万平米，则目前市场空缺既是机遇也是挑战， 市场空间虽有，但已趋近于饱和状态，市场机会与威胁并存
市场空间 分析测算
竞品项目体量分析对比图
总市场规模约17.92万方，现有约14.3万方，缺口约 3.62万方，我项目体量刚好补齐缺口，达到标准线
2019/12/10
周边商圈
莲塘老 街商圈
大润发
银三角
商圈
住宅商圈
莲西片 区商圈
1、莲塘老街商圈：大众化商业圈。该区域有：百货大楼，华润万家，维也纳广 场，消费主要以县城老居民、城中村等人群为主；
2、大润发商圈：社区商圈。该区域除大润发超市及社区配套，没有形成商业特 色，消费主要以贵都国际花园，体育社区，银三角片区等人群为主；
SWOT
分析
机会
SWOT
分析
1、项目5公里内约有人口27.7万，减去10%无消费能力和10%候鸟人群后约
22.2万人，以国际标准0.8:1的商业体需求估算，则区域内可支撑商业体约17.7
万方。再减去区域现有商业体（百货大楼商圈、沃尔玛、大润发、华润2家等）
O
共计约12万方，则商业市场缺口至少在6万方以上。
3、银三角住宅商圈：社区小店。该区域以沿街商铺为主，配套不完善，无商业 特色，消费以小区业主人群为主；
4、莲西片区商圈：社区商圈，该区域有红菱超市，基础配套相对完善，但无特 色商业，消费以周边社区人群为主。
2019/12/10
竞品比对
主要竞争对手经营情况调查对照表
竞品 玺悦城 大润发
老华润万家
新华润万家 百货大楼